对当前房价高的原因分析及政策建议

　　【摘要】房价是时下谈论的热点，如何调控房价，稳定房地产市场，是摆在政府及其有关职能部门面前一项重大而又现实的课题，必须引起足够的重视，采取切实有效的措施，促进其持续健康发展。让每个公民都买得起房，实现“居者有其屋”是当前面临的一大难题，国家出台的一系列政策措施，其效果并不令人十分满意。本文就房价居高不下的原因作了些分析，并提出了几点政策建议。
　　【关键词】房价；原因分析；政策建议
　　
　　0.引言
　　近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响。改革开放以来，随着我国经济的快速发展，城市化进程的不断加快，公众住房条件得到极大改善。然而，近几年来我国大部分城市房价开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受范围。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。由于房地产处于整个经济链条的中间环节，其影响范围广，若房价上涨过快，会带动物价的全面上涨，甚至导致经济泡沫和通货膨胀的严重后果。为此，政府不断出台一系列政策措施，从“国六条”、“国八条”到“新国十条”，然而，房价却像脱缰的野马越调越涨。因此，我们必须正确认识房价上涨的根本原因，全盘考虑，采取适当措施控制好房价。尽管将房价降到人人买得起房，是不可能也不现实的，但正确调控房价，防止房价过快上涨，对于稳定经济和处理好民生问题具有积极而重大的意义。
　　1.房价不断飙升的原因分析
　　1.1地价推动
　　由于土地资源的稀缺性和不可再生性，各地不断创下“地价王”。此外，土地市场化程度不高，土地价格确定透明度低，随意性大，尽管目前土地出让实行的是“招、拍、挂”制度，有时表面上看是在拍卖土地，但拍卖桌下的台底交易往往是外人所不知的。这种“幕后交易”“、“暗箱操作”往往导致地价的不断攀升。此外，土地出让金作为地方政府财政收入的重要来源，很多地方官员与开发商联手将地价抬高，这种土地财政制度与寻租行为直接导致地价的上涨。据有关统计资料显示，仅2009年一年全国土地出让金总价款就达到15910.2亿元，比2008年增长63.4%。而地价一旦上涨，开发商的开发成本就会上升，开发商为了保持原有利润，其房屋售价必然同比例上升，甚至上升更快。
　　1.2信息不对称
　　目前，房地产市场不够规范，其运作及楼市信息不够透明，普通民众无从知晓有关房地产各方面的信息。房地产业的市场化程度不高，不能像其他行业一样，将有关该行业的真实供需及市场存量等系列信息通过各种媒体杂志向社会公开。例如，由于房地产市场化程度不高，信息隐蔽，以至于业内人士及某些心怀不轨的开发商，甚至是专家，出于谋取暴利的目的，不负责任的宣传及解读楼市信息，不断向大众灌输房价将继续快速上涨的预期，误导民众抢购房屋，进而导致房地产市场供不应求，从而房价上涨。此外，房产销售商经常制造房产供给不足，明明还有楼盘存量，销售方却有意向外界发出楼盘售罄的虚假信息，导致一有楼盘待售，民众就会疯狂抢购，从而导致房价上涨。这种饥饿销售法也是由于信息不对称所导致的。
　　1.3各地方政府盲目攀比
　　房价的不断上涨，各地方政府有不可推卸的责任。目前，经营城市理念备受地方政府官员的欢迎。各地热衷于大搞形象工程，人为制造需求旺盛、拉动房价，内地城市与沿海城市比，大城市与国际大城市比，以房价高为荣，将高房价看成是经济发达的表现形式之一，盲目攀比，形成一股“房价攀比风”。在我国现阶段粗放型增长方式尚未有效转变之时，GDP增速被作为政绩考核的核心指标，一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业并且十分重视房地产对“经营城市”的贡献，大力鼓励房产的开发，并对房价求高弃低，将房价高视为经济发达的标志。这种盲目攀比风，致使房价居高不下。
　　2.调控房价的政策建议
　　2.1强化土地资源管理、规范土地市场
　　当前房价居高不下，很重要的一个方面是“天价土地的功劳”。要想稳定房价，防止房价的不断飙升，强化土地资源的管理，形成规范有序的土地市场是很重要的一项工作。首先要做的就是加强土地市场的制度建设和监管力度，防止利用职权操纵土地价格，避免地方官员应权力过大而产生的寻租行为。其手段主要是通过“招拍挂”方式进行交易，并对整个过程实行监管，以使土地价格在市场机制下形成，并将土地交易中的各类信息向社会公布，以接受公众的监督。对土地市场进行规范，使之公开化、透明化。同时，各级政府应对土地储备量、待拍卖的土地及现有土地的使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止因信息的不对称，为一些人圈地、炒地牟取暴利的行为提供便利。
　　2.2加强对房地产行业的监管，实现运行透明化
　　当前，房地产行业存在的一个重大问题就是信息的不对称，供给方掌握整个行业的公开信息及全部内幕信息，而需求方从市场上所能获取的信息，却是零星的且大多数都是谣言。这就为供给者操纵市场提供便利，而需求者就只能是被操纵的一方，成为高房价的承受者和受害者。加强对房地产行业的监管，使房地产业信息透明化、公开化，对于改变这种供给方的一方市场具有积极意义，进而使双方在完全知情的情况下进行交易，使房价反映真实的供需关系，对于稳定房价具有重要作用。各级政府应建立健全房地产市场信息系统，通过对楼市的动态监管，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息。同时，政府应适时将房地产市场信息向社会公布，以使大众对房地产市场的供给与需求、市场行情波动景有正确认识，从而形成对房屋的理性消费，避免羊群效应，从而可以抑制房价的不断攀升。因此，各级政府行政主管部门要高度重视房地产市场的信息工作，建立房地产市场信息公开、公布制度。
　　2.3重视经济的全面发展
　　目前，各地方政府热衷于房地产行业的投资发展，将大量资金投放于房地产市场，一系列的政策倾斜，不仅会在一定程度上抑制其他行业的发展，也会导致房价的上涨。虽然，房地产行业处于产业链中的中间环节，对经济的拉动有积极的意义。但过分倾向于房地产行业，会使民间资金及境外游资也纷纷涌入房地产行业，致使房价上涨。这些资金为什么会涌入房地产市场，主要是由于房地产被认为能保值增值，且投资风险较低。而如果其他行业发展的好，同样可以吸引资金的流入。在一定时期社会总资金一定的情况下，流入其他行业的资金增加必然会使产地产市场的投机资金减少，炒作行为也会下降，从而房价自然就不会迅猛上涨。因此，政府不应过分夸大房地产业对经济的拉动作用，对GDP的贡献率，而应加强其他各个行业的发展，例如，制造业、服务业、金融业、高新技术产业等的发展。另外，各地方政府不应在房价上盲目攀比，在土地出让金上大做文章，而应加强重视其他行业的发展，当地方经济全面发展了，政府所能征得税自然也会增加。因此，重视经济的全面发展，不仅一方面可以使各行业健康稳定发展，吸引资金的流入，从而减少房地产行业的投机资金，对调控房价有重要意义；另一方面，当经济全面发展了，政府的税收来源就广了，自然不会过分依赖土地财政，那么这又从房产成本上调控了房价的过快增长。■
　　
　　【参考文献】
　　［１］吴德进,李国柱等,房地产泡沫——理论、预警与治理,社会科学文献出版社.2007.
　　［２］王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究.价格理论与实践.2007,(04).
　　［３］栗小丹.房价持续走高原因分析及对策研究.知识经济.2010,(09).

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