关于中国房地产价格的思考

　　【摘要】本文首先客观的呈现出2009年以来我国的房价水平过高的现象，以及此现象带来的利益输送，国有资产流失等后果。并分析了新型城镇化这一大趋势给中国房价带来的影响。着重分析政府希望平抑房价但又不希望房价下跌的心理动机，同时提出将房价控制在合理水平的策略。
　　【关键词】房价高涨；利益输送；国有资产流失；新型城镇化；平抑房价
　　一、中国房地产价格水平
　　自2009年下半年以来，全世界的房地产市场处于低迷状态，中国房地产市场却出现了高速增长。2012年8月-10月，部分城市住房成交量有所下滑，但房价总体仍然上涨，甚至到11月开始加速上涨。2013年初房地产市场仍然延续2012年末的“暖冬”情形。相比于2012年，2013年全国的房地产开发企业土地购置面积同比增长10%左右，成交均价上涨20%左右，全国房地产开发投资同比增长25%左右，70多个城市房价指数月度环比以上涨为主。广州三月房价同比上涨35%。
　　二、房地产价格高涨给中国社会带来的影响
　　1.房地产价格高涨导致利益输送
　　近期司马南称任志强在拿到闲置十年的民源大厦项目用地后，转给潘石屹。而潘石屹从这一次交易中获得约50亿的土地利润。这种利益输送的行为使任志强，潘石屹这种房地产大亨从中获利，损失的是国家和部分小股东的利益。真正按照获取土地合法流程办事的房地产开发商无法获取土地使用权。房地产价格畸高是黑幕交易的主要原因之一。
　　2.房地产价格高涨滋生腐败现象
　　现在的中国房地产市场化的背后是一个依靠权利的典型垄断市场，垄断行业是通过操纵供求关系为少数利益集团谋取利益的行业，当中国的房地产市场已经不是通过为社会提供住房，而是凭借权力对供求关系的操纵来获取暴利时，必然滋生腐败，严重损害社会公平。
　　3.房地产价格高涨导致其他行业市场占有率萎缩
　　2010年4月底，潘石屹就中国房地产现状进行评价，他说“中国房地产得了癌症，房地产细胞生长的太快，开始吸收其他细胞的营养，一个行业大量集中全社会的资金，使其他行业的市场占有率萎缩。”房价水平居高不下，一方面吸引投资者把大量的资金投入房地产业，从而影响了注入其他行业的投资；另一反面居民购房支出在收入中占据的比例加大，从而影响居民用于其他产品和服务消费的数量。
　　三、新型城镇化对中国房地产价格的影响
　　1.政策性住房建设使商品房价格下降
　　未来城市将呈现一手房、二手房、政策性住房三足鼎立的态势。政策性住房与商品房相比价格很低，因此政策性住房建设的区域，周边商品房房价会受到影响。商品房为主的房地产业支柱地位将会动摇，开发商依靠土地增值获得收益的时代将会慢慢过去，对目前房地产业的支柱地位形成影响，对居高不下的房价也将形成冲击。开发商应抓紧谋求转型，适应政府调控。
　　2.新型城镇化使一线城市市中心房价有所下降
　　单中心城市向多中心城市的发展，必然引导房地产开发商将投资的重点引向城市外围。随着人们就业地点向城市外围新兴核心区转移，人们的居住需求也会逐步向郊区转移，需求的相对减少将导致市中心房价有所下降。
　　3.新型城镇化使有产业支撑的地区房价开始上升
　　新型城镇化是未来我国经济发展的重点，也是房地产发展的重要机遇。在新型城镇化发展过程中，是否具有产业支撑和有效的市场需求，将成为房地产开发商评价区域投资价值的首要因素。
　　近些年来，一些沿海发达城市由于产业转移把一些劳动力密集型的轻工业向内地欠发达地区转移，使得这些地区的工业有所发展，当地人口实现了就近就业，工业的发展同时也带动第三产业的发展。这些地区更容易发展成为新兴城镇，促进房地产开发商在这些地区投资，进而提高这些地区的房价。
　　四、政府政策对中国房地产价格的影响
　　1.住房制度改革给房价带来的影响
　　朱镕基总理是为了刺激中国经济的增长进行住房制度改革，刺激房地产市场的发展，然而房地产市场却一发不可收拾，各种调控政策的出台也没有能很好的调控房价。这一方面取决于我国城镇化发展阶段所带来的刚性需求，另一方面取决于我国国税和地税分开的政策。
　　房地产开发企业取得土地必须通过招标，拍卖，挂牌等方式。地方政府为了提升地方的税收，通过卖地取得地方财政收入。而且当今中国的土地市场并不明朗，地王不断出现，地价并没有得到有效控制。
　　2.政府希望平抑房价但不希望房价下跌
　　“国五条”强调政府行政干预政策还不应退出市场，但并非强调行政政策的有效性，遏制房价依然要依靠信贷和税收政策。政府出台“个人售房将按转让所得征收20%个人所得税”的政策，从长远看将减少二手房的交易量，对房价起到一定的抑制作用。
　　政府在控制房价过快上涨的同时又不希望房价下跌。一旦房价下跌，潜在的购房者就会持一种观望的态度，希望房价继续下跌，住房的需求就会减少，引起房地产开发商撤资，出现烂尾楼，导致房地产公司破产，随之给建筑，建材等相关行业带来巨大冲击。
　　五、中国对待房地产价格的策略
　　过去几年的经验清晰地表明，各地房价涨幅控制在5%至8%之间是一个比较理性的状态，将房价涨幅控制在这一合理水平是短期内中国房地产市场价格的发展方向。从长远来说，在新型城镇化的进程中通过财政政策增加政府建房的供给是一大发展趋势。此外，中国的楼市繁荣存在的危机在于中国的GDP增长过度依赖房地产市场的带动，造成其他行业市场占有率萎缩，加深了中国经济发展的不稳定性，所以中国经济未来发展目标应转向通过其他行业尤其是高新技术产业的发展来带动经济增长，减小房地产市场的波动给国民经济带来的影响，使国民经济健康发展。
　　参考文献：
　　[1]《房地产世界》[Z].2013（2）：1-2
　　[2]阿祥.《地产江湖》[M].重庆出版社，2009：12

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