政府类物业项目投标技术标方案参考借鉴范本

　 政府类物业项目

　投标技术标方案 参考借鉴范本

　 年 月 日

　目

　录 物业项目认识、管理服务定位、 ............................................................................................................ 9 管理服务目标及整体设想 ........................................................................................................................ 9 物业项目认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想 ........................................................ 10 （一）三个重点 ............................................................................................................................ 11 （二）零风险工程 ........................................................................................................................ 13 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 ........................................................................ 13 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 ........................................................................................ 14 （三）管理目标两项承诺 .................................................................................................................... 14 （四）四大优势 .................................................................................................................................... 15 1、观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

　...................................................... 15 2、技术优势：楼宇设备管理技术支持 ...................................................................................... 15 3、配套优势：提供综合性物业管理服务 .................................................................................. 15 4、标准优势：ISO9001 质量体系标准管理 ............................................................................... 15 （五）七项措施 .................................................................................................................................... 16 组织构架、人员配备、培训及管理 .................................................................................................... 20 [管理处经理] ........................................................................................................................................ 25 [业户接待] ............................................................................................................................................ 25 [秩序维护员] ........................................................................................................................................ 26 [维修养护] ............................................................................................................................................ 26 [保洁工] ................................................................................................................................................ 26 [保洁工] ................................................................................................................................................ 29 1、确保员工年度培训在 100 课时以上； .......................................................................................... 31 2、新员工培训率在 100%，培训合格率 100%； .............................................................................. 31 3、管理人员持证上岗率 100%； ........................................................................................................ 31 4、特殊工种人员持证上岗率 100%； ................................................................................................ 31 5、员工年度培训率 100%，培训合格率 100% .................................................................................. 31 拟采取的管理方式、工作计划 ............................................................................................................ 36

　一．管理方式 ........................................................................................................................................ 37 1.实行目标管理责任制 ................................................................................................................ 37 2．激励机制 .................................................................................................................................. 37 3.监督与自我约束机制：

　............................................................................................................ 38 二、工作计划 ........................................................................................................................................ 39 工作计划流程图 .................................................................................................................................... 41 管 理 服 务 体 系 .............................................................................................................................. 42 管理服务体系 ................................................................................................................................ 43 1.服务提供全面支持系统 ............................................................................................................ 43 2.内部运作流程 ............................................................................................................................ 44 企业内部管理规章制度、公众制度 .................................................................................................... 45 一．管理规章制度的建立 .................................................................................................................... 46 管理规章制度结构图 ............................................................................................................................ 46 二．本物业公司内部管理规章制度目录 ............................................................................................ 47 三．本区政府办公大楼公众制度 ........................................................................................................ 49 本区政府办公大楼公众制度（建议草案）

　........................................................................................ 50 前

　言 .................................................................................................................................................... 50 第一章

　人员车辆进出管理 ................................................................................................................ 50 第二章

　电梯使用管理规定：

　............................................................................................................ 51 第三章 中央空调系统 .......................................................................................................................... 52 1．冷气开放时间：

　...................................................................................................................... 52 2. 暖气开放时间为每年的 12 月 1 日至第二年的 3 月 1 号，开关时间为：

　........................ 52 第四章 施工管理规定 .......................................................................................................................... 53 1. 施工申请 .................................................................................................................................. 53 2. 施工许可。

　.............................................................................................................................. 53 3. 消防要求 .................................................................................................................................. 53 4. 施工管理 .................................................................................................................................. 53 5. 施工垃圾 .................................................................................................................................. 54 6. 施工人员行为 .......................................................................................................................... 54 第五章 水、电系统 .............................................................................................................................. 55

　第六章

　各楼层房间功能布局 ............................................................................................................ 55 第七章 大楼环境 .................................................................................................................................. 55 物业项目接管验收管理 ........................................................................................................................ 56 应急处理方案 ........................................................................................................................................ 60 应急处理方案 ................................................................................................................................ 61 （一）上访事件处理 .................................................................................................................... 61 （二）

　设备故障处理规程 ........................................................................................ 61 1．故障分类 ......................................................................................................................... 61 2．重大故障处理职责 ......................................................................................................... 61 3．故障处理通则 ................................................................................................................. 61 （三）

　发生火警处理规程 ........................................................................................ 62 （四）电梯困人救援规程 ............................................................................................................ 63 1．电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。

　...................................................................... 63 2．轿顶操作放人程序 ......................................................................................................... 63 3．机房操作手动放人程序 ................................................................................................. 63 （五）

　供电电源停电故障处理规程 ........................................................................................ 63 （六）停水及故障处理规程 ........................................................................................................ 64 （七）空调故障处理规程（问题严重报专业维护公司）

　........................................................ 64 （八）盗窃应急处理 .................................................................................................................... 64 （九）打架斗殴应急处理 ............................................................................................................ 65 （十）抢劫应急处理 .................................................................................................................... 66 （十一）可疑爆炸物应急处理 .................................................................................................... 67 （十二）醉酒闹事或精神病人应急处理程序 ............................................................................ 67 （十三）保洁应急处理预案 ........................................................................................................ 68 一、暴风雨天气的保洁 ........................................................................................................................ 68 1 暴风雨来临前：

　........................................................................................................................ 68 2 暴风雨过后：

　............................................................................................................................ 68 二、梅雨季节 ........................................................................................................................................ 68 三、楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时的保洁 ..................................... 68 四、户外施工影响环境卫生的保洁 .................................................................................................... 69

　日常管理服务方案、服务质量标准 .................................................................................................... 69 及措施 .................................................................................................................................................... 69 一.事务管理 .......................................................................................................................................... 70 每日回收 ................................................................................................................................................ 70 服务投诉处理及回访流程图 ................................................................................................................ 71 报修、维修工作流程图 ........................................................................................................................ 72 1．来宾接待的配合 ...................................................................................................................... 73 2．进驻期的特殊服务 .................................................................................................................. 73 3．大型会议、庆典的配合 .......................................................................................................... 73 客户服务 ........................................................................................................................................ 74 一．客服日常工作 ................................................................................................................................ 74 1．来访接待：

　.............................................................................................................................. 74 2．来电接待：

　.............................................................................................................................. 74 3．报修接待 .................................................................................................................................. 75 4．会务服务 .................................................................................................................................. 75 5. 来宾接待礼仪服务 .................................................................................................................. 76 6. 客户回访工作 .......................................................................................................................... 76 7. 客服服务标准：

　...................................................................................................................... 77 机电设备设施的管理 .................................................................................................................... 79 一．系统的日常运行 ............................................................................................................................ 79 （一）运行管理 ............................................................................................................................ 79 （二）设备系统的日常运行工作内容 ........................................................................................ 79 1．楼宇设备自动化系统（BAS）的使用 ............................................................................ 80 2．配电系统 ......................................................................................................................... 80 3．空调通风系统 ................................................................................................................. 80 4．给排水系统 ..................................................................................................................... 80 5．电梯系统 ......................................................................................................................... 80 6．电梯报警对讲系统 ......................................................................................................... 81 7．消防报警系统 ................................................................................................................. 81 8．安全监控系统 ................................................................................................................. 81

　9．门禁管理系统 ................................................................................................................. 81 10．秩序维护巡逻系统 ....................................................................................................... 81 11、照明系统 ....................................................................................................................... 82 二．系统的维护保养 ............................................................................................................................ 82 （一）维护保养工作方式 ............................................................................................................ 82 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制 .................................................................... 82 （三）

　主要系统定检工作要点 ........................................................................................ 83 （四）设备设施维护保养标准 .................................................................................................... 84 一、 空调机组：

　.................................................................................................................................. 84 二、消防水泵及喷淋水泵：

　................................................................................................................ 84 三．节能管理 ........................................................................................................................................ 86 （一）工作内容 ............................................................................................................................ 87 （二）组织措施 ............................................................................................................................ 87 （三）技术措施 ............................................................................................................................ 87 四．技术改造、更新 ............................................................................................................................ 88 （一）论证立项 ............................................................................................................................ 88 （二）方案设计 ............................................................................................................................ 89 （三）组织实施 ............................................................................................................................ 89 （四）整理技术资料 .................................................................................................................... 89 （五）验收移交 ............................................................................................................................ 89 （六）费用来源 ............................................................................................................................ 89 五．技术资料的收集、管理、使用 .................................................................................................... 89 （一）收集设备管理法规政策 .................................................................................................... 89 （二）建立技术档案 .................................................................................................................... 90 （三）做好技术资料收集、管理工作 ........................................................................................ 90 物业共用部位、设施维修养护计划和实施 ................................................................................ 91 秩序维护管理 ................................................................................................................................ 95 一．服务范围及标准 ............................................................................................................................ 95 （一）服务范围 ............................................................................................................................ 95 （二）服务标准：

　........................................................................................................................ 95

　（三）安全服务承诺 .................................................................................................................... 96 （四）秩序维护管理的指导原则 ................................................................................................ 96 （五）秩序维护管理的实施方案 ................................................................................................ 96 1

　岗位设置 ......................................................................................................................... 96 2

　秩序维护管理体系三个机制 .......................................................................................... 96 3

　建立三参与的安全网络 ................................................................................................. 97 4

　制定科学的安防内部管理方式 ...................................................................................... 97 （六）秩序维护服务内容 ............................................................................................................ 97 1

　门岗服务 ......................................................................................................................... 97 2

　大厅服务 ......................................................................................................................... 98 3

　巡岗服务 ......................................................................................................................... 98 （七）秩序维护人员基本要求 .................................................................................................... 99 智能化系统管理方案 .................................................................................................................. 100 一．智能系统管理的前期措施 .......................................................................................................... 100 二．安全系统的日常运行及维护保养 .............................................................................................. 100 1．可视安全监控系统 ................................................................................................................ 101 2．消防报警应急处理 ................................................................................................................ 101 3．日常运行的管理 .................................................................................................................... 102 （1）建立监控系统设备档案............................................................................................ 102 （2）

　编制日常运行管理制度及操作、维修规程 .......................................................... 102 （3）

　操作人员常规培训 ................................................................................................. 102 （4）与巡逻岗的密切配合 ............................................................................................... 102 保洁服务 ...................................................................................................................................... 103 一．保洁管理 ...................................................................................................................................... 103 二．消杀管理 ...................................................................................................................................... 103 三．排污管理 ...................................................................................................................................... 103 1.污染控制 .................................................................................................................................. 104 2.倡导洗手间文化 ...................................................................................................................... 104 四．保洁工作日流程 .......................................................................................................................... 104 五．保洁工作程序及标准 .................................................................................................................. 105

　1

　操作规程 ................................................................................................................................ 105 2

　卫生标准 ................................................................................................................................ 106 本区政府办公大楼社区文化建设 .............................................................................................. 112 一．社区文化的作用 .......................................................................................................................... 112 二．本区政府办公大楼社区文化活动策划 ...................................................................................... 112 共建新文明、交流新科技与新文化、营造环境文化气 ................................................................... 113 一．优质服务、方便用户 .................................................................................................................. 115 二．便民服务制度 .............................................................................................................................. 115 三．服务项目 ...................................................................................................................................... 115 物业管理费用测算（略）

　.................................................................................................................. 117

　物业项目认识、管理服务定位、

　管理服务目标及整体设想

　物业项目认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想

　项目概况及认识：（略）

　本政府物业项目主要分为 区政府办公楼和信访办公楼，政府大楼为地上 9层、地下 1 层，地下层主要为设备层，地上层为本区机关办公场所，主要包括办公室、档案室、阅览室、礼堂、会议室、会谈室、休息室等类型；信访办公楼，主要为二层结构的独立办公楼。本政府物业项目各类设备一应俱全，主要包括电梯、消防监控、可视安全监控（即将安装）、中央空调、高低压配电室等，设备的维护和正常运行成为保障大厦运转的重点。

　本物业公司将本政府物业项目作为 20

　年度业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务于 政府类 现代化办公大楼的真诚愿望，更有信心为本政府办公大楼物业项目提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

　项目特点分析：

　本政府办公大楼物业项目作为政府办公物业，具有以下特点：

　1. 大楼为本区政府的机关单位集中办公地，办公人员均为国家公务人员，为物业服务提供了软件上的保障，同时也 对物业服务提出了 更 高要求； 2. 大楼为政府办公物业， 对设施设备的正常运行与故障的紧急排除提出了更高的要求； 3 本政府办公大楼物业项目凭借自身在本区的影响力，足以提高物业公司的知名度，为物业公司在本区市场的拓展提供有利条件； 4. 本政府办公大楼物业项目是对外招商引资的窗口，需接待大批国内外的投资者、参观者，对物业服务的专业化/标准化/规范化和物业服务水平提出了较高要求； 5. 大楼产权单一，建筑面积适中，配套设施齐全，利于物业服务的实施； 6. 本政府办公大楼物业项目配套设施设备比较齐全，这些都对物业的专业性维护服务提出较高的要求；

　7. 政府办公大楼各单位 部门较多，来访人员、进出车辆多，对秩序维护管理工作增加了一定的管理难度，能很好考验专业、高效的物业服务企业的管理实力； 8.本区政府作为本市经济建设的龙头之一，非常注重诚信合作的精神，而本物业公司也是以“专业、高效、诚信、共赢”为质量方针，以诚信经营为企业立身之本，理念的高度统一利于双方后期的合作。

　管理服务定位：

　本政府物业项目作为一个现代化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。因此本政府办公大楼物业项目项目整体形象定位是：

　 开

　放、高

　效、亲

　和

　开放――体现本区政府改革开放的思想和现代化先进的办公方式； 高效――展示本区政府进取、创新的精神状态和高效率； 亲和――象征本区政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系。

　物业管理整体设想：

　零风险工程 —— 解除后顾之忧 一种模式

　 —— [经营型]物业管理 二项目标

　 —— 示范大楼、满意率 95%以上 三个重点

　 —— 整体形象、设备管理、配套服务 四大优势

　 —— 观念、技术、经验、配套 七项措施

　 —— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务 质保体系、成本控制、服务创新

　工作重点和零风险工程 （一）三个重点 本物业公司以客户导向理论为依据，从本区政府的角度分析本政府办公大楼物业项目的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

　 重点一：树立政府物业整体形象 通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造本政府办公大楼物业项目“ 开放、高效、亲和”的整体形象。

　重点二：楼宇设备管理 本政府办公大楼物业项目楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备技术含量高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在全面介入后立即全面熟悉掌握已运行设备的安装、调试情况，熟悉设备特性，掌握运行规律；在运行中，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。

　重点三：提供综合性配套服务 本政府办公大楼物业项目 包括办公楼、综合性会堂、员工餐厅、档案室、员工活动中心等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础整体形象 三个重点

　配套服务 设备管理

　上，提供综合配套服务，包括会务整洁布置等，这些要求对物业管理公司又是新的挑战。

　（二）零风险工程 零风险工程的出发点是全面解除本区政府后勤事务社会化改革的后顾之忧。包括以下三项内容：

　·依托本物业公司，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。

　·注重本政府办公大楼物业项目物业管理相关保险事项。按照有关规定合理规避公共责任险和员工险，并与区政府相关部门协商安排设备保险事宜，提高本政府办公大楼物业项目物业运行抗风险能力。

　指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 真诚合作

　体现了本物业公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为本区政府提供专业服务，为社会创造价值，服务客户、拓展市场的意义重于创造利润。

　专业保障

　展示本物业公司“”的企业精神，充分发挥公司 ISO9001 质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。

　长远承担

　注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

　 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 [经营型]物业管理模式 本物业公司在物业管理行业导入[ 经营型] 物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。[ 经营型] 物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。[ 经营型] 物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。

　[ 经营型] 物业管理模式在本政府办公大楼物业项目具有广阔的施展空间。本物业公司强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；本物业公司丰富的经验可以协助贵方合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；本物业公司的综合服务能力集办公、会展、文化等多方面于一体，在满足本政府办公大楼物业项目的需求中最具实力。

　[ 经营型] 物业管理模式在本政府办公大楼物业项目的应用，可以保障设备运行，提高政府办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。

　（三）管理目标两项承诺

　 两 项 承诺

　第一年内，实 现 物 业管 理 客 户满意率 96%二年内成为本市物业管理优秀示范大厦

　·自接管理之日起，二年内使本政府办公大楼物业项目通过全国城市物业管理优秀示范大楼验收（根据本区政府机关管理处具体要求去创优），树立政府办公物业实行企业化、专业化物业管理的成功范例。

　·自接管理之日起，第一年度内，实现物业管理客户满意率 96%以上。

　（四）四大优势 1、观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

　本物业公司将客户满意作为工作业绩评价的最终指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下，本物业公司在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在本物业公司所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。

　2、技术优势：楼宇设备管理技术支持 本物业公司为数个办公大楼提供过高标准物业服务，在楼宇机电设备管理方面具备丰富的管理经验，技术实力在楼宇设备管理业首屈一指。本物业公司目前拥有高级工程师 2 名，中级职称技术人员十余名以及数十名机电设备熟练维护操作人员。这支技术队伍对各类物业基本设施如：电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、监控系统、智能控制直至停车场自动管理系统等均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为本政府办公大楼物业项目制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。

　本物业公司技术优势还体现在能根据本政府办公大楼物业项目的实际情况，制订有效的节能降耗措施，从而显著降低政府办公费用。

　3、配套优势：提供综合性物业管理服务 [经营型]物业管理模式在物业管理行业有较大影响。该模式能开发管辖物业的功能潜力和提高使用效率，并通过配套服务项目的经营、管理，使业主和客户享受更全面的物业管理服务。

　4、标准优势：ISO9001 质量体系标准管理

　（1）本物业公司公司已于 20

　年通过 ISO9001 质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。

　（2）本物业公司公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面绩效显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。

　（3）本物业公司公司的财务运作、规范化成本管理卓有成效；服务...

相关热词搜索：范本 投标 借鉴