当前房地产业面临的问题及对策研究

　　摘 要：改革开放以来，我国的房地产业经过了一、二十年的快速发展，已经成为了国民经济的支柱产业，也大大改善着国民的生活水平。单从住宅上讲，从1980年开始到2006年，全国共增加住宅88.6亿平方米，让将近5亿城市居民的居住面积，增加了将近十平方米，可谓功劳不小。但是，近几年来，在房地产业快速发展的过程中，越来越显现出一些问题，探究这些问题，寻找合理的对策，将对我国房地产业今后的健康发展有些重要的意义。?
　　关键词：房地产；问题；对策；直接融资 ?
　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0014-03??
　　
　　住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。?
　　
　　1 当前中国房地产业存在问题?
　　
　　1.1 土地供应环节不够规范?
　　１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。?
　　有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”； “自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日 ‘地王’催生了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约合633.2万元，荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。1998年，中国各地方政府卖地收入为97亿元，到2007年，这个数字魔术般地变成了13000亿元。通过计算我们发现，土地费用占房地产价格20%～40%，政府税费收入占30%～40%。总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%～80%。这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏的钱很大一部分成了政府的经济收入，成为了当地政府的GDP值中一个重要的组成部分，那么中国GDP总额在2007年增长了11.3%就不足为奇了。?
　　1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一?
　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。?
　　据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。?
　　1.3 房地产投资偏热，行外资金比重增加?
　　从福布斯100名排行榜上，近两年，有50%以上的人與房地产有直接或间接的关系，可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业，比如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾在2004年提醒房地产业：一直被各界认为是利润率较高的房地产业，2002年以来成为各种资金涌入的焦点，外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象，应十分值得注意。大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。有些城市，超过50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。?
　　1.4 房地产供求的结构性矛盾突出?
　　2006年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。?
　　1.5 消费者的理念有待更新?
　　受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解，“有其屋”变成了自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。其实，“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年轻人，过早的背上沉重的还贷压力，不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外， 租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。?
　　
　　2 面对以上问题，我们应该采取举措，确保房地产业健康发展?
　　
　　2.1 完善土地供应制度，严格监控土地增量供应环节?
　　依法出让土地是政府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响巨大。?
　　（1）合理控制土地价格。近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热，政府应该合理的控制土地价格，引导房价，促进房地产健康发展，让多数百姓能够买得起住房。?
　　（2）减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期，土地供不应求。政府为了得到更多的收入，设置了名目繁多的收费项目，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及25个部门，总计占房价的30～40%。数据显示：“重庆市2007年房地产建筑两项税费收入400亿，占到地税收入的50.8%”；“四川省2007年房地产建筑税费收入上升67%”； “北京东区国际公寓项目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，税费大约在8000元左右，售价在2万左右”……因此减少政府收费环节，是势在必行的。?

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