论房地产开发 房地产开发资质

　　房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
　　
　　从今年的宏观面上来看，中西城市经济发展已进入快速道，今后相当长的时间内都将处在一个新的快速发展时期，这对房地产业的推动作用很大。而随着经济的发展，市民收入的提高，老百姓对房地产这块的投资会加大，这显然是房地产业的利好信号。个人收入的提高，旧城改造的推动，这使得房地产发展的后劲比较足。
　　1.影响房产的因素
　　除已明确的政策外，影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。继续支撑房价上涨的主要因素有：1）经济发展强劲；2）建材价格上涨；3）人民币升值。可能导致房价下跌的因素有：1）突发事件；2）股市回 暖，游资撤离楼市；3）银行上调存、贷款利率；4）土地供给放巨量。当然最 终的趋势还取决于两方力量的对比。总体上判断：若不发生突发事件，房价趋稳是 2004年金华楼市的基本特征，将基本结束房价快速攀升、各区位各种档次商品房普 涨的历史，涨幅明显趋缓，开始进入个股分化的时代。
　　2.房地产开发的意义
　　随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。
　　3.如何做好房地开发
　　3.1 树立全新企业形象
　　对于房产开发企业而言，企业的品牌形象至关重要。 买房子是许多人一生中的头等大事，需要考虑的方面也较多。因发展商的形象而产生的信心问题，往往是消费者决定购买与否的主要考虑因素之一。以往，发展商开发项目，通过报纸、电视等媒介的宣传来建立自己的品牌形象。现在通过加盟房地产销售网站，企业形象的宣传不仅再局限在当地市场，而是全球范围的宣传。企业信息的实时传递，与公众相互沟通的即时性、互动性，弥补了传统手段的单一性和不可预见性。因此，入网是对企业形象的建立和维持的有效补充。
　　3.2 增强内部管理
　　房产管理系统站的建设将会为网站内部管理带来一种全新的模式。网站是实现这一模式的平台。单靠网站本身，对企业内部管理还不能很好实现。但如果结合企业内联网建设、智能化综合布线系统、电子商务解决方案的实施，就将会发挥出互联网巨大的威力。在降低企业内部资源损耗、减低成本、加强企业员工与员工，企业与员工之间的联系和沟通等方面发挥巨大作用，最终使企业的运营和运作达到最大的优化。
　　3.3 增强销售力
　　现代营销理论认为，销售亦即是传播。对房地产项目而言，销售的成功与否，除了决定于能否将项目的各项优势充分地传播出去之外，还要看目标对象从中得到的有效信息有多少。由于互联网所具有的“一对一”的特性，目标对象能自主地选择对自己有用的信息。这本身已经决定了消费者对信息已经有了一个感兴趣的前提。使信息的传播不在是主观加给消费者，而是由消费者有选择地主动吸收。 同时，项目信息通过网站的先进设计，既有报纸信息量大的优点，又结合了电视声、光、电的综合刺激优势，可以牢牢地吸引住目标对象。因此，项目信息传播的有效性将远远提高，同时亦即是提高了项目的销售力。
　　3.4 提高附加值
　　买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一。
　　4.结语
　　房地产卖方角度出发，或为了便于吸收外资进入我国房地产市场进行投资我们必须将上述法律问题搞清楚。目前外商进入我国房地产市场时常感到头痛的是，市场行为极不规范，法律、概念混乱较大，政府的透明度较差，外商在承担土地使用费、缴纳房地产税等方面比内商的经济负担更大。而且由于内商经营房地产常以实物地租等方式合作开发房地产，使外商感到在我国房地产市场竞争前提极不平等，更谈不上国民待遇了。再加上各地开发区土地政策多如牛毛，国内房地产政策的统一性较差，更使外商目不暇接、举棋不定了。
　　参考文献
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　　[2] 陈丽生. 福州房地产市场的现状与预测[J]. 引进与咨询，2005（6）.
　　[3] 蔡宗琦. 专家预计2010年房地产市场压力将缓解[N]. 中国证券报，2008.
　　[4] 徐朝晖. 楼市“御寒”良策是提高性价比[N]. 金华日报，2008.
　　（作者单位：孝感市孝感学院2071814123）

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