信息化建设期刊 [浅议房地产管理信息化建设]

　　【关键词】房地产管理信息化 　　 　　进入二十一世纪，房地产业快速发展。随着《物权法》的颁布实施，要求房地产管理部门办事服务的效率和质量 　　进一步提高。但是，从上世纪80年代以来，房地产管理一直沿用手工作业方式，质量、效率、透明度、协调性都有待提高。手段落后，造成房地产开发市场管理不到位，炒房、倒房、捂盘惜售、哄抬房价等不良现象层出不穷，房地产行政投诉、诉讼逐年成倍增加，造成不可估量的经济和信誉损失。这个问题已经达到了非解决不可的地步。
　　随着计算机网络技术的逐步成熟及房地产软件产业的发展，适时采用先进的科学技术手段，建设房地产管理信息系统，是时代发展需要，是落实中央提出的科学发展观，坚持与时俱进的具体体现。
　　笔者认为：房地产管理信息化建设，可以从房地产测绘信息系统、房地产市场与权属登记管理信息系统、房地产地理信息系统和商品房网上登记备案信息系统四个部分入手，并从基本作用、运行模式和功能、以及当前亟待开展的工作等方面提出自己的建议和意见。
　　
　　一、房地产信息系统基本作用
　　
　　房地产管理信息化建设，可以建制市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房
　　地产开发、转让、租赁、评估、抵押、拆迁、公房管理、房地产测绘、房地产交易与权属登记、档案利用以及税费征缴等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的信息系统。
　　（一）为房地产产权管理和市场管理的服务作用。为房地产管理（包括房地产政策法规、政务公开、办事程序、房地产开发、房地产市场、房地产交易、权属登记、评估抵押、房地产拆迁等方面）提供基础数据。
　　1、房地产信息系统具有的详细的统计功能，能够提供各方面需要的真实数据，房地产价格水平、商品房空置率以及房屋租赁管理，圈定范围内的房屋面积、结构、用途及其土地的面积和利用状况等，杜绝错误、重证、假证的出现和干扰。
　　2、为加强政府对房地产市场的价格监管，定期做好房地产市场分析，及时发布市场信息，建立价格预警系统，制定相关政策法规，调节商品房建设标准和销售价格，引导市场心理预期，宣传引导开发企业调整户型结构，平抑房地产市场价格，防止波动幅度过大，并从技术上杜绝炒楼花的可能，及时预防房地产市场经济中心的潜在风险，保证房地产市场经济的健康发展。
　　（二）对公共管理的社会服务作用。
　　1、规范财政契税和营业税等征收。由于产权管理信息系统的建立，实行的是微机操作，预防段地、段价格，只要输入房地产的座落、结构、用途、面积等、计费自动生成，杜绝税费流失、公证透明，便于随时监督检查。
　　2、由于地理信息系统的建立，为清查违法违章建筑以及治安综合治理、定位犯罪地点和消防准确确定火灾点提供快捷服务，为工商管理、计划生育清查提供位置、租赁、用途等服务。
　　
　　二、房地产信息系统运行模式及功能
　　
　　（一）数字化测绘系统。它是房地产管理的源头，属于精确测量。采用全站仪、GPS、测距仪等工具，利用计算机网络技术和专业的测绘软件，完成房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量和测绘成果资料的检查验收，取得真实科学的第一手资料，形成房产簿册、房产数据和房产图集等房产测绘成果，建立数据库。
　　主要功能：以房屋面积分摊计算为功能核心。集房产信息采集、图形绘制、图形报表输出等功能于一体。所有数据直接存入数据库，实现房产测绘信息的数字化，与房地产管理信息系统无缝链接。以项目测绘为管理单位，按照业务流程，设置收件、派发、测绘等环节并通过检查审核、审批三级质量管理制度，最终形成有效测绘成果归档进入数据库。
　　1、自动面积分摊：自由定义分摊结构，可设置比例分摊、协议分摊等各种分摊模式，轻松实现各类多级、复杂分摊计算，有详细的面积计算公式积分摊过程。
　　2、安全的审核功能：层层审核、层层把关，保证数据的安全和准确。
　　3、齐全的报表成果输出：报表生成采用国内最先进的CELL报表组件。软件内置各种报表模板，报表格式完整齐全，并可按用户单位实际需求定制专用报表模板。
　　4、强大的图形成果输出：自动生成分户图、分层图、分幢图等各种成图模式，可实惠高效率地批量打印，并可按用户单位实际需求定制专用成图模板。
　　5、测绘报告自动生成：报告完全符合安徽省测绘报告规范，可以反报告内容进行自定义，只需定制好测绘报告模型，按客户需求自动生成测绘报告。
　　6、灵活的用户自定义：房屋编号自由定制，图形名称按需定制，绘图模式自由设置。
　　7、提供多种公共数据接口：能与产权登记系统、地理信息系统、商品房网上登记备案系统等多个系统实现数据共享。
　　（二）房地产市场与权属登记管理系统。它包括产权登记、产权发证、税费征缴和档案管理四个子模块，设置合理机构，简化程序，运用计算机网络和软件技术，提高办事效率，为群众提供全方位的优质服务。房地产权属登记业务详细分类，制定了种类登记业务的申请要件，实现规范化、流水化作业。
　　1、公共管理功能：信息查询、综合统计、地图显示、窗口帮助，其中地图显示就是地理信息系统与产权登记系统的无缝链接。
　　2、产权登记业务：业务流程设置了受理、初审、复审、审批和缮证归档等环节，是整个房地产交易与权属登记的主要内容。
　　3、与登记业务相关的管理：有抵押登记、租赁合同备案、司法协助（查封）、二手房交易金托管、商品房合同备案、档案管理和房地产企业管理等方面。
　　（三）房地产地理信息系统。它是房地产管理的GIS，属于控制测量，是房产测绘和房屋登记业务数据与图形相结合，实现“以图管房、以图管档”的主要工具。
　　1、以图定位：图形定位方式快捷易用，不但能实现以大图到小图的逐步定位，还能根据图形信息很快地定位到图幅、房屋，更能用产权证或备案号（受理号）等业务信息，直接定位到房和户室，形象直观、快捷易用。
　　2、建立房屋数字编码：按照国家规范，在六安市整个规划区，逐级划分房产区、房产分区、房产丘、房屋幢、最后到房屋。
　　房产区是以市建制区的街道办事处或乡镇的行政辖区，或者根据房地产管理划分区域为基础划定，在60平方公里划分11个房产区，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。房产区和房产分区均以两位自然数从01至99依序编列。
　　丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列，以后新增丘接原丘号顺序连续编立。丘的编号从北至南，从西至东，以反“S”形顺序编列。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序按“S”形编号。
　　以房测图、以图管房、以图管档，把房屋作为管理目标，按照国家标准编制房屋的22位数字编码，它就像居民身分证一样，是房屋的终身编码，具体格式如下：
　　行政代码+房产区代码+房产分区代码+丘号+ 幢号+房号
　　（6位）+（2位）+（2位）+（4位）+（4位）+（4位）
　　34240108 120018 0016 010
　　3、具有强大的图上统计功能：在图上圈定范围，可以按照结构、用途等自动统计出范围内的房屋面积和土地面积。
　　（四）商品房网上登记备案信息系统。可进行房地产开发搂盘的查询，了解房屋的区位、户型、面积、价格、销售等市场真实信息，可以更好地规范房地产开发市场行为，有效地限制开发企业捂盘惜售，以及炒楼花等现象。其功能：通过网上备案系统中的楼盘表可以清楚了解每个房屋的相关情况，在楼盘表里，黄色代表是可售的房屋，蓝色是已签约的，绿色是已备案的，红色代表限制销售的，灰色是开发商自留房等情况。
　　
　　三、房地产管理部门在信息化建设中亟待开展的工作
　　
　　房地产测绘信息系统、房地产市场与权属登记信息系统、房地产地理信息系统和商品房网上登记备案信息系统，是数据共享，互动管理的一个信息平台，对确保房地产市场持续、健康、有序发展具有重要的辅助作用，需要政府协调，各有关部门相互配合。如土地和规划部门提供地籍图、坐标点等，由于时间跨度较大，需要较长时间建设，是一个较大工程，需要较大的资金投入，建设过程可以分步实施，如测绘系统、权属管理系统以及地理信息系统，而商品房网上登记备案系统则可以独立完成，电脑软件和网络建设，则向社会公开招投标，达到花小钱办好事的目的。作为房地产管理部门主要工作是：
　　1、对城区范围内的各类房屋完成修补测工作。房地产信息系统中的数字图和每幢房屋的精确位置，是地理信息系统的成果，是控制测量，它确定城市规划区内每幢房屋的具体位置，以及房产要素（包括每一幢房屋的结构、面积、建筑年代、用途等），还有道路、河流以及土地的面积和利用状况；碎部测量是由数字化测绘系统完成，是精确测量，工作量大，精确度要求高，它是以户（或套）为单位，确定每户房屋的面积、用途、结构等要素；每户（套）房屋的产权信息是由正常权属登记业务受理，通过产权登记系统取得。
　　2、房地产网络建设和人才培训。它包括网站、局域网、场地建设和技术人才培训、储备。较大规模的局域网，能够提供高速的INTERNET接入服务，建立官方的房地产网站，依靠房地产信息系统的丰富的网站信息资源，对外宣传房地产政策法规和发布信息，提供房地产管理部门的服务内容，例如：政策法规、办事程序、收费标准、权证查询、新闻发布、网络教育等，房地产权利人只要在网上输入房产证号和姓名，即可查询本人的房地产基本情况及税费情况等。完成房地产信息系统建设，并且能熟练运用，需要尽快完成全员培训，达到熟练操作，准确使用。
　　3、完成产权档案的中文录入等基础性工作。由于种种原因，各地现存房地产档案存在资料不全、记载不清、变动较大、没有并档、以及各时期所发的房地产权证版本不尽相同，给准确及时录入带来一定的困难。而完成现存档案录入，关系到房地产管理的信息系统的完整，从而建立电子档案库，实现房地产档案管理纸质档案与电子档案并存，因此，产权档案的中文录入作为信息化管理最为基础性的工作应尽早开展。
　　4、多方筹措资金。房地产管理信息系统建设，是一项功在当前、利在千秋的德政工程，各地在积极争取政府财政支持的同时，还必须积极争取各联网单位多方支持，确保房地产管理信息化尽早建成和运行。■
　　（作者单位：六安市房地产管理局）

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