【保障性住房走过十字路口】十字路口迷茫经典语句

　　面对2007年上半年如过山车般飙升的商品房价，政府的“有形ZT-”究竟该伸向哪里?这个令各地方官员一面窃喜一面头疼的问题，最近终于达成共识。 　　 　　新政进行时
　　
　　8月13日，中国政府网全文公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文，以下简称“24号文”)。两周前，这份文件在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上讨论并原则通过，一言以蔽之，这份文件确立的以廉租房为重点的保障性住房制度，将成为各级政府未来工作的基本方向。
　　1995年，香港“公屋”数量达到2.1万套，事后证明，这些公屋一方面确保了中低收入者的居住权，又起到了分流市场需求的作用。而在十多年后，英国新任首相布朗在应对英国史无前例的高房价时所做出的动作，亦是直接宣布未来英国政府将提供超过300万套“保障性住房”。
　　据了解，目前“24号文”的具体执行方案正在酝酿之中，而包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部以及国税总局在内的几大部委，近期也将先后发布与此文件相配套政策的消息，其中包括即将组建的住房保障司，相关的金融税收支持政策以及“低收入家庭”划线方法的编制等。
　　有消息称，上述一系列措施，在即将召开的建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”上将会有定案，全部完成则在10月前后，届时，有关住房保障的立法工作也将进入实际阶段。“时间非常紧迫，很多政策的具体细则需要地方政府结合当地情况来拟定，包括财政支持和划线工作等，现有的人手都忙不过来。”8月17日，广州市国土房管局某官员在接受记者采访时表示。
　　事实上，在管理架构方面，地方政府由于面临现实的压力，早已先于建设部开始调整。广州市早在2005年以前就成立了住房制度改革办公室和住宅建设办公室，与当地国土房管局平级，下设多个处室，负责全市的廉租房和经济适用房工作。北京市的住房保障办公室也于今年2月中旬成立，目前隶属北京市建委管理。
　　而全国保障性住房的管理工作，目前还―直由建设部住宅产业司，即房地产司主管，具体工作仅由不到10人组成的住房保障处来做。
　　如何防止类似1998年“23号文”被片面甚至“歪曲”执行的局面再度出现，至关重要。
　　1998年，国务院下发的纲领性“23号文”中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，但在执行过程中，行业和市场导向的发展模式最终形成了“商品住房成为主体，保障性住房长期缺失”的实际结果，从而造成大量中低收入者在商品房市场中解决基本居住问题，形成刚性需求，导致房价居高不下。
　　很显然，把房价上涨的责任推给建设部是不公平的。同样，按照目前政府规划中的住房保障体系目标来看，“仅靠建设部扩权增员是不行的，各个部委之间的协调合作是必不可少的。”国务院发展研究中心的专家表示。
　　
　　资金之困
　　
　　在陆续被国务院安排介入住房保障体系的中央部委里，财政部是一个重要的新角色。
　　因为现行的地方财政分配体制下，中央愿意拿出钱来支持以廉租房制度为重点的住房保障体系，还是仅仅提供相应的财税政策，直接关系到住房保障体系建设的主体――地方政府的积极性。
　　“说到底，还是一个钱的问题，解决财政分担的机制，是几年来都没有很好解决的问题。”一位研究广州保障性住房制度多年的教授表示。
　　
　　自2004年《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》出台以后，考虑到各地财政相对紧张的实际情况，建设部最初的想法是，坚持以各级财政预算安排廉租住房资金为主，多种渠道筹措的原则。如在住房公积金增值收益中提取一部分，鼓励单位和个人进行捐赠，地方在住房建设中提取一定比例的资金或从直管公房租金收入中提取一部分资金等。
　　但由于地方财政预算的刚性结构，不断增长的廉租房资金投入也只能从历年财政收入的增量上做文章。以广东省为例，根据建设部2006年3月份公布的数据，截至2005年底，广东全省用于廉租房建设的财政投入与当年全省的政府支出相比，仅占0.24％。
　　而根据规定，住房公积金增值收益的分配顺序依次为风险准备金、管理费用，最后才是城市廉租住房建设补充资金，并且公积金的贷款风险准备金比例不得低于60％。“我国住房公积金增值收益普遍很少且不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金非常有限，大都不足以支持廉租住房制度建设。”国务院发展研究中心专家巴曙松在一份研究报告中指出。
　　所以到最后，筹集资金的重心不得不转移到地方政府的“第二财政”――土地出让金上来。去年下发的国办发2006)37号文，以及之后财政部会同建设部、国土资源部联合发m的通知都明确规定，地方政府应该从土地出让净收益中安排一定资金，用于城镇廉租住房建设。
　　“当时定的是扣除一些费用后余额的5％，建设部曾建议提高到15～20％，现在中央要求达到10％以上，对某些靠‘土地吃饭’的地方来说已经很高了，自然得到的响应也寥寥。”中国社科院的一位专家表示。
　　今年2月14日，建设部对2006年城镇廉租住房制度建设情况的通报，目前仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例，而绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。
　　“在目前的融资方式下，廉租房建设对地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。”巴曙松在报告中称。
　　在这种情况下，财政部需要借助央行和国税总局的政策协助。目前的消息是，由地方财政和银行贷款按适当比例共同负担廉租房建设所需资金，国税总局则制定出有利于保障性住房开发的税收减免政策。
　　
　　细节的着力点
　　
　　就在国务院“24号文”在常务会议上讨论并原则通过后不久，各地关于廉租房建设的进展就如雨后春笋般冒了出来，继北京、广州、上海这三个最早实行保障性住房试点的城市之后，最近一轮房价的领跑者2--深圳市，还发布了“在地铁物业开发中配套政策性住房和廉租房”的消息。
　　事情好像越来越朝着人们所希望的方向发展了。在《深圳市住房建设规划(2006～2010)》中，记者看到，深圳市政府将在此规划期内建设政策性、保障性住房14万套，建筑面积770万平方米，其中公共租赁房(含廉租房)的面积是经济适用房的两倍以上。记者手中的一份《广州市住房保障工作情况报告》也显示，面对近万户双特困户和8万多户中低收入住房困难户的问题，当地政府很有信心在2010年前完全解决。
　　但很多问题实际上隐藏在细节之中。“目前，地方政府正对历年印发的政府保障型住房管理规定进行整合，拟订当地的保障性住房管理办法及其配套性文件。”广州市国土房管局综合调研处某人士表示。事实上，这是件很不容易的事情，因为这一过程既要考虑与过去做法和实际情况衔接结合，还要保证与中央政策、省里规定保持协调一致。
　　“比如应该多建房还是应该多给钱，是‘补砖头’还是‘补人头’，廉租房应该集中建还是配套建，每个具体的决策都会影响一大批人。”广州某大学一位研究城市规划的教授指出。
　　在“24号文”中，国务院提出了很多细化的实施意见，比如对经济适用房中涉及上市交易、回购、差价补偿和标准过高等关键问题有了明确说法，对旧区改造也提出力戒大拆大建、提倡房屋维修维护的建议。另外，对政策落实有较具体的考核指标和工作责任制度，对资金来源和分担也有明确交代。
　　最终的问题仍在于落实。1998年的“23号文”曾经也一度强调经济适用房在新住房制度中的主体地位，还对经济适用房价格和利润作了规定，如“利润控制在3％以下”，政策目标是80％左右的居民购买经济适用房。但后来的诸多数据表明，经济适用房并没有成为以后住房供应的主体。
　　现在的情况是，很多具体措施在某些地方已经没有改进的余地了。以旧屋维修维护为例，此前就有学者认为，中国一些城市上世纪八九十年代的住宅转为廉租房是可行的，遗憾的是这些城市很早前就拆除了这些建筑。而德国与全国家庭数相当的超过3800万套房屋，大量都是旧屋进行翻新和改造的。
　　而就廉租房融资方面来讲，新加坡的经验是，发行廉租房信托并允许其公开上市交易。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴；金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。采用这种方式分散购买二手房作为廉租房，政府主导，金融机构市场运作将使社会资源得到最大化利用，不过在中国要实现这种成熟的金融操作，还需要走很长的路。
　　“当务之急是要确定可以享受保障性住房的是哪些人，由哪些部门来动态地监督他们。在收入诚信体系还没有建立起来之前，这已经是一个很棘手的问题了。”一位地方建设部门官员表示。

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