万科　二线城市囤地|万科囤地

　　整个一季度的房子热卖加上捂紧钱袋，让万科腰包鼓鼓，具备了大手笔拿地的资本。现在“错过了最好拿地时节”的万科开始发力了。 　　 　　万科的夏天来了。 　　7月4日，万科公布了6月份销售及近期新增项目情况简报。今年6月份，公司实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别比去年同期增长49.9%和57.1%。而单月68.6亿元的销售额更创下了今年以来的最高记录，并继5月份以来连续两个月销售金额超过60亿元。
　　事实上，这还不是最让万科舒心的数字。在这份报告中，万科还披露了今年1~6月份的最新销售数据：累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别比2008年同期增长31.2%和27.5%。
　　万科的日子确实过得还不错。
　　7月1日，由易居中国发布的“2009年上半年房地产企业销售排行榜”显示，万科以269.41亿元的销售金额和305.50万平方米的销售面积拿下了“双冠王”，力压第二名保利的195.49亿元和239.24万平方米，继续稳居行业老大。
　　然而，相比这些不错的销售表现，万科最引人注目的却还不是房子卖得好，而是近期在拿地上骤然发力的姿态。万科近两月的报表显示，5月，万科斥资23.14亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计建筑面积为188.3万平方米；而在6月，万科更是在厦门、福州、佛山、鞍山、重庆、上海一口气拿下八块地，总建筑面积为203.3万平方米，地价款高达47.03亿元。这个数字，创下万科自2008年2月以来单月土地收购投资的最高纪录。
　　而在这之前，万科对于国内土地市场却完全是另一种态度。今年1~4月，万科在土地交易市场上仅成交1笔，公司所支付总地价款不过区区4.54亿元。而此前有媒体披露称，在今年5月份之前，万科的土地储备只够其未来两年半时间的开发，远远落后于保利、中海等竞争对手，业内也出现了关于“万科踏空”的言论。自2008年以来，万科一直执行“现金为王”的策略，货出得很快，必须补充项目资源。
　　这样的言论并非空穴来风，万科执行副总裁肖莉之前就曾公开表示“万科错过了最好的拿地时节”。但不管是否后悔，万科还是决定出手了，更何况现在正是万科手头最宽裕的时候。
　　整个一季度的热卖加上捂紧钱袋，让万科腰包鼓鼓，具备了大手笔拿地的资本。万科一季报显示，截至报告期末，万科持有现金269.2亿元，财务状况稳健。这样的大好形势，为万科利用市场调整机会获取土地创造了足够的条件。
　　不过，2007年高价拿地被减值计提的阴影并没有散去，即便大肆囤地，同其他大佬在一线疯狂圈地相比，万科的拿地策略依旧显得谨慎，万科更多的是在二线城市游弋。
　　6月25日，在万科近期拿地最多的重庆，经过88轮激战，保利地产以38.1亿元的成交价击败万科，拿下重庆鸿恩寺地块，高出起拍价9.12亿元，使该地块成为重庆“地王”。而在5月，万科也在北京通州九棵树地块、大兴黄村16号地和广渠路15号地的现场竞价中表现低调。虽然都参与了竞价，万科却并没有出高价，反而早早退出了竞争。
　　而细究万科近两月拿下的土地，这种谨慎态度更是明显。5月份万科拿下的土地全部位于佛山、无锡、沈阳和青岛，没有一个是在一线城市。而且这六个项目中只有沈阳铁西胶管厂和青岛双山南山两个地块是万科拥有100%权益，其余四块都是合作开发，万科只有55%权益。
　　到了一片形势大好的6月，万科拿下的八块地倒是有七块是100%权益，但唯一位于一线城市上海的项目，却是51%的权益，需支付地价款不过0.79亿元，是所有项目中最低的。
　　“万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是我们认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。”万科董事会秘书谭华杰否认了看空一线城市的猜测，但也坦陈其对于拿地成本的慎重。
　　在国信证券研究所的方焱和区瑞明看来，万科这些在二线热点城市核心区域的土地中，有多个项目可以分期支付地价款，短期对资金的占用不大，而8个项目的平均楼面地价仅为2347元/ 平方米，未来盈利比较有保障。“公司选择在土地市场尚未明显升温的二线城市提前布局，体现了其在战略上的前瞻性眼光。”他说。

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