房价下跌还未真正开始 房价开始下跌

　　 　　口述?国世平 整理?杨 江（记者） 　　 　　我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束，2011年房价会大幅上升，但是，别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。
　　
　　深圳的房价自去年11月开始下跌，至今年8月尚未见底，特区外大幅下挫，幅度可能已有40％，但我们一般观察深圳楼市，主要看特区内的房价，我们把它视为指标性价格。这样看好像没怎么跌，我认为，下一步跌的应该是指标性价格。
　　大家有一个普遍的误区，连专门研究房地产的人都认为因为刚性需求的存在，房价不会跌。其实对房地产的需求有两种，一是生理性需求，一是支付性需求。经济学不研究生理性需求，经济学研究有没有支付力的需求。如果房价超过人们的支付力需求，我们便认为不属于需求。
　　造成深圳房价高涨与暴跌主要有两个因素，我一直认为2008年是中国经济发展的低点；其次是支付力需求，原来3000元每平方米，大家都买得起，供给就会有限，价格就会涨，到8000元每平方米，25％的支付人群就会退出，上升至14000元，有支付力的需求又会退出25％，再到20000元，又有25％退出。
　　但是供给还在不断增加，链条肯定要断，房价必降。深圳房价去年到18000元每平方米时，实际只有25％的支付性需求的人能承担，其余主要是炒客。
　　我认为，房产商要收缩战场，减少投资，现金为王，准备过冬。今年是房地产的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房产商现在不把筹码交出来，到2010年就要把带血的筹码交出来。
　　房产商说我句句话儿都带血。当然我不希望跌得太猛。所以，我对万人团购是不肯定的，因为房价不能像邹涛期望的那样一步跌到位，那样对房地产市场是有害的，再说，买房也不能搞群众运动。
　　断供潮是不可能出现的，断供逼宫政府救市，肯定有，树大了什么鸟都有。我觉得政府没必要救市，股市跌这么厉害都没救，楼市真正的跌还没开始，你救干吗？ 尽管由市场调整吧，每一次调整都是优胜劣汰，对房地产业长期发展有好处。
　　房产商要自救，原来是从农村走向城市，现在应该是从城市走向农村，一线城市的房价会大幅下挫，二线省会城市会微微下调，三线城市房价还会上升。
　　深圳楼市的底在哪里，我认为关内是8000元到11000元左右的单价，关外是4000元到6000元左右，现在还远远没有到。但是现在房产商不愿意降价，尽管我们也在劝，实际上他们送装修，甚至还有送宝马，还是等于降价，怕说降，可能是怕面临更大的压力。
　　这两天万科在长三角地区带头降价，引发退房潮。我认为万科是比较明智的，去年房价到达高点时，万科就在珠三角带头降价。王石现在的做法和以前一样，他也不希望到后年把带血的筹码交出来。
　　我一直说，奥运后，北京的房价可能会像雪崩一样掉下来，很触目惊心。必须认识到这个现实。2007年9月，深圳房价涨到最高时，我说要跌，我的学生还劝我：老师，你是有名的经济学家，万一没有跌你怎么收场。我说你怎么这么不信任你的老师？
　　当时，我像孤雁一样，很多人觉得我神经不正常，现在大家恍然大悟。现在我又提出“带血的代价”，“隆冬论”，有些人很恼火。
　　我认为要有正确的思考，我们不是对哪个人有意见，我们搞经济学研究的，要冷静思考。
　　我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束，2011年房价会大幅上升，但是，别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。（国世平，深圳大学国际金融研究所所长）

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