潮涌核心【冬眠期前降价潮涌】

　　 　　虚高的房价将真实需求拒之门外，而让市场回暖，唯一的办法就是价格的理性回落。 　　 　　伴随着所谓“金九银十”这个2008年楼市最后自救机会的到来，中国房价最后的堡垒北京楼市终于被攻破，加入了席卷全国的降价潮。日前《新京报》针对活跃在北京楼市的约80个在售楼盘的调查显示，除星河湾、泛海国际居住区、美伦堡等少数高端项目的售价略有上涨，少数项目价格保持不变之外，82%的被调查楼盘均出现了价格下降，其中更有38%的被调查楼盘下降的幅度超过15%。
　　数据显示，除了部分楼盘微涨和保持价格不变外，有66个楼盘已经降价销售，降价楼盘占到调查楼盘数量的82%。
　　虽然从今年上半年开始，个别对形势调整比较敏感的楼盘已经开始打折促销，但从未经历过大规模降价的北京楼市，众多开发商还一直将希望寄托于政府出台救市措施，一厢情愿地希望楼市的调整能够短期回暖，从而纷纷选择了观望的态度。随着时间一天天推移，当楼市回暖已经成为遥不可及的梦想，面临年底资金需求高峰到来的开发商，终于放下了幻想，纷纷加入降价大军。9月，北京楼盘降价幅度开始加大，降幅超过15%的楼盘近四成，达到38%。此外，还有多个楼盘的降价幅度达30%，有近10%的楼盘的现售价格已经接近去年同期项目或区域的均价。其中，万象新天9月团购起价8271元/平方米，这个价格比6月份的13000元/平方米的均价下降了30%，而该价格也基本接近该项目去年同期的售价。
　　由于上半年新盘入市较少，上半年降幅较大的主要是老盘后期，而一些纯新盘成为今年下半年以来区域楼市降价的“急先锋”，带动整个区域楼盘价格的松动。
　　对于北京市场，笔者一直认为刚性需求巨大，只是虚高的房价将真实需求拒之门外，而让市场回暖，唯一的办法就是价格的理性回落。
　　从近期开盘的项目看，大部分都是采取低价入市的策略，这些项目同周边在售项目虚高的房价一比较，优势立马体现，加上新开盘的项目购房者选择面大，销售业绩自然不错。受到新项目低价入市的影响，在售项目纷纷加大折扣幅度，也抢回了一部分市场份额。
　　考虑到近期进入市场的项目数量还非常之大，年底供应量还会进一步上升，仅10月，北京就将有50多个项目获得预售许可证，北京楼市集中供应的大潮已经到来。
　　笔者早在年初就发表文章表示北京今年楼市将严重供大于求，根据年初的统计数字，北京市场上2007年遗留的已经进入销售阶段的商品房为69685套。此外，通常北京每年新开工面积也将达到1600万~1800万平方米，由于90/70政策（建设部规定新建住宅中70%以上应为90平方米以下户型）的影响，这些面积形成的房屋套数将达到16万套。而从房管局得到的消息，奥运之后，北京将有约3万套保障性住房投入市场，其中经济适用房、限价房各不低于1万套，廉租房约8000套。以上累加，将形成总计约26万套的新增一手住宅供应量，而从今年上半年的销售情况看，北京市共完成3.9万套住宅销售，比去年同期下降约37%。在不考虑任何促销手段、仅以往年经验计算的情况下，全年一手住宅成交应该不会超过8.5万套。
　　照此数据计算，北京2008年新增住宅与需求比可能达到3:1，即3套房对应一个购房者。如此一来，即便不考虑保障性住房，北京市场上也有10万套左右的过剩新房供应，这是一个非常恐怖的数字。
　　北京市房地产交易管理网公布的数据充分证实了笔者的观点，截至10月9日，北京已经获得预售许可的期房住宅达到109693套，比年初整整增加了4万套的存量。由于大量的项目因为上半年观望，年中避开奥运，都将集中在下半年进入市场，预计未来3个月北京楼市的供应量还将急剧增加。
　　随着年关接近，开发企业的资金将进入最困难阶段，预计销售回款的压力也会越来越大。
　　黄金周一过，10月只剩下为数不多的机会，今年的楼市也将进入尾声，距离年底冬眠期时间仅有两个多月，为数众多的排队等着开盘的项目，加上市场现有的供应量，在眼下需求依旧低迷的市场形势下，北京楼市将进入有史以来最大规模的降价潮。（作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）

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