基于灰色关联度的房地产行业贡献度分析

　　摘 要：改革开放后，中国房地产经历了曲折的发展过程，在国民经济的发展中，占据日益重要的地位。当房地产行业不景气时，通常国民经济也会发生负面的连锁反应。通过在计算房地产行业对国民经济贡献度的定量分析的基础上，证明了房地产行业对国民经济的巨大影响，进而分析房地产行业对国民经济的其他部门如何产生影响，并定量分析了与房地产业联系比较紧密的几个部门，尤其是建筑业和金融业，为政府在房地产市场下滑或过度繁荣时，制定相应的政策提供了理论依据。
　　关键词：房地产行业；贡献度；灰色关联度
　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）36-0170-03
　　一、研究背景
　　房地产行业在中国的发展是呈由不太成熟到逐渐成熟的曲折的周期性成长的。尤其是在改革开放之后。1992—1993年全国范围出现房地产热，在紧缩性宏观政策的作用之下，房地产业进入收缩阶段。1996 年将住宅建设作为经济增长点、1998 年取消福利分房等政策为标志，中国房地产业进入相对稳定的发展时期。2007 年，美国爆发了次贷危机并引发了全球的金融海啸，美国的房地产价格、交易量及新屋开工数量等指标都步入了熊市，而中国的房地产市场同样是每况愈下。2008年，住房价格短期的下降后，天津、沈阳、南京、西安等城市先后出台了救市政策。于是，2009年中国房地产在美国房地产价格跌幅扩大的同时，却出现了逆势上扬，北京、上海等城市的交易量大幅度增加，甚至部分城市的月均交易量创出历史新高。2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长33.2%，施工面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。因此，2011年房价上升的压力依然较大[1]。
　　房地产业产业链长，关联度大，能够直接或间接地拉动和影响相关产业的发展。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具、金融等50 多个生产部门的发展，据统计，每100 元的房地产销售能够带动相关产业170 元的销售，其连带和关联效应极其明显 [2]。行业需求的增加会刺激消费需求，进而再次提高其他行业的总产额。因此，房地产的开发和投资与关联产业的带动有着不可替代的作用。1998—2009年，房地产开放投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。2009年，房地产对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点[1]。
　　较高的住房价格，尤其是过高的住房价格是柄双刃剑，在给房地产业的发展提供较大的动力的同时，也会给经济发展带来一定的负面影响：首先，加大了市场风险。房地产业与金融业之间具有高度关联性。房价波动的风险将通过这种关联性直接影响到中国的金融稳定甚至金融安全；同时，房地产业与其他行业之间的高度关联性也会导致国民经济的剧烈震荡。其次，扭曲了居民的消费和储蓄行为。目前房价大幅上涨，特别是一些大中城市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，最终导致市场失灵，甚至演化成严重的社会问题。
　　因此，我们有必要研究房地产行业与国民经济其他部门的关系。
　　二、房地产行业对国民经济其他部门的影响[3～4]
　　通过研究房地产业与国民经济其他相关产业的灰色关联度，可以确定与房地产关联度大的产业及对相关产业发展做出预测；并从产业关联角度分析相关产业协调发展问题，并提出相应的的建议。
　　1.模型的建立。设ηj是第j个方案向量Xj从属于向量G的比例，则Xj从属于向量B的比例为（1-ηj）。
　　三、结论
　　由计算结果可知，房地产业与建筑业的关联性比较强的是建筑业、金融、交通、邮电、工业等行业。按照福利经济学的观点，市场经济是以帕累托最优作为资源配置目标的。如果房地产企业存在过多的泡沫，引起房价的扭曲，对社会资源配置产生了异常的作用，虽然这样实现了资源的优化配置，但也造成了资源的巨大浪费；一旦泡沫破裂，会引起相关产业的剧烈动荡，拖垮整个国民经济，甚至造成金融危机。
　　根据以上的计算结果，我们可以得到以下结论：
　　1.与房地产企业最相关的是建筑业。与其他行业相比，建筑业在国民经济中的占的比重名列前茅，其增长速度与房地产业相比也只是稍有逊色，2001—2009年，房地产开放的评价增长速度为25.6%，而建筑业同期的平均增长速度是22.35%。因此，房地产业可以通过建筑业带来国民经济的成倍增长。由供需模型我们可以看出，在中国，供需不平衡，在城市化加快发展的现阶段，中国面临巨大的住房需求，但是，由于现在居民的购买力还无法解决现在房地产供需不平衡的问题，造成内需不足，容易引发泡沫。因此，为扩大住房消费和投资，扩大内需，在对房价进行控制的同时，加大经济适用房、限价房、廉租房的供给，使房地产供给价格保持在合理的范围之内。同时，该措施同时，还支持了建筑业的发展，对其他相关行业，也有一定的带动作用。
　　2.由于房地产和金融两行业长久以来就存在较强的依赖性，房地产企业对金融企业的影响是双向的，即房地产业作为一个资金密集型行业，在房地产开发、建设、经营、流通和消费的整个过程中，进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动，在既将金融行业提供的资源作为自己的生产要素的同时，还推动着金融行业的发展。由于这个特性，使房地产与金融在长期存在显著的风险双向传染效应，二者的行业的波动会受对方显著的影响，2007年的次贷危机而引发的次贷危机也证明，在房地产过热的形势下，要做好两者的风险管理，二者积累的风险在对自己产生威胁的同时，也会通过传染给另一方，造成风险效应的扩大，形成连锁性的行业危机。

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