【房子背后是个家】 破解房子背后有口井

　　今年年初的两个数字给国内本不清晰的房地产业又蒙上了一层面纱。国家统计局公布了2009年全国70个大中城市房价上涨1.5％，而国土资源部承认2009年全国城市平均房价升幅达到25.1％。
　　两个部门的数字不一，这在近年中并不多见。但争议很快不了了之，因为房民们无心关注这个问题。他们关心的是，在不断攀高的房价之下，如何以最便宜的价格、最好的质量买到属于自己的房子。
　　
　　冷眼看“买房热”
　　
　　中国的房地产业在短短10年的时间里创造了一个世界奇迹。
　　有资料显示，解放初期，中国城镇人均住房面积为4.5平方米；1978年仅为6.7平方米；2009年底，这一数字已经超过30平方米。
　　更为重要的是，全国已经有超过82％的城市住房归居民自有。而在国外，城市居民拥有产权房比率最高的美国也不过为68％，英国为56％，欧洲等其他国家均在30％-50％之间。作为一个发展中国家，中国仅用不到10年时间，城市居民住房自有率就达到了世界第一。
　　而这远不能满足市民对房子的需求。中国调查网的一项最新调查显示，目前仍有超过60％的城市家庭有新购房和换房的意向。大量的需求推动了房价的飙升。2009年，全国房价住宅销售均价达到4600元／平方米，比2008年均价上涨了1000元／平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
　　“城市居民住房自有率”达到了世界第一，人们却高兴不起来。央行6月8日发布的《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年全国个人住房贷款累计发放2.2万亿元，累计支持购买住房707.1万套，个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的53.8％。也就是说，至少超过一半的自有住房是靠举债买来的。
　　此外，当前中国房地产市场还不够成熟，充满了非理性的色彩，炒作空间比较大。在这样的情况下，百姓早点买房，实际上变相成了一种固定投资，保值升值可能性比较大，而这无疑又大大刺激了中国人的买房动机。
　　这样的“超前消费”，造就了一个被称为“房奴”的群体。“背着房子生活”已经成为一种普遍的社会现象，光鲜的房子与清苦的生活形成了鲜明对比。为房子的支出影响了相当一大部分人的生活质量。
　　
　　不可忽视“家”文化
　　
　　“是何种力量把他们聚集到此时一起购房呢?是什么原因让购房者在房价飞涨之时购房热情也日益增高呢?”许多外国人不能理解中国人购房的热情。
　　从文化根源上分析，热衷于买房子与中国的传统文化有很大关系。对中国影响根深蒂固的儒家文化是以“家”为核心的文化，其礼仪、道德等价值理念和行为规范也是以“家”为纽带的，而维系“家”文化的物质载体则是有私有产权的住宅。
　　在中国的历史文化中，没有住宅就意味着没有“家”，意味着生活的不稳定。“居无定所”、“流离失所”、“寄人篱下”都是极为落魄和穷困的人，一般家境以上的人，是都有自己或简陋或豪华的住宅的。因此国人总是竭尽全力购买属于自己的住房，“买房置地”成为长达2000多年的中国封建社会上至官宦商贾下至地主平民一致的追求。
　　到了今天，虽说土地所有权不再私有，住宅用地不过有70年的使用权，但基于文化基因的消费习惯还在驱使人们愿意倾其所有去购买属于自己的住宅，有能力的还会想方设法换个大点的房子改善居住条件，以图生活的安定与舒适。
　　对住房的倚重，除了可以解决“居住”之忧外，还可以获得精神上的满足。住在自己的房子里和住在租借别人的房子里、住在大房子里和住在小房子里的感受是不一样的。中国社科院经济专家尹中立认为，“在设计住房制度时，应该充分考论中国的文化背景。鉴于国人对住房的特殊感情，住房分配制度一定要强调公平优先，‘居者有其屋’对于维护社会稳定有特殊意义。”
　　
　　让“居者有其屋”
　　
　　房子已经成为一个牵扯到千家万户的社会问题。相对于解放之后的公房时代，上世纪末的住房制度改革，让中国的房地产市场迅速兴起，提供了大量的房产，住房的选择余地大大放宽，房子成了生活质量和家庭实力的一个重要体现。有房子和没房子，大房子和小房子，成为评价生活条件的标准，甚至是谈婚论嫁的必备条件。
　　现在每年新建几百万套的房子仍远远不能满足城市家庭的住房需求。在现有经济水平和房产资源下，如何实现“居者有其屋”?无数政府官员和专家表示，现在除了增加供给，满足需求，还要在引导人们心理预期上采取措施，不妨鼓励租房而不是买房。
　　但租房市场并不乐观。1998年开始的房改，把国家的房子转让给了个人，之后未再建设国家所有的居住房，政府已经没有房子可租。从目前看，租房供给依赖的出租市场因相关政策及配套服务的缺失限制了健康发展。在国外，有人专门以投资的方式买了房产用以出租，慢慢收回成本及收益。但从国内看，房屋租价与购房成本差距太大，不适应当作投资的途径。目前的出租房基本上都是个人暂时用不着的用来出租，一旦另有用途，房主即会赶走房客，租房者只能另觅他处。租房的不稳定性在一定程度上降低了无房者租房的兴趣。
　　租房和买房所享受的待遇不同也在坚定着买房者的决心。一些人之所以选择买房，往往看重的还是购房所能带来的“增值服务”，比如教育、医疗、养老保险等。租房者则无法享用这些公共资源。
　　高房价和租房市场的不健全把相当一部分人挡在了需求住房和改善居住条件的大门之外。住房问题如何解决?最后的方案落到了住房供应体制上。建立合理的房地产供应体系，对实现“居者有其屋”的民生保障，具有非同寻常的意义。一个较为科学的方案是，高收入家庭的住房靠市场解决，中低收入家庭的住房要靠政府主导的经济适用房，对困难家庭和群体，则要以公共租赁房、廉租房加以解决。
　　对于解决居民的住房问题，新加坡的成功经验值得借鉴。50年间，新加坡建屋发展局建造了90万间“组屋”，协助了9成住户购买了属于自己的房子，是全球惟一近乎达到百分之百拥屋率的国家。“组屋”由政府建设，价格也相对便宜，为私房价格的一半，并对出售的对象给予政府补贴。
　　其实，在许多国家，当房地产市场已“力不从心”的时候，大都采用政府干预市场房价政策予以解决。二战后美国退伍军人的住房问题，德国战后的城市重建，英国几十年前所进行的房改，以及新加坡和香港等地住房问题的解决，都是类似政府参与的“经济适用房”式的住房政策发挥了作用。
　　实际上，中国比其他任何国家都有条件大力发展经济适用房和其他保障性住房。城市土地属于全民国有，这也就相当于作为城市公民在买房用地上所涉及到的用地的基本居住权利保障。另外，减少审批乱收费，政府指导房价，都会进一步减轻购房人的成本，让更多的人能够走进购房者的队伍。
　　富裕者住豪宅，中产阶级买经济适用房，暂时无房者租住公共租赁房，困难者申请社会保障房。有这样一个住房供应机制，大多数居民住房需求才会得到满足，真正“居者有其屋”。

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