【他们为何疯狂】 疯狂升级系统

　　在目前的喧嚣声中，没有人再提起顺驰，也没有人愿意预测，谁会是下一个顺驰 　　 　　囤地，上市，增发 　　 　　在“地王”频出的波浪下面，洋溢的是资本的力量。
　　以浙江绿城为例，2006年7月，这家公司成功登陆香港股市融资3.9亿美元；同年11月，上市不过4个月的绿城就再次发行了7年期4亿美元的高收益债券；2007年，绿城又接连增发新股及可转债，融资四五十亿元。
　　上市一年间，绿城从资本市场已经罔到了超过100亿元的“热钱”!
　　“热钱”为囤地提供了支撑，而囤地则意味着能够圈到更多的钱。
　　潘石屹无疑是最能明白土地价值的房地产开放商。从2002年到2007年，从今年6月推到9月，等了五年的潘石屹终于盼到SOHO中国登陆香港的一刻。而此前，就传出SOHO中国以35亿元购得三里囤一块面积为47万平方米的土地的开发权，之后，SOHO中国又取得北京前门多处的土地证。可见，拿地是上市的关键。
　　房产大佬万科一方面极力扩大融资规模，另一方面迅速增加土地储备。目前，万科的全国版图已经颇具规模。据悉，2000年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6个城市，到2003年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29个城市100多个在建项目。“2006-2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力!”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。
　　地王纪录不断被刷新，这些上市的地产企业也变得蛮不在乎，它们只关心能不能拿到地。要知道，在地产市场紧缩政策频的背景下，拿得到地才是硬道理，花多少钱是次要的，反正可以通过上市、增发等途径圈钱。
　　据统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在A股地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136％。
　　更多上市房企选择了疯狂增发。今年以来，万科、金地集团、保利地产、上实发展等房地产业的上市公司频现增发。7月28日，它们成为A股市场上第一个被批准通过公开增发融资超过百亿元的上市房企。
　　某财经媒体报道，“为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。”
　　而另外一项统计说明，今年以来，房地产业上市公司通过公开增发、定向增发和配股等方式，合计募资接近1300亿元。
　　一些公司增发的频率与额度令业界瞠目，接连大规模地增发，全面摊薄万科的每股盈利。有业内人士和股民提出质疑――万科是否会陷入股权融资，摊薄负债率，继续发债，又增加负债率的不断循环中。
　　当然，作为上市公司，也不得不考虑到对股东有所交代，而在目前的情景下，增加土地储备是建立投资者关系的重要指标。人们开始在嘀咕，一向坚持小本生意、批评“地王”的SOHO中国总裁潘石屹在上市之后，是否会变成另一个“地主”?
　　
　　“股地拉扯”：地王推高房价与股价
　　
　　全国的房价与地价“并肩上升”。上市的房地产企业在土地拍卖市场上不断高价“收地”、在金融市场上不断增发融资，而高价购入的土地也直接反映在企业的市值上，形成“良性互动”；到了终端市场，高地价“暗示”并推动着现售房价的上涨。上市房产企业便成了大赢家。
　　7月24日，长沙，建筑面积为380万平方米的长沙新河三角洲地块拍卖。一个小时内，来自北京的北辰实业和北京城建联合以92亿元价格将该地块拿下，创下国内单个地块的价格之最，高出挂牌底价(46.38亿)45.62亿元。
　　
　　“楼面地价已达到3500元／平方米，这个价格已经很高了!”长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理说。
　　但是，在地价拉动房价思路影响下，92亿元的“地王”拍卖锤声刚落，临近的“湘江北尚”均价已经从3850元／平方米，上调为4400元／平方米。
　　地价活生生地拉动了房价。
　　这就是所谓的“地王效应”――由于大企业在行业内拥有较重的话语权，其行为特征对市场定价有着相当的影响力，高价拿地之后，周边的房价便会迅速上涨，即便有的楼盘没有迅速跟涨，也是捂盘虚售，蓄势待发。
　　对于一些手中有大量土地的房地产企业来说，它们并不惧怕、甚至希望“拍高地价”，这不但塑造了企业的品牌价值，也拉升了手中的存量土地的价格。而且，更重要的是，直接拉升了企业的股价、
　　第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多。而自去年8月7日起截至今年8月30日，万科股价升幅为792.82％。
　　政府通过增加土地供应调控房价的尝试一再遭到资本力量的嘲讽。9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格一再被上市大企业刷新。地产商们之间争夺上地的战争愈演愈烈。在土地的供需关系严重失衡的背景下，任何一个有“野心”的房地产商都不敢在“拿地”方面松懈。
　　任志强曾坦白，自2002年实行土地招拍挂制度以来，华远地产仅仅用挂牌的方式取得了一块土地，此后的数年之中，屡战屡败。其重要的原因就在于自有资本有限，捉襟见肘，无法大展才华。直到2007年2月15日，他成功解壳了幸福实业。
　　地，越来越贵。每一个“地王”的出现，对购房者都是一次巨大的冲击当然，那些中小开发商也同样面临“地王”打击，正迅速被挤出行业之外。实际上，房地产行业正在迅速洗盘，表现出寡头特征。
　　业内最近创造了一个新名词，“股地拉扯”，这“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之上。这是地王的心理基础。
　　有人认为。在当前的市场氛围下，土地拍卖制度诱发“房价上调”，成为推高房价的“帮凶”之一。也有媒体指出，土地拍卖，可能成为开发商挟“地王”以令房价的重要方式。
　　在质疑声中，某些地方政府已经开始对土地拍卖制度进行修正。比如，广州推出了“限价地”、“双限双竞”、“三限双竞”等土地拍卖形式；上海也推出了“有限区间内价高者优先”措施。
　　
　　危险如影随形
　　
　　囤地圈钱之路，一直都布满陷阱。
　　2004年，一路高歌猛进的地产“狂人”孙宏斌高调宣布要坐上中国开发商的第一把交椅。第二年，顺驰资金链紧绷，经过“裁员、收编、换帅”，依然难以为继。2006年，孙宏斌把顺驰55％的控股权贱卖给他人，而仅仅是为了获得12亿的救命钱。最后， 顺驰惨遭更名之痛。
　　在相当长的时间里，开发商对银行贷款的依赖度一直相当高。但2003年起，国家对房地产业进行宏观调控，调控的重点是紧缩“银根”，国内开发商普遍面临资金紧张的现象。
　　目前，那些能够上市拿钱的房地产企业没有这方面的苦恼了。然而，大量囤地的房地产商却又有新的焦虑：地价处于高位，手E控制大规模的土地，对日后市场是有主动权，但万一政策变动时，大量的土地同样也会是“致命伤”。
　　所以，房地产商一方面是“欢欣鼓舞”拿地。另一方而却满心焦虑，战战兢兢，面临产业利润以及政策变动的双重危险。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿左右，未来10年房价必须保持15％－18％的增长率才有可能支撑如此价格。光大证券房地产行业分析师赵强则测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30％的房价上涨才能保证三年后10％的盈利水平。
　　问题是，未来房价能保持如此增速吗?
　　我们能看到的是，9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发通知，命令金融机构不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款，同时提高居民购买第二套商品房的首付款比例和利率水平。
　　此后，市场开始出现观望情绪，黄金周之后，各地的房地产商开始采取各种暗中打折的方式。即使如此，购房者的热情也从之前的“高昂”转入“冷淡”。一位广东的房地产商接受采访说，“我们也担心房子卖不出去，但房价不能明着降，因为房子是买涨不买跌。”
　　对于房地产商来说，政策层面的压力不断袭来。
　　从11月1日开始，国土资源部“39号文”正式施行。按照规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。彻底改变了原来的“借鸡生蛋”的房地产开发模式。房地产商不得不调整规划，放慢拍地的节奏。
　　而关于房地产企业股价被高估的讨论，不时传来。
　　那么，房地产商们的圈地游戏还能继续么?在政策压境和需求下行的情况下，原来的游戏链条――拿地，上市，为了企业利润和股价大量同地，地价飞涨，房价飞涨――是否从某一环断开?
　　一旦房价高企的预期被改变，地产业将会因为透支未来迅速走向冬天，而风险，则会从开发商转移向银行、资本市场以及购房者和股民。
　　在目前的喧嚣声中，没有人再提起顺驰，也没有人愿意预测，谁会是下一个顺驰。
　　
　　处理闲置土地何时动真格?
　　
　　按照国土资源部的要求，已签订土地使用权出让合同的土地，超过合同约定的动工日期满一年未动工开发的，将征收相当于出让金20％的土地闲置费；满两年未动丁开发的，依法无偿收回土地使用权。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书。
　　但房地产企业一直处于“普遍违法”的状况，对闲置土地的处置呼声由来已久，一直是“只听雷声不见下雨”。
　　现在，有关部门已经在行动：
　　11月23日，北京市国土局撤销了本市8块住宅、商业用地直接上市交易的资格。原因即是拿到规划意见书后开发商久久不对土地进行开发，无法在市场上形成有效供应。这也是今年土地交易市场推出直接入市项目红黄牌制度以来，首批被“红牌”撤销的项目。
　　市国土局有关负责人表示，北京的房地产市场存在的问题并不是像外界所说的无地开发，而是有地供不出来，这主要是存在着项目用地通过审批后，部分土地一级开发商延迟上市，变相同积土地。
　　广州市国土房管局发言人多次重申，对于企图囤积土地的行为，政府部门将采取多项措施强化全程监管并切实打击：坚持“应查尽查、应收尽收”的原则，清理和处置闲置土地。
　　一些大企业也面临这样的监管。据香港媒体报道，在10月27日，国土资源部土地利用司的i名人员，视察了碧桂园在重庆长寿湖地区储备6300亩土地的情况。
　　但相关的规定，在实践中有极大的弹性，当面临真正有实力的房地产商时，还能落到实处么?
　　11月11日，一向低调的杨国强出现在中山大学，面对“囤地”的质疑，他说，“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”
　　按照南方周末的调查，碧桂园在张家界风景区外的罗家岗地块的拿地程序，不仅规避了“招拍挂”的程序，规避了国家从2006年5月30日以来禁止别墅类房地产项目工地和办理的相关政策，而且按照双方的《协议》，这块地全部都不算闲置土地，也就规避了“不能囤地，马上建”的政策。
　　有能力大量囤地的开发商，三令五申的中央政策，以及急于发展的地方政府之间的互动关系，将极大影响中国房地产行业的状况。从罗家岗地块的操作来看，政策之下，总有例外。

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