第四代住房【与住房有关的１０个细节】

　　住房 　　 　　开发商的物业管理费和物业维修基金你来买单，你为什么不生气？！ 　　 　　众所周知，物业管理费的构成包括：一是物业公司的酬金，一般不高于物业管理费的15％。这部分一般作为物业公司的利润，或用作税金和员工的培训费用等等；二是小区内管理人员的员工工资和福利开支；其余就是正常服务所需设施设备的添置和小额的维修养护费等。而物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。房屋共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业维修基金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
　　北京的很多社区，尤其是高档社区、富人社区，小业主入住很多年后，开发商还没有售完的房子，这些房子的物业管理费和物业维修基金几乎都由其他小业主分摊。这些空置的房子由于没有售出，产权仍旧属于开发商，理所当然的，物业管理费和物业维修基金应当由开发商自己交纳。但由于前期物业公司大多为开发商的子公司，所以物业公司不会也不敢向母公司伸手要物业管理费和物业维修基金。这种情况在北京乃至全国各地很是普遍。（秦兵）
　　
　　开发商不守承诺，你为什么不生气？！
　　开发商售房前往往会吹嘘房屋质量如何如何，房子面积多大多大，装修得会像皇宫般金碧辉煌，自来水好比矿泉水般甘甜怡人……但是事实上，很多房屋存在质量问题，比如天雨屋漏，墙皮脱落，墙面裂缝，地板隆起，线路故障，上下水管道阻塞等；几乎所有的房屋都存在面积缩水问题，现在普遍这样计算购房面积：建筑面积=套内面积+公摊面积，签合同时说建筑面积是多少多少，听着挺大的房子，可是到交付房屋的时候，房子好像没有想象中的那么大，原来开发商把公摊面积增加，而把套内建筑面积缩小了，这样，既可以保持建筑面积总额不变，又使你无法核实，因为开发商很清楚你舍不得为全体业主掏钱测量核实；装修材料质量低劣，氨气超标，致很久无法入住；水质发黄，无法饮用,更有开发商以规划、设计变更来欺诈消费者，本来承诺的户型、房屋结构消费者着实满意，本来承诺的周围有学校有医院有超市有绿地，有原始森林等，可到了交房时，开发商以行政审批来对抗合同责任。打个比方说，消费者本来向汽车公司订了一辆18万元的中华汽车，结果交货时汽车公司给了一辆8万元的夏利汽车，汽车公司说我原来确实销售中华车，但是后来我变更经营项目，改成夏利了，工商局已经批准了。（秦兵）
　　
　　开发商强迫签订不平等条约，你为什么不生气？！
　　在开发商占据强势地位的房地产市场，消费者作为弱势群体，需要一种声音为其争取合法权益。北京秦兵律师的204购房合同告诉购房者风险在哪里，告诉购房者权益在何处，如何坚定信念维护合法权益，它是一种理想化的产物，它为维权的消费者发出了要求尊严和保护的第一声高呼！在204条里，“合同目的”条款是非常有现实作用的。
　　如果不写明白购房目的，有时开发商会因房屋抵押等原因阻止购房人拿产权证，导致购房人对房产不能出租、转让。这时候我们就要在合同中写明白，第一要住，第二可以转让，第三可以出租。但是，在现实中，开发商明着要你签署不平等的购房合同，他享有的都是权利，你承担的都是义务，他违约没有责任，你违约就得下地狱。（秦兵）
　　
　　入住十余年，迟迟不能成立业委会，你为什么不生气？！
　　根据北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见规定，新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。但是，事实情况是，在北京很多分期建设的小区，一期的首户业主已经入住十多年之久，却由于开发商、物业公司的阻挠，政府相关部门的恶意拖延，更由于大多业主如一盘散沙，迟迟不能成立业委会，致使小区业主失去管理、建设自己居住的社区的权利，物业公司的服务无人监督，诸如安全、车位管理、社区文化建设等存在突出问题，以及评估物业管理公司的服务、核查财务、清理统计属于业主共有资产等事务均无法解决和落实。（秦兵）
　　
　　物业公司利用物业共用部位、共用设施设备经营，收益不冲抵物业费，你为什么不生气？！
　　大家都知道，物业共用部位、共用设施设备等公共区域的所有权属于全体业主，只有全体业主即业主大会才有权决定公共设施是否经营及如何经营。但是目前物业公司对小区内道路划定停车位收取租金，小区会所的对外有偿开发，公共绿地的出租以及电梯间、楼道内的广告费用收入等都已构成经营行为，而这些经营所得收益都进入了物业公司之锦囊，被当作物业公司的小金库等，严重侵害了业主权利。按照规定，物业公司或者业主可以根据业主大会的授权，从全体业主利益的角度考虑，由业主大会决定是否对小区的公共区域进行经营及如何经营，并办理规定的有关手续，由业主委员会进行监督，经营所得收益应首先冲抵物业费或补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用。（秦兵）
　　
　　
　　你买了房，却发现事实上并没有完全产权，你为什么不生气？!
　　当你倾囊而出还把下半辈子的积蓄也掏出来买了房子，当你拖着一身的疲惫回到港湾，当你开着代表你事业辉煌的宝马，打着转儿却不知道停哪，你知道你受到了欺骗了吗？
　　开发商将建筑物空间与建筑物外墙、房顶、地下车库等，区分成两种法律物，这两种法律物在房屋买卖合同中区别对待，本该属于你的车库却让开发商合法保留，按照约定已租售给了别人，属于你的外墙早已被开发商刷了广告！大肆明里暗里侵害你的合法利益，即使那个特定空间有商业价值，那个空间只能因可供使用而产生使用权，你的使用权最长长不过70年！（秦兵）
　　
　　物业公司只花钱不报账不审计，
　　你为什么不生气？!
　　目前，北京市很多小区实行物业服务酬金制，业主有权要求物业公司公布账目及审计。但当业主提出这个合理要求时，却屡遭物业公司的无故拖延和拒绝！物业服务收费管理办法第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。第十三条规定，物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（秦兵）
　　
　　按揭律师费由购房者独自承担，
　　你为什么不生气？!
　　一直以来，办理按揭时，相当于购房款千分之三左右的律师费都摊到了买房者头上，这个“约定俗成”的规定实际上大大值得商榷。购房过程中的律师见证环节1999年前由国内银行从香港引进，银行请律师帮助审查借款人的贷款资格和还款能力，其目的在于为银行规避风险，律师既然是为银行服务，那么银行就应该支付相关费用。
　　另外一种理解是，在此过程中，银行和借款人作为交易双方，都分别享受到了律师行提供的相应服务。在香港，这部分收费就是由银行和买房人共同承担的。 以此看来，律师费应由银行单独承担，或者根据第二种理解，由银行和买房人共同承担，无论如何，国内通行的将律师费强加给买房人独自承担，于情于理于法都说不过去。（黄广明）
　　
　　测量制度设计保护商品房面积欺诈，你为什么不生气？！
　　首先消费者很难发现面积误差。尤其公摊面积方面的误差几乎无法发现，商品房买卖合同中一般不写明公摊部分在什么地方，没有办法确定总测量对象与总面积；消费者拿不到设计与施工图纸，甚至连墙厚都不知道，怎么测量建筑面积？测量的话就要将全楼测量，每楼的最低测量费用大概不低于3万元，哪个消费者会出3万元来为一个整楼进行测量呢 ?
　　其次没有人需要对误差负责任。测量工作可由测量公司承担；消费者即使发现面积存在误差，开发商可以说是测量公司的责任，而测量公司与消费者之间没有合同约定，所以消费者也无法追究测量公司的责任。（王海）
　　
　　物业管理定义错误，你为什么不生气？！
　　包括《物业管理条例》在内的很多法规把物业管理定义成就是请物业公司管理，而事实上除了国有的物业外，物业管理是业主作为产权人对自己的私人财产进行处分的活动，完全属于私权的范围。有物业公司可以进行物业管理，没有物业公司，照样进行物业管理。就好像洗车，车主自己洗车也是洗车，不用非得请洗车行洗车才是洗车。
　　将物业管理定义成就是请物业公司进行管理，第一侵犯了业主作为消费者的选择权，第二侵犯了业主作为产权人对财产的处分权，第三侵犯了业主订立合同的自主权，第四还违反了宪法“法律面前人人平等”的规定。（王海）

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