上海虹桥商务区核心区的开发建设与管理实践

　　摘要：上海虹桥商务区核心区的开发建设在较短时间内取得了阶段性成果，并保证了较高的品质。上海市政府设立派出机构直接主导商务区开发的机制，确保了区域开发工作的推进效率。商务区核心区开发建设过程中，在严格筛选开发企业、积极促进项目开工和连续施工、推动绿色建筑发展、高强度开发地下空间、同步建设地上步廊系统和街坊内部公共通道、建设三联供集中供能系统、土地收支平衡等多个方面的城市建设管理经验及特点，可为国内类似大型中央商务区的开发建设管理提供有益的借鉴和参考。
　　关键词：土地出让;中央商务区;虹桥枢纽;开发建设;管理实践
　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.02.016

引言

　　虹桥商务区位于上海市中心城西侧，处于沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，区域面积约86平方公里，具体范围为上海外环线高速公路S20，沈海高速公路G15，京沪高速公路G2，沪渝高速公路G50围合区域（图1）。根据不同的城市功能、开发进度安排及开发管理模式，区域分为约59平方公里的拓展区及约27平方公里的主功能区。其中，主功能区内除虹桥综合交通枢纽于2010年建成投运外，近年开发建设的主要范围为国家会展中心区域和商务区核心区（一期及二期）区域。自2010年10月首批2个地块完成土地出让，2011年一季度首批基础设施项目开工和地块开发项目奠基以来，截至2017年底，虹桥商务区核心区31个地块352栋楼宇中，已有344栋结构封顶，封顶率达97.7%;已竣工验收备案的建筑面积达到350万平方米，占核心区总建筑面积的60%左右。“虹桥天地”、“龙湖天街”、“万科中心”、“万科时一区”等一大批项目陆续投运，罗氏、壳牌等1 000多家企业入驻核心区。依托上海虹桥综合交通枢纽和国家会展中心，上海西部一个新的世界级中央商务区正在逐步形成。

一、虹桥商务区总体规划构想及规划概况

　　虹桥综合交通枢纽的建设是上海发展的一个重要战略机遇，除了承担上海重要的对外交通功能以及对内对外的交通换乘功能以外，还为上海在西部建成一个新的现代化服务集聚区带来了机会。2008年4月，上海市委、市政府结合虹桥枢纽的规划建设，提出开发虹桥商务区的总体构想，虹桥商务区自此应运而生。在后续区域发展规划和功能定位研究过程中，2010年1月发布的上海市人民政府第25号令《上海市虹桥商务区管理办法》，逐步明确了“现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国额度高端商务中心”的功能定位及发展目标。根据区域实际开发建设工作需要，《虹桥商务区（主功能区）控制性详细规划》（2009年虹桥商务区主功能区控制性详细规划土地利用规划图详见图2）、《虹桥商务区其他区域（拓展区）结构规划》《虹桥商务区核心区控制性详细规划——核心区一期暨城市设计》《上海市虹桥商务区核心区南北片区控制性详细规划》等一系列规划相继获批。

二、虹桥商务区开发建设管理模式

　　虹桥商务区开发建设采取设立功能区的模式，即上海市政府派出管委会直接主导商务区主功能区的开发。建设行政管理、规划审批管理以及部分投资行政管理工作由市相关行政管理部门委托管委会具体负责，其他审批事项仍由市、区各管理单位负责。税务、工商、公安、市政设施管理等其他行政管理工作由属地政府负责。为做好区域“七通一平”等基础设施建设工作，由原虹桥综合交通枢纽建设单位作为主功能区内政府投资项目的建设主体，继续承担工程建设任务。市政府设立指挥部，统筹协调、推进管委会及作为开发公司的建设单位之间的工作。市政府通过直接设立派出机构并授权主导区域开发的模式，使区域开发的主体责任十分明晰，有效地保证了区域开发工作的高效推进。

三、虹橋商务区核心区开发建设主要特点

（一）严格筛选开发企业

　　为深入贯彻规划理念，确保区域开发品质，以及促进商务区核心区早日建成，形成功能，商务区对土地受让方的开发能力和运营能力提出较高要求。商务区核心区通过控制出让地块规模，在土地出让文件中设置严格的开竣工时间要求、绿色建筑建设要求等内容，以及部分地块采取招标出让方式等，确保了由优秀的开发企业获得土地开发权。事实也证明，卓越的开发企业作为市场主体，对整个区域形成较高的建筑品质、招商品质是极为至关重要的。

（二）积极促进项目开工

　　商办项目不同于住宅，其功能定位、业态分布均较为复杂，酒店项目还涉及专业酒店管理公司的选择和介入，项目研究和设计均需要花费较多的时间。部分开发企业因为资金、管理、团队等因素影响，也会出现项目推进放缓的可能。此外，一个商圈的形成，往往需要办公、商业物业达到一定规模，周边设施成熟后，人气才会逐步兴旺，因此，部分开发企业还会持有观望、拖延的态度。为促进商务区早出功能、早出形象，尽快形成“店多成市”的商业氛围，商务区核心区的开发采取了各种措施，督促、推进开发企业尽早实现开工。具体措施包括：通过土地合同约定项目开竣工时间并设置违约罚则;管委会与开发企业签署年度目标责任书;管委会定期召开促开工例会和各类协调会;积极对开发企业进行指导、协调，帮助加快各部门行政审批效率（比如召开“轨道交通专项审查协调会”、建立“交通影响评估会审”机制等）;管委会内部在依法合规的前提下，优化行政审批流程，采取“预受理”、“桩基先行”等措施，高效完成各项建设行政审批管理程序;适时对进度缓慢的企业开展约谈甚至发函警示等。
　　

（三）积极推进项目连续施工

　　各项目开工后，为保证能够连续施工，按期竣工，以及确保近百个基坑群施工的安全和有序开挖，管委会牵头制定了区域施工总控计划和项目群风险控制计划，建立月度工程施工进度例会制度，并强化现场检查，督促进度;对进度缓慢的开发企业采取约谈等措施;同时也根据开发企业需要，积极协调各类投资界面、施工界面、管线搬迁等问题，确保了各项目平稳连续施工。

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