营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理

　　摘要：众所周知，在我国社会经济发展速度不断加快的背景下，财税体制改革活动也在逐步推进。营改增政策全面推行从宏观角度上来说对降低企业税负压力是非常重要。房地产开发企业财务人员必须深刻认识到营改增的相关条款与要求，同时掌握增值税业务处理要点，以更好的推动营改增政策的落实。本文即在分析房地产开发企业实施营改增意义的基础之上，对营改增政策中与房地产开发企业增值税处理相关的政策条款作出了简要阐述，最后结合实际案例，系统分析了房地产开发企业适用增值税税率下的相关业务处理方法，望能够引起业内人士的关注与重视。
　　关键词：房地产开发；营改增；增值税；业务处理
　　就我国而言，房地产开发是国民经济体系中非常重要的产业之一，历来备受各方人员的重视。在我国近年来税收体制改革的背景下，作为房地产开发企业财务人员，必须深刻认识到营改增对房地产开发企业所产生的影响与意义，并掌握新税制下增值税相关业务的处理方法，以更好的满足房地产开发企业会计处理的特殊性要求。
　　一、房地产开发企业实施营改增意义
　　在营业税改征增值税的税收体制改革背景下，房地产开发企业践行营改增制度能够帮助企业提高经营管理效率，还对合理控制税负有重要意义。
　　二、房地产开发企业营改增政策条款
　　在营业税改征增值税的税收体制改革模式下，与房地产开发企业增值税业务处理相关的条款主要包括以下三点：第一，房地产开发企业增收增值税应实施分类管理模式。分类管理应当以企业当年度应税销售额为依据，通常将含本数年应税销售额在500万以上企业划分为一般纳税人身份，500万以下的企业划分为小规模纳税人身份。尤其需要注意的是，条款中规定的若年应税销售额未超标，但企业具备健全的会计核算方法，税务资料详实且完整，同样可作为一般纳税人身份进行申报与处理；第二，房地产开发企业增收增值税应采取差异化计税方法。对于一般纳税人身份，适用计税方法为一般计税法，而对于小规模纳税人身份，适用计税方法则为简易计税法。此环节中还需要引起重视的是：对于一般纳税人身份的房地产开发企业而言，若房地产项目为自行开发且自行销售，则同样可申报按照简易计税法进行处理；第三，房地产开发企业增值税纳税申报应采取属地预缴与机构地申报的工作模式。
　　三、房地产开发企业增值税业务处理
　　以某房地产开发企业为例，该企业为一般纳税人，于2016年1月以竞标方式获取某商品房开发项目用地许可，规划可销售面积为1.2万m?，土地价款支付总额为3000万元，于2016年3月开工建设。2016年6月项目符合预售条件并进行预售，6月发生业务如下：（1）钢材采购：采购总量50t，总价款15.0万元，增值税税额2.55万元，付款方式为存款；（2）商品混凝土采购：总价款10.0万元，增值税税额0.3万元，付款方式为存款；（3）建筑施工单位工程款：总价款500.0万元，增值税税额55.0万元，付款方式为存款；（4）商品房预售收入：总收入1000.0万元，预售面积800.0m?。
　　（一）在钢材采购、商品混凝土采购以及建筑施工单位工程款项支付等相关业务中，可按照增值税专用发票开具金额，借计“开发成本—建筑安装”（525.0万元）以及“应交税金—应交增值税（进项税额）”（57.85万元），贷计“银行存款”（582.85万元）。
　　（二）在有关商品房预售收入1000.0万元业务的处理中，考虑到预收款自收取至最终实现的周期较长，因此可以考虑通过差额处理或全额处理的方式进行入账。具体处理方法如下：
　　差额处理法是指以6月所取得商品房预售收入1000.0万元全额计税收入，对当月可抵減土地价款进行直接抵减，在此基础之上计算实际增值税销项税额并做相应处理。即首先按照“总支付土地价款×预售面积÷总可售面积”的方式，计算6月计税销售额中可予以抵扣的购入土地价款，为240.0万元。销项税金则按照该企业一般纳税人身份适用11.0%进行计算，即“（商品房预售收入-当月可抵扣购进土地价款）÷（1+11.0%）×11.0%”，为75.31万元。会计处理方法为：借计“银行存款”（1000.0万元），贷计“预收账款”（924.69万元）以及“应交税费—应交增值税（销项税额）”（75.31万元）。
　　全额处理法则是指以财务核算计税收入对应交税金进行全额计算，当月发生可抵减土地购入价款单独进行处理，以反应企业实际应交税金。即企业在获取商品房预售收入时，会计处理方法为：借计“银行存款”（1000.0万元），贷计“预收账款”（1000.0万元）。在对销项税金进行计提时，直接按照11.0%的适用税率进行计算，会计处理方法为：借计“预收账款”（99.1万元），贷计“应交税费—应交增值税（销项税额）”（99.1万元）。需要特别注意的一点是，在采用全额处理法进行业务处理时，直接按照企业所取得全额商品房预售收入以及税率计算计提税金，并未对当月可扣减的土地价款进行处理，因此意味着税金支出多且预售收入少。因此还需要对可抵扣税金进行单独处理。在此过程中，6月份可抵扣土地价款对应税金可按照如下方式计算“当月可抵扣购进土地价款÷（1+11.0%）×11.0%”，为23.78万元。因此，会计处理方法为：借计“应交税费—应交增值税（土地价款抵扣）”（23.78万元），贷计“预收账款”（23.78万元）。
　　（三）在有关6月该房地产开发企业预缴增值税业务的处理过程当中，税额的计算方法应当为：商品房预售收入÷（1+11%）×增值税适用税率3%，经计算为27.03万元。会计处理方法为：借计“应交税费—增值税（已交）”（27.03万元），贷计“银行存款”（27.03万元。同时，根据现行规范，在教育费附加以及城建税的缴纳过程中，均按照所在地区的适用税率进行计算，对于本房地产开发企业而言，城建税以及教育费附加的适用税率均为7%，经计算实际缴纳金额应当为3.24万元。会计处理方法为：借计“营业税金及附加”（3.24万元），贷计“应交税费”（3.24万元）；同时，借计“应交税费”（3.24万元），贷计“英航存款”（3.24万元）。
　　（四）在有关6月份该房地产开发企业于机构所在地纳税申报业务的处理过程中，应当结合实际情况对纳税申报增值税额进行计算，实际应申报增值税额为销项税额折减进项税额以及项目地预缴税款后金额，经计算为﹣9.59万元，这部分金额可流转至下期进行抵扣处理。考虑到当月增值税额部分流转至下期进行抵扣，故无需在本月城建税及教育费附加进行处理。
　　四、结束语
　　房地产开发行业作为国民经济体系中的支柱性行业，其经济发展水平直接对整个国民经济的建设水平产生影响。营业税改征增值税作为我国当前税收体制进行结构性减税的重要措施之一，不但能够帮助企业提高经营管理效率，还对合理控制税负有重要意义。本文即在分析房地产开发企业实施营改增意义的基础之上，对营改增政策中与房地产开发企业增值税处理相关的政策条款作出了简要阐述，最后结合实际案例，系统分析了房地产开发企业适用增值税税率下的相关业务处理方法，望能够引起业内人士的关注与重视。
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　　（作者单位：邢台城乡房地产开发有限公司）

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