房地产住宅项目可行性调研报告
发布时间:2020-08-15 来源: 工作总结 点击： 
住宅项目可行性研究报告
总 总
论
1 、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海 XXXX 房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2 、项目概况 （1）项目名称：“XXXX” （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建设地点：
（4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：
（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级
（9）企业概况：上海 XXXX 房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。
（10）工程概况：“XXXX”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米，多层住宅为 90720平方米，商铺 5580 平方米；容积率 1.8，绿化率35%，建筑密度 25%。
（11）资金来源：本项目建设资金由上海 XXXX 房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3 、可行性研究报告编制依据 （1）省计委计投[2004]32 号文《关于“XXXX”项目建议书的批复》； （2）上海 XXXX 房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》； （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“XXXX”项目初步规
划方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料； （6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》； （7）省审计事务所验资证明； （8）中国建设银行江西分行资金证明； （9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （12）2004 年五、六月建筑工程经济指标； （13）《民用建筑设计通则》JGJ37-87 （14）《商店建筑设计规范》JGJ48-88 （15）《住宅设计规范》GB50096-1999 （16）《城市居住规划设计规范》GB50180-93 （17）《健康住宅技术要点》 4 、可行性研究报告研究范围 根据“XXXX”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5 、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6 、主要经济技术指标 “XXXX”项目主要设计指标见表 1、表 2 表 表 1 ：“XXXX ”项目主要规划设计技术 指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 60600 2 总建筑面积 平方米 109000 3 容积率
1.8 4 绿化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高层户型 平方米/户 平方米/户 平方米/户 平方米/户 A 户型 85 平方米（两房）
B 户型 125 平方米（三房）
C 户型 135 平方米（三房）
D 户型 140 平方米（四房）
7 多层户型 平方米/户 平方米/户 平方米/户 E 户型 90 平方米（两房）
F 户型 110 平方米（三房）
G 户型 120 平方米（三房）
8 商铺面积 平方米 5580 9 总户数 户 944
10 车位数（地上）
（地下）
个 个 200 100 表 表 2 ：居住区用地平衡控制指标（% ）
序号 用地构成 居住区（%）
用地面积（平方米）
1 民建用地（R01）
25 15150 2 公建用地（R02）
30 18180 3 道路用地（R03）
10 6060 4 公共绿地（R04）
35 21210 5 居住区用地（R）
100 60600 市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
（一）
2003 年房地产业市场运行情况
1 、房地产业与国民经济协调发展情况 2003 年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的 636 亿元，较上年增长 15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218 亿元，较上年增长 55.4%。全市预计完成房地产开发投资 56 亿元，较上年增长 60%，占固定资产投资和 GDP 的比重分别为 26%和 9%，较上年分别提高 1 个百分点和 3 个百分点。
表 表 3 ：房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额（亿元）
56 同比增长（%）
60
固定资产投资额（亿元）
218 同比增长（%）
55.4 GDP（亿元）
638 同比增长（%）
15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）
26 房地产投资占 GDP 比重（%）
9
今年以来，南昌市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持 50%以上的增长，占固定资产投资的比重 1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2 、新建商品房供求结构情况 2003 年全市市区核准预售商品房面积 335 万平方米，较上年增长 142%，其中商品住宅 250 万平方米，较上年增长 126%；完成商品房交易面积 245.27 万平方米，同比增长 83.23%，其中商品住宅交易面积 203.90 万平方米，同比增长 60.60%。
表 表 4 ：商品住宅供应量情况表 价格 （元/平方米）
供应量 （万平方米）
所占比例 （%）
单套面积 （平方米）
供应量 （万平方米）
所占比例 （%）
2000 以下 31.22 12.49 95 以下 50.5 20.2 2000~2500 42.68 17.07 95~120 38.75 15.5 2500~3000 72.26 28.9 120~150 75.75 30.3 3000 以上 103.84 41.54 150 以上 85 34
表 表 5 ：商品住宅销售情况表
价格 （元/平方米）
销售量 （万平方米）
所占比例 （%）
单套面积 （平方米）
销售量 （万平方米）
所占比例 （%）
2000 以下 49.71 24.38 95 以下 36.02 17.67 2000~2500 55.64 27.29 95~120 35.30 17.31 2500~3000 55.71 27.32 120~150 69.34 34.01 3000 以上 42.84 21.01 150 以上 63.24 31.02
图 图 1 、价格供求情况
单位：万平方米
图 图 2 、单套面积供求情况
单位：万平方米
31.2242.6872.26103.8449.7155.64 55.7142.840204060801001202000以下 2000～2500 2500～3000 3000以上供应量 销售量50.538.7575.758536.02 35.369.3463.24010203040506070809095以下 95～120 120～150 150以上供应量 销售量
表 表 4 、表 5 、图 1 、图 2 显示南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米 2500 元以上的供应量占总量的 70.44%，单套面积在 120 平方米以上的总量是 64.3%；从销售情况看，单价在每平方米 2500 元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在 95~150 平方米的占总销售量是 51.31%。
3 、商品房价格走势 2003 年南昌市市区商品房的均价为 2722 元/平方米，较上年增长 20.89%，其中商品住宅的均价为 2438 元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度 2519 元/平方米，第二季度 2394 元/平方米，第三季度 2327 元/平方米，第四季度 2510元/平方米，价格走势基本平稳。
图 图 3
表 表 6 ：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）
2722 增幅（%）
20.89 商品住宅均价（元/平方米）
2438 增幅（%）
18.18 居民人均可支配收入（元）
7650 增幅（%）
9.0 25192394232725102000210022002300240025002600第一季度 第二季度 第三季度 第四季度商品住宅均价
居民消费价格指数
100.6 增幅（%）
0.6 2003 年，南昌市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高 9 个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
4 、新建商品住宅购买对象情况 2003 年全市交易量的 203.90 万平方米商品住宅中，本市居民的为 154.71 万平方米，比重达 76%；外地居民购买的为 49.19 万平方米，比重为 24%。
表 表 7 ：购买对象构成情况表 商品住宅交易量 （万平方米）
按销售对象划分 按购房目的分类 203.90 本地居民 154.71 所占比例
76 自住
173.32 所占比例 85 外地居民
49.19 所占比例
24 置业投资 30.58 所占比例 15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来南昌市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由 2000年的 2%上涨到 2003 年的 15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对南昌市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为南昌市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使
市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。
5 、商品房空置情况 2003 年全市预计商品房空置面积 20 万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置 16 万平方米，较上年下降 11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占 60%。从时间看来看，南昌市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过 80%，从空置原因分析，主要是。
交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表 表 8 ：商品住宅空置结构情况表 按区域划分 老城区 6.4 万平方米 所占比例（%）
40 新城区 9.6 万平方米 所占比例（%）
60 按单套建筑面积划分 90 平方米以下 所占比例（%）
10 95 平方米~150 平方米 所占比例（%）
20 150 平方米以上 所占比例（%）
70 按单价划分 2000 元以下 所占比例（%）
8 2000~3000 元 所占比例（%）
32 3000 元以上 所占比例（%）
60
6 、存量房交易情况 2003 年全市共完成存量房交易 13335 件（套），面积 128.24 万平方米，较上年分别增长 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面积99.81 万平方米，分别较上年增长 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面积 39.32 万平方米，较上年分别增长 45.3%和 49.91%。
2003 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。
7 、房屋租赁市场情况 2003 年全市房屋租赁面积 380 万平方米，其中住房 3 万套，面积 240 万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金 60 元/平方米，较上年上涨 20%，写字楼租金平均 40 元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9 元/平方米，较上年上涨 10%。
8 、房屋拆迁及旧城改造情况 2003 年全市城区完成房屋拆迁面积 110.05 万平方米，较上年减少 34%，涉及被拆迁户 5366 户。
2000 年以来，南昌市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003 年达到 70%左右。在货币化安置的住户中，有 50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。
（二）房地产市场发展中存在的主要问题
1 、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善 2001 年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，南昌市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003 年的开发总量计划控制在 350 万平方米以内，今年 6 月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了 100 万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。
但是，从 2003 年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为 30 宗，全年土地总成交量为 1660 亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土
地供应 3 宗，总面积 817.73 亩，占总成交面积的 42%，而青山湖区、老城区的土地供应达 27 宗，总成交面积 842 亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
2 、住房供应结构不尽合理 目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年 1~12 月份，全市市区批准预售的商品住宅为 250 万平方米，均价在 3000 元/平方米以上的高价商品住房为103.84 万平方米，占总量的 41.54%；均价在 2000 元/平方米以下的为 31.22 万平方米，仅占总量的 12.49%。
3 、商务楼盘增长过快 今年 1~12 月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38 万平方米，占总量的 20%，较上年同期增长 3.26 倍。商铺、写字楼的快速增长对促进南昌市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
4 、交易税费仍显偏高 南昌市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为 4%，减半征收的标准为 2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为 3%，减半征收的标准为 1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的 4%
调至 3%，对普通住宅减半征收标准由 2%调到 1.5%）。成都实行对购房款补贴 0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按 1%计征，对购买 1000 平方米以上的商品房契税减免 50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了南昌市房屋的上市交易。
5 、房贷政策压力初显 中国人民银行 121 号文件出台后，由于南昌市超前出台了激活市场的政策和应对措施，南昌市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明南昌市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。
（三）拟定采取的政策措施
为了促进南昌市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善南昌市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。
《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方
法。主要内容有：
1 、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展 每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在 120 平方米以内，销售均价低于 2000 元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。
2 、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
3 、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房 从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。
4 、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件 每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租
住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。
（四）
2004 年房地产市场发展趋势预测
1 、南昌市房地产发展的有利条件 （1）、全市经济持续高速增长态势。2003 年南昌市 GDP 增长15.1%，创下历史新高，2004 年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到 2010 年，南昌城市实际居住人口将由现在的180 万增加到 300 万人，城市用地范围由 165 平方公里增加到 300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。南昌市 2003 年底，人均住房建筑面积约 23 平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建筑面积达到 30 平方米的目标还有很大差距，按测算，南昌市每年需新建住宅约 250 万平方米。另外，根据抽样调查，南昌市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为 70%，购买的户均面积为95 平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约 60 万平方米。
（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来南昌市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主
要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于 2004 年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
2 、2004 年南昌市房地产市场发展的不利条件 （1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对南昌市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。
（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
（3）、原材上涨，开发成本增加。从 2001 年至今，钢材价格从2400 元/吨上升到 3400 元/吨，混凝土则上涨了 50 元至 80 元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加 100 多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
3 、2004 年房地产市场基本走势预测 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，南昌市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004 年，南昌市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。
（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好
刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以上。
（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004 年预计全市商品房的交易量将超过 300 万平方米，较上年增长 20%以上，存量房交易预计160 万平方米，较上年增长 30%。
（3）、商品房价格将会稳中有升。2000 年起，南昌市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析 （一）基本概况
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
（二）交通网络
9、20、25、207 （三）金融银行
工行、农行、中行、建行 （四）教育文化
工业技术学校、南浦小学 （五 ）休闲购物
建材市场、洪城大市场 （六）医疗保健
市三医院、九四医院 （七）楼盘情况
三、本项目地块优劣分析（SWOT ）
1 、优势（S ）
①、地处老城区； ②、地块临街面，有商业潜力； ③、市政配套齐全； ④、毗邻火车站、长途汽车站； ⑤、两公里范围常住人口 40 万，人气旺； ⑥、社区内部有学校；
2 、劣势（W ）
①、地价偏高、有一定的市场风险； ②、周边环境需要一定的整治改造；
3 、机会（O ）
①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司； ⑤、周边有一些房改房，存在一部分改善生活条件的客户群
体；
4 、威胁（T ）
①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；
5 、对策 ①、楼盘自身素质要提高，在小区规划、户型设计充分体现人性化； ②、在广告宣传上突出楼盘几大卖点。例如：社区内部有学校、市政设施配套齐全； ③、与政府或税务部门协商减免相应的税费。例如：教育费附加。
④、与知名物业管理公司合作； ⑤、与知名家装公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服务，提升“易居会卡”的含金量； ⑥、对于资金压力，可以与信托投资公司或其他开发投资公司以合作的方式解决；
项目综合定位 一、
项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位 （一 ）、片区规划
南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
（二）、小区整体规划原则
1 、高绿化低密度； 2 、综合服务配套设施齐全；
3 、户型设计适合“升级换代”居住要求； 4 、体现小区独特的整体建筑风格
（三）、总平面布局
“XXXX”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4 栋高层建筑和 12 栋多层建筑以合理的分布，高层日照保证间距在 0.8H之上，多层日照保证间距在 1.1H 以上，而且不小于 24 米，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设东西两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
（四）、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口，紧接西面 20 米宽的沿江路。
（五）、规划指标
根据“XXXX”初步方案及建设规模，规划指标见表 9 表 表 9 ：“XXXX ”项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米
2 总建筑面积 109000 平方米
多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米
3 建筑层数
多层住宅 7 层
高层住宅 商铺 10 层、11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高
多层住宅 高层住宅 商铺 2.9 米 2.5 米、2.9 米 4.8 米 住宅标准层高 2.9 米 架空层 2.5 米
三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（一）、建筑方案总体构思
建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。
（二）、平面设计
1 、住宅。
根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 1~2 个等级； 4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 0.8 ㎡~1.0 ㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。
表 表 10 ：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米）
使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面积 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米）
起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥6 餐厅 ≥8 卫生间 4~6（双卫可适当增加）
门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入）
工作室 6~8 设 施 配 套 标 准 厨 房 Ⅰ型 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长≥2700mm）
Ⅱ型 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长≥2700mm）
卫 生 间 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）
Ⅱ型 浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2 个）、洗衣机位、机械换气（风道）
设 备 标 准 电器设备 用电量 80~120
KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W）
电表 5（20）A~10（40）A 电源插座 小居室 2~3 组 小居室 2 组 厨房 3 组 卫生间 3 组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 1~2 台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 给水设备 用水量 200~300 升/人·日
热水器或热水管道系统 采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置）
室 内 环 境 质 量 标 准 光环境 采光 ≥1%（室外全天空光照度与室内距离 1 米天然照度比）
照明 起居厅及一般活动
30~70LX 卧室、书写阅读
150~300 LX 床头阅读
75~150 LX 管厅、厨房
50~100 LX 卫生间
20~50 LX 楼梯间
15~30 LX 声环境 空气隔声 撞击隔声 分户墙，楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）
冬季 采暖区 非采暖区 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜28℃ 卫生环境 日照（按不同地区区别）
大寒日 2 小时~冬至日 1 小时
表 表 11 ：“XXXX ”项目住宅经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 1 套内使用面积
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 68 100 108 112 76.5 93.5 102 2 住宅标准层总使用面积 平方米 87272 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 103420（首层架空 1220 平方米）
4 住宅标准层使用系数
高层
多层
% %
80 85 5 套内建筑面积
5.1 5.2 5.3 A 户型 B 户型 C 户型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 85（20 套）
125（44 套）
135（20 套）
5.4 5.5 5.6 5.7 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 140（20 套）
90（168 套）
110（504 套）
120（168 套）
6 户内平均居住人数 人/户 4.5 7 居住户数 户 944 8 居住人数 人 4248
2 、公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1 、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。
（1）、外墙：高级外墙涂料； （2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； （5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门； （6）、厨房设施：洗涤盆； （7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； （8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台； （9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；
2 、小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位 （一）、住宅部分
1 、市场比较法定价过程 表 表 12 ：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑规模 建筑面积 （平方米）
平均价格 （元/平方米）
销售率 （%）
开盘 日期 A 龙泽园 6-7F 28529 2600 100 03/01/28 B 莱茵半岛花园 6+1F 12F 250000 多层：2900 高层：3300 ---------- 未开盘 内部认购 C 新田绿洲 9-6F、4-12F 1-18F 67872 多层：2880 高层：3500 80 03/06/15
D 船山广场 1-19F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 2-14F、2-18F 47460 3000 90 03/05/08 替 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A ：龙泽园、B ：莱茵半岛花园、C ：新田绿洲、D ：船山广场、E ：水印都市。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项目的预售期为终点，2003 年南昌市商品住宅均价增长 18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表 11 和表 14。
表 表 13 ：本项目住宅价 格市场比较法系数修正表
单位：元/ 平方米 序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格 交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826
表 表 14 ：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目 名称 比准价格 （元/平方米）
销售状况权重 （销售率）
加权的相对价格 （元/平方米）
本项目住宅销售价格 （元/平方米）
A 2698 100% 2698
B 2951 3359 0% ---------------- ----------------
C 2903 3528 80% 2322 2822
D 3186 80% 2549
E 2826 90% 2543
合计
多层：180% 多层：5020 多层：2789
高层：250% 高层：7914 高层：3166 多层住宅销售价格=5020 元/平方米÷180%=2789 元/平方米 高层住宅销售价格=7914 元/平方米÷250%=3166 元/平方米
2 、加权平均法定价过程
表 表 15 ：本项目住宅价格加权平均价 项目 名称 比准价格 （元/平方米）
建筑面积 （平方米）
共计 （万元）
A 2698 28529 7697 B 多层：2850 高层：3359 250000 71250 83975 C 多层：2903 高层：3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多层住宅销售价格=98650 万元÷320701 平方米×10000 元/万元 =3076 元/平方米 高层住宅销售价格=130469 万元÷394011 平方米×10000 元/万元 =3311 元/平方米 故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933 元/ 平方米 高层住宅单价为：3238 元/ 平方米
（二）、商铺部分
1 、市场比较法定价过程 目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是
以 2003 年 6 月 31 日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表 表 16 ：本 项目商铺价格市场比较法系数修正表
单位：元/ 平方米 项目名称 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准 价格 交通 繁华程度 小计 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 锦和嘉园 8000 117/100 -2 -2 100/96 100/95 100/100 9561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969 元/ 平方米
2 、收益还 原法定价过程 目前南昌市同类地段的市场租金在 50 元/月/㎡~70 元/月/㎡左右，本项目地段目前的租金情况在 70 元/月/㎡左右，在两年的开发时间后，预计租金能达到 80 元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS……………………………①（总价等于 N 年的收益）
RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）
由①、②可推出 N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）
注：P 为商铺价格；S 为商铺面积；N 为收益年限(按 50 年计算)；R 为市场租金；λ 为人民银行 10 年期抵押贷款常数。
PS=12RS[1－(1＋K) -N ]/K P=12R[1－(1＋K) -50 ]/K=12×70[1－(1＋6.76%) -50 ]÷6.76% =13661 元/平方米 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：11815 元/ 平方米
（三）、车位销售价格的确定
根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为 10 万元/个~15 万元/个。
（四）、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：
多层住宅：2950 元/ 平方米 高层住宅：3250 元/ 平方米 商铺：12000 元/ 平方米 车位：
：15 万元/个 个
四、户型设计定位 根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下 4 种户型：
高层住宅 A 户型二房二厅：每户建筑面积 85 平方米（20 套）； 高层住宅 B 户型三房二厅：每户建筑面积 125 平方米（44 套）； 高层住宅 C 户型三房二厅：每户建筑面积 135 平方米（20 套）； 高层住宅 D 户型四房二厅：每户建筑面积 140 平方米（20 套）； 高层住宅四种户型共计 104 套。
多层住宅 E 户型二房二厅：每户建筑面积 90 平方米（168 套）
多层住宅 F 户型三房二厅：每户建筑面积 110 平方米（504 套）
多层住宅 G 户型三房二厅：每户建筑面积 120 平方米（168 套）
多层住宅三种户型共计 840 套。
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
项目投资估算 一、项目实施进度安排 本项目计划在两年（24 个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：
2004 年 6 月：
2004 年 6 月 25 日~7 月 25 日：
2004 年 8 月~ 9 月：
2004 年 10 月：
2004 年 10 月~ 11 月：
2004 年 12 月：
2005 年 1 月：
2005 年 3 月：
2005 年 7 月：
2005 年 10 月：
2005 年 10 月~2005 年 12 月：
2005 年 11 月~2006 年 2 月：
2005 年 12 月：
2006 年 1 月~3 月：
2006 年 3 月~5 月：
2006 年 3 月~6 月：
2006 年 6 月：
2006 年 6 月~9 月：
2006 年 7 月~9 月：
2006 年 10 月~2007 年 1 月：
2006 年 8 月~2007 年 5 月：
2007 年 3 月~6 月：
2006 年 6 月：
项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。
建筑方案设计。
综合管网设计。
施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。
工程开工，多层 1#~4#楼先施工。
完成投资额 25%，开始预售多层 1#~4#楼。
多层 5#~8#楼开始施工。
高层 4#楼开始施工。
多层 1#~4#楼主体工程完工。
高层 1#~3#楼开始施工。
1#~4#楼设备安装。
1#~4#楼室内外装修。
多层 5#~8#楼主体工程完工。
多层 5#~8#楼设备安装。
多层 1#~4#楼竣工验收。
多层 5#~8#楼室内外装修。
高层 4#主体完工。
高层 4#设备安装。
高层 4#室内外装修。
多层 5#~8#楼竣工验收。
高层 1#~3#设备安装。
高层 1#~3#室内外装修。
高层 4#楼竣工验收。
公共设施配套工程。
高层 1#~3#楼竣工验收。
正式全部入住。
工程施工进度详见附表 12。
二、本项目物业销售租赁价格 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950 元，高层住宅每平方米 3250 元；商铺每平方米 12000 元；地下车位每个 15 万元，即 7500 元/平方米；
三、销售进度及付款回收计划 本项目计划在 2 年半（30 个月）左右内完成销售，各年销售计划见表 17。
表 表 17 ：本项目销售计划表（% ）
项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 2009 多层住宅 100
60% 30% 10%
高层住宅 100
30% 60% 10%
商业 100
80% 20%
停车位 100
60% 40%
由于银行按揭的时限，所以 2005 年和 2006 年销售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007 年销售的房款收入，当年全部回收。
地下 100 个车位用于出售，车位销售按分期付款形式实行，即第一年还 50%，第二年还剩余 50%；地上 200 个车位用于出
租，出租期从 2007 年开始，出租率分别为 2007 年 80%，2008年 90%，2009 年至以后都为 100%，租金价格每月 100 元/个，因考虑有使用率的问题，按 10 个月计算，即每年租金收入 1000元/个。
按国民经济指标评价系统指导规则，对于房地产开发企业出租型物业的经济评价年限从出租期起一般为 5 年。
回款进度详见表 18。
表 表 18 ：回款金额估算表
单位：面积（平方米）销售收入（万元）
销售 期间 项目 2005 2006 2007 2008 面积 销售收入 面积 销售收入
面积 销售收入 面积 销售收入 销 售 计 划 合计 58242 17295 38672 15822 12086 6633
多层 高层 商业 车位 54432 3810
16057 1238
27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800
百分比 回款金额 百分比 回款金额 百分比 回款金额 百分比 回款金额 收 款 计 划 2 0 0 5 多层 高层 商业 车位 90% 90%
14451 1114
10% 10%
1606 124
2 0 0 6 多层 高层 商业 车位
90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350
2 0 0 7 多层 高层 商业 车位
100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900
50%
900
小计
15565
14889
8396
900 注：车位面积未计算在内。
四、税费率 本报告采用的各种税费率见表 19 。
表 表 19 ：税...
热点文章阅读