政府考虑推动设立工业房地产基金

　政府可能考虑推动设立工业房地产基金

　除了本地工业管理公司腾飞（Ascendas）研究设立房地产基金以外，明年市面上可能还会出现另一个相信由政府推动的工业房地产基金。

　随着越来越多跨国公司选择不自己买地建厂，改而向工业房地产业主租用工业厂房，政府据悉明年或考虑促成一个工业房地产信托的设立，把跨国公司原在本地拥有的厂房设施资产集于同个基金内。

　消息人士对本报说，这个由经发局提出的献议，目前处于非常初步的探索阶段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落实。

　由于涉及的资产主要是工业房地产 和工业地，所以我国最大的工业地“地主”裕廊集团及它的子公司腾飞料将受邀参与。

　经发局的消息来源透露，当局不会是设立工业房地产基金的机构，但或从旁协助，“我们尝试鼓励其他融资选择”。他以时机尚未成熟为由，拒绝提供进一步详情。

　在引介外资方面，经发局扮演举足轻重的角色。然而，我国虽有良好的基础建设、稳定的政经环境等优势，但资源有限、运作成本高是不争的事实，加上中国近期的崛起，经济局势迅变，更令跨国企业举棋不定，要求较短线的投资。

　跨国公司向政府相关当局或私人投资者租用厂地，可减少持守该资产的风险，并有随时进出我国市场的灵活性。毕竟，在工业房地产领域，工业建筑成本一般上比地皮来得昂贵。以樟宜商业园为例，一些跨国公司就不兴建自己的厂房，而只是要有关的地皮，于是便找他人发展厂房，再向对方租用。

　因此，据本报了解，经发局将起催化作用，协助伙伴机构如腾飞、裕廊集团等研究适当的政策，为工业市场的兴建与出租领域注入更多的活力。

　市场人士受访时说，若我国推出工业房地产信托，好处将包括：一、允许公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值（ EVA）。这已逐渐形成一种趋势；二、该基金的回报率应该会相当高，尤其是那些有限期地契的房地产；三、如果租用者为跨国大企业，租金回报率预计颇具保障。

　不过，针对该信托的可行性，据悉还有一些课题值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集团地段的所有权等。此外，当局有必要先设定准则，确保有关的房地产达到担保、租期、租金等各方面的条件需求，才可列入信托中。

　消息人士说，工业房地产信托可以是以政府为后盾的，同时不排除挂牌上市的可能。如果有这么一天，它应该会受到投资机构和公众的欢迎。

　他认为，最近的新茂商产信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因为该信托的结构有问题，而或许是行销或宣传活动不理想。

　一名市场观察家说，这样的工业房地产信托概念，看来必须由政府提出，因为只有政府或政府相关机构才有能力买回工业房地产资产，个人投资者能做的是有限的。

　工业地产钱途无限

　海外资本将倾注工业地产

　 戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处 600 亩的工业用地。

　仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给 7 家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。

　工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。

　仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。

　以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004 年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000 个项目遭到调查。2003 全国有 3763 个工

　业园区被减掉，而 2004 年就有 4813 个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。

　此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达 12%至 15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的 5%至 10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。

　仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从 2002 年—2004 年，地产工业中外商投资了 50%，去年达 60 亿美金，上海就达到 6.5 亿美金，60%—70%投资在实业方面。

　 无限“钱”景

　上海在工业地产开发方面在全国领先，最引人注目的是上海建国中路的 “8号桥”。8 号桥是在原上海汽车制动器厂 1.5 万平方米旧工业厂房的基础上建立起来的“时尚创作中心”。改造时完全保留了旧厂房的结构，但又融入了全新的建筑文化理念。据介绍，上海市中心城区还留有不少五六十年代的工业建筑，如莫干山路就有不少旧厂房。有关人士指出，在城市改造中保留部分旧厂房进行创意改造，可以形成城市的“盆地”，并营造独特的城市景观，发展边缘产业。

　对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。

　苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等 14 家国

　内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。

　苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积 288 平方公里，下辖四个镇，户籍人口 25 万，其中，中新合作开发区规划面积 70 平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿 2004 年来说，全区共实现地区生产总值 503 亿元，完成地方一般预算收入 29 亿元，增长42%；进出口总额达 281 亿美元，其中出口 119 亿美元，分别增长 96%和 99%；固定资产投资 282 亿元，增长 39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。

　东莞市莞太路和生文具批发专业市场，曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房，占地 2 万 7 千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。一家公司 2003 年 5 月开始进行项目的整改，总体改造资金超过 1500 万元。主要是重建了外立面，对内部 60x20 米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。从 2003 年 11 月开业至今，达到了收支平衡。据记者了解，这块近 3 万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过 7 元左右，开发公司地产协议的租价是每平方米 10 元左右，而目前 C 馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米 18 元。当然商铺的价值还会更高。可以说，这是厂房转型一个成功的实例。

　据悉，北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4 个产业园区将建设 15万平方米工业厂房，每个园区建设约 3 万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为 5-6 年，年投资利润率达 18-20%。

　未知之数

　投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”仲量联行的陈立民说。

　陈立民强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5%的空置率下才能保持 10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而 15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。而客户群则是根据客户需求、研发机构和物业要求来定位的。” 海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。

　国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，陈立民说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2%。”目前国内仓库的平均利用率只有 60%-70%，而国外一般能达到 90%。

　“工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间 5 年、10 年、15 年不等。工业投资以长期租赁为主，国内 5—10 年，国外为 10—15 年。他们的投资回报周期在 8—10 年。”陈立民说。

　戴德梁行的鹏煦认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。就拿普洛斯与当地开发区合作来说，在上海领港合作，在天津与泰达合作。他们更看重的是普洛斯客户网络与管理。”

　目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。

　对海外投资机构涉足工业地产如何控制风险，陈立民认为，在涉足具体的项目时，要做前期的调研，项目操作中执行内审机构，进行内部评估。通过有效的内部评估和外部调研减少风险。

　 资讯：

　工业地产

　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为 50 年

　 普洛斯－－“物流地产”启航中国之旅

　一年前，在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司登陆中国，称计划今后 5 年在中国物流市场投资 20 亿美元。这一举措引起了人们的关注——

　 一年前，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。如今进展如何？最近，我们采访了美国普洛斯第一副总裁中国区董事总经理梅志明和中国市场总监卢利民。

　 问：请您向我们的读者介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？

　 答：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过 120 亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过 2300 万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。

　 我们已与 4000 多家企业建立了良好的合作，其中全球 1000 强企业中有近一半是我们的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯为DHL 及其旗下的附属机构服务，延伸至 3 大洲 15 个市场的 22 个设施，使 DHL 网络覆盖了全球 220 多个国家和地区的 12 万个速递终端。从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是我们的业务重点。

　 问：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念 —— “ 物流地产 ” ，请您给我们讲解一下普洛斯 “ 物流地产 ” 的投资模式和具体的操作方式？

　 答：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。

　 问：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么， “ 物流地产 ” 模式的价

　值 在于什么呢？

　答：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。

　 地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而我们可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还将采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。

　 通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。普洛斯公司最近在北美用 16 亿美元完成了一项收购。

　 问：听说早在 7 1997 年普洛斯就开始对中国市场进行考察。为什么选择现在进入中国市场？进入中国市场的目的是什么？

　 答：普洛斯一直致力于创建一个全球性的物流配送网络。中国市场是世界上潜力最大的区域市场，随着普洛斯全球范围业务的不断拓展，普洛斯正在加速拓展在中国的投资范围。

　 改革开放 20 多年来，中国的经济取得了长足的发展，特别是加入世贸组织后，中国经济已融入全球化进程，物流业也取得了高速发展。近年来，我们越来越感觉到物流和供应链管理在中国已被提到一个很高的高度。很多企业都在考虑怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯觉得这是进入中国市场的最好时机。

　 问：普洛斯进入中国市场，是否遇到一些障碍？比如会不会由于文化上的差异产生冲突，会不会遇到客户对一种全新运作模式的抵触？

　答：这些情况在创业初期总是难免的。但通过公司全体员工的不懈努力，“物流地产”投资模式还是很快赢得了众多客户的信任和认可。普洛斯和中国企业完全可以通过合作各取所需，共同发展。因为中国的不少物流企业在快速发展中取得了良好的业绩，但是在物流园区的管理上也存在一些问题，同时有的物流企业也存在无法适应现代物流

　市场配送要求的问题，而单靠自身的经验又无法实现运作模式上的重大突破。所以，我们准备通过与中方合作，将我们成熟的运作模式输入中国物流市场，从而达到双方共赢的目标。

　 问：那么，普洛斯在中国的园区建设中取得了哪些实质性的进展？下一步如何打算？

　答：这两年，我们准备先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如在上海靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置三四个点；然后在长三角、珠三角、环渤海经济圈等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展，将随着我们业务网络的延伸推行我们一贯的服务。

　 普洛斯在上海已合作开发了上海西北物流园区。与苏州物流园区的合资谈判也已顺利结束，我们准备投资近 3 亿美元的资金来发展这个园区。目前，普洛斯在苏州兴建的物流园凭借其优越的位置与交通、高品质的规划、商业发展支持理念与良好的发展环境，已成为成功的物流园区之一，苏州工业园区建区 10 年已经吸引了 1500 多家外商投资企业。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正与当地政府合作，在苏州物流园内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。最近，国家海关总署已批准苏州物流中心开展 B 型保税物流中心试点运作。物流中心是封闭的海关监管区域，与现有的“直通点”连接，具备口岸功能。建立保税物流中心将对提升苏州工业园区乃至整个长三角地区的综合竞争力具有积极意义。可以说，目前普洛斯的业务范围从最初的上海市区拓展到了整个华东地区，业务呈现良好的上升态势。我们也已开始在广州和深圳等地积极的筹备和规划。下一步我们将进入北京、天津等环渤海地区

　普洛斯的中国路 切入中国工业地 产市场难得契机

　紧缩银根和严控土地，却很可能为已在华潜行一年多的普洛斯切入中国工业地产市场难得的契机

　 卢利民终于决定在苏州租房了，因为整天来往于上海与苏州之间确实非常辛苦。

　去年普洛斯(Prologis)进入中国之时，卢利民担任中国市场总监一职，现在他兼任苏州普洛斯物流园开发有限公司的总经理。这是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，在经过一年左右的谈判协商后，4 月 28 日双方正式签约。合资双方各持 50％的股份，总投资 3 亿美金，公司注册资本 1 亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

　 苏州物流中心总裁沈臻说：“合资公司在 5 月份正式开始运行。”卢利民说：“我要准备在这打持久战了，今后 90％的精力都要放在苏州这边。”卢利民希望，能在一年多时间里把公司带上正轨，解决好合资双方的磨合，并把普洛斯的管理理念带进来。这也正是苏州物流中心希望看到的，因为它瞄准的是普洛斯的管理理念及其身后庞大的客户群。

　 沿海先行

　 普洛斯创立于 1993 年，10 年间，当时 3000 万美元的启动资金已经膨胀成 130亿美元的固定资产，物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的 70 多个市场。目前普洛斯已开发及管理着超过 110 亿美元资产，总出租面积已超过 2100 万平米。

　 作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，这家美国公司专注于物流地产租赁服务。他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。

　 普洛斯在去年正式进入中国时，曾引起业内的一片惊呼。时任宝供物流中国区市场经理的谢家涛说：“普洛斯来了！物流资产外包的理念也在中国登陆。而该公司的进驻有可能打破现有的行业格局，为中小型的 3PL 企业注入新的活力。”

　 普洛斯在全球拥有超过 4000 家客户，其中 460 多家名列世界 1000 强企业，而其中大部分客户已经在中国开始了他们新的发展旅程，普洛斯把住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国一年多的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是 3PL 企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。

　 在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。梅志明说：“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，梅志明

　表示，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。

　 投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。这次投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积 0.5 平方公里，合资公司成立后将再增加开发 1 平方公里。苏州工业园区在经过 10 年的长足发展后，已经成为中国国家级开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一。

　 普洛斯中国区董事总经理梅志明说：“其实苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”沈臻在谈到双方的合作时说：“经济全球一体化，跨国公司面临着如何来中国铺设它的网络的问题，而对于我们物流中心而言，问题是如何走出去。这正是我们各自企业在发展过程中遇到的矛盾，而这矛盾通过双方的优势互补可以巧妙的化解掉。”

　 从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，东面有昆山，西面有苏州新区，南面还有吴江，距离上海也只有 80 公里，它刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有 5 公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。

　 而除了考虑地理因素外，普洛斯在中国投资需要重点关注的是政策因素。苏州新加坡工业园区带有中新两国的合作背景，能够从政府得到许多支持以保证园区的可持续发展。5 月 16 日，国务院副总理吴仪在苏州会见了新加坡副总理李显龙，这是在苏州工业园区开发建设 10 周年之际中新两国领导人的一次重要会面。两位副总理在会面前后，都分别参观了苏州物流中心。苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。目前，物流园区内新的物流办公大楼已经基本建成，届时工业园区内的所有海关办事机构将全部入驻，其他政府职能部门也将入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。

　 5 年 20 亿美金

　 工业地产资金投入大，投资回报周期长，梅志明说：“工业地产的物业回报周期一般在 10 年左右。”一季度中国国内生产总值增长 9.8％，4 月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根，就是其中最关键的两帖药，也确实引起了投资物流基础设施的普遍不适反应。

　外高桥保税物流园区享有政策上的独特优势，所以上海外高桥物流中心有限公司在做仓储设施开发时，根本就不用担心会没有客户租用，一期 4 万平米的仓库很多企业排着长队准备入驻。二期开发也已经准备动工，但据公司职员透露，二期设施打算以出售为主，因为仓储设施的投入太大，公司希望加快资金回笼。带有政府背景的开发公司尚且有资金上的忧虑，更何况是一般的中小企业呢。

　 而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说：“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5 年内普洛斯投资了 50 亿美金，在日本，每年 0.7 亿美金，3 年共投资 2 亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在 5 年内投资 20 亿美金看作是一个很大的目标。而这些资金从哪里来？

　 普洛斯有三个主要资金来源。普洛斯是一家上市公司，可以在资本市场上进行融资，也可以通过银行贷款，普洛斯作为一家信托公司还拥有 80 亿美金的管理基金。在中国前两年的 2 亿美金投入将由母公司提供，通过这 2 亿美金可以再向银行贷款 2亿，之后会用受托的管理基金追加投资。普洛斯希望能在 5 年内能投入 20 亿美金，但能不能实现这个目标，“还要看中国整个市场有没有那么多的需求和机会”。

　 国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家最近不断出台加强土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称，当地一位官员带领商家参观规划中的 10 平方公里物流园，指着其中一片土地，说广东有家企业在那里要了 2000 亩地，准备开发成一个物流园，而事实上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示，像普洛斯这样大规模的专业开发公司，一般在短期内一次性最多也就只能开发 300－400 亩地。他说：“土地审批严格，在短期内对我们拿地是有一些麻烦，但从长远看我们也希望土地管得越严越好。”

　 机会也不是没有，比如类似苏州的合作项目，因为他们是不缺土地的。

　 命脉：客户资源

　 梅志明更大的底气，来自普洛斯的客户群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流设施总面积超过了 150 万平米。

　 他一再强调：“工业地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利。”因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5％的空置率下才能保持 10％的回报，如果空置率达到 15%，利润就全被淹没掉了。而 15％的空置

　率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。

　 目前国内仓库的平均利用率只有 60％－70％，而国外一般能达到 90％。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2％。”

　 他把这看作是普洛斯在中国绝好的机会。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。第三方物流公司的核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不会过多投资于仓库等基础设施。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律在中国不应该有例外。

　 他提醒企业必须好好算一笔帐。第三方物流公司在某个地方设点，因为它的客户在那里。如果选择自建仓库，那会有两种情况发生，一是过一段时间后发现仓库不够大需要扩增；另一种情况是一两年后客户改变了，那仓库的空置率就会很高。这两种情况对于第三方物流公司都是相当不利的。

　 然而中国企业很多还受传统思想的制约，以末致财以本守之，非要挣个家大业大，什么都是自己的。梅志明说：“很多人在计算自建和租用哪个更合算时，只考虑自建一个平方成本再加利息，与一个平方的租金相比较，当然是自建更便宜。但是企业在自建仓库时往往要考虑到自身两三年后的发展，所以在自建仓库时就会留足发展空间，因为没有人愿意看到今年建成的仓库明年就不够用。”

　普洛斯公司投资 3 3 亿美元建滨海新区物流配送中心

　以市委常委皮黔生为团长的天津市代表团连日来在美国进行穿梭式招商活动，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表团与美国普洛斯公司签署了投资 3 亿美元

　建设滨海新区物流配送中心的合作项目。

　 普洛斯公司是世界最大的从事物流仓储设施的开发商和服务商。根据协议，该公司将在三年内投资 3 亿美元在滨海新区开发国际水准的物流和工业基地，一方面为新区现有的制造业客户和物流企业提供物流配送的服务，另一方面，普洛斯还将凭借其强大的客户网络优势为天津引进更多的国际知名企业。

　连日来，天津市代表团在美国境内进行了高效率的招商活动。在纽约参加了世界医药博览会，与 200 多名业界人士进行了座谈；在波士顿与美国东部生物企业及研发机构总裁进行了卓有成效的圆桌会议；在洛杉矶与美国环太平洋企业商会、美中工商协会进行了广泛的联系，大力宣传了滨海新区的投资环境，洽谈了一批合作项目。

　 美国物流巨头普洛斯打造中国沿海仓储网络

　 导读-- 物流地产巨头美国普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

　一向在中国潜行的物流地产巨头美国普洛斯突然发力。

　 普洛斯副总裁沈晋初昨日表示，普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

　“我们非常看好中国物流市场的前景”，沈晋初表示：“我们将会加大投资，中国是普洛斯在美国本土以外最大的投资地。”

　 在昨天举行的普洛斯西北物流园区开工典礼上，沈晋初表示，普洛斯打造中国的物流仓储网络，正在沿海地区布点，一般在一线城市布 2 个点，上海考虑建设 5 个物流仓储园区。

　 据了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约 1.7 亿美元，仓储建成面积达 40 万平方米。

　 工业地产是一个利润率比较低的行业，沈晋初表示，对于物流地产来说，只有不断布点，形成一定规模的仓储网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。

　 作为全球最大的物流地产开发商和服务商，普洛斯在北美、亚洲、欧洲等 70 个市场上拥有并管理着 1，972 处物流仓储设施，共计 2700 万平方米。

　 普洛斯客户总监杨松介绍说，在广州和深圳还有项目正在谈判。

　 目前，普洛斯在华东和华南地区均建立了物流园区，沿海战略的下一步目标是渤海湾经济圈。从今年开始，普洛斯将在京津地区实施大规模的投资计划。

　 共同推进物流发展联席会议办公室主任刘锴指出，目前中国物流仓储设施是过剩的，关键在于服务的质量和技术水平与国际上相比差距太大，目前普洛斯大规模地投资物流仓储设施，必然使得竞争更为激烈。

　 自物流业开放以来，国际上的许多物流企业纷纷进入中国，这对提高中国物流业的整体水平是有好处的。

　 据中国物资储运总公司和中国物资储运协会联合进行的一项调查显示，2004 年，中国储运业总收入增长 20%，高于 GDP 增长速度 10.5 个百分点，预计今年中国仓储业仍将继续保持一个较高的发展水平。

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