新常态下油田物业经营管理的探索与思考

　　摘要：物业经营管理是市场经济的产物，不断提高物业管理的标准化水平和自主经营、自我发展的能力是新常态下物业管理的主要任务。本文对新常态下油田物业经营管理进行了分析探索，对于提升油田物业经营管理水平有一定的借鉴作用。
　　关键词：油田物业；经营管理
　　目前，油田体制改革、板块重组、矿区服务深化改革的步伐进一步加快，保持大局和谐稳定的压力更加繁重，在油田发展遭遇低油价“寒冬期”的新常态下，如何持续改进和提升物业服务水平，则是社区面临的现实课题。油田物业经营管理发展的主要途径：坚持企业化经营，服务与创收并重。坚持市场化运作，引入竞争机制。坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。在政策扶持下，实现物业管理投入产出的良性循环。
　　一、油田物业经营管理成长背景、特点和优势
　　油田物业管理经过十几年的发展，已形成较为规范和完善的管理体系，具有以下特点和优势：一是以专业化为基本取向的管理体制改革，使社区物业管理作为一个系统占有了重要地位。二是社区物业“建、管、修”一体化的格局，使油田居住环境大大改善。三是社区物业管理的精细化、规范化，使物业管理和服务质量有了很大提高。四是服务与创收相结合，使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。
　　二、油田物业经营管理中存在的问题
　　油田社区受各种因素的影响，尤其是长期带有行政计划的色彩，在由计划向市场转变的过程中，存在很多问题。
　　（1）油田社区点多面广，布局分散。物业公司管理范围大小不一，实力很不均衡。点多面广、布局分散，带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果差。虽然总体投入比较高，但分散到各个点上又明显不足。各居民区普遍存在着基础设施老化，功能不配套的问题，影响到物业管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物业管理公司相比，用工成本高出1倍以上。目前来讲，很难实现自立生存。
　　（2）物业管理起步晚，许多方面还不完善。胜利油田在1997年开始引入物业管理体系，多是低标准收费、低水平服务，规模小，效益差。同时，规章制度不健全，市场竞争不规范，物业管理难度大、水平低，与居民的需求形成较大的反差。虽然国家和地方政府也出台了一些物业管理方面的政策法规，但由于油田情况比较特殊，如何执行国家關于物业管理的政策法规，还有许多问题需要探讨和实践。
　　（3）物业管理中没有形成全面的竞争机制。油田重组改制后，社区作为一种转型过程中的过渡体制，行政计划依然占有很大的比重。从总体上看，社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。物业公司既缺乏业务开拓的积极性，又没有多少参与市场竞争的能力。社区与社区之间，物业公司之间，从根本上讲还是吃“大锅饭”。
　　（4）物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田的补贴，实行的是对居民低收费，为非盈利性质。针对油田给予的补贴逐步减少，住宅小区的建成时间长、设施不完善、配套不完备的问题，必须边修补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。
　　三、油田物业经营管理发展的主要途径
　　物业经营管理是市场经济的产物，不断提高物业管理的标准化水平和自主经营、自我发展的能力是新常态下物业管理的主要任务。
　　（1）坚持企业化经营，服务与创收并重。物业管理是社区经济的主体。目前社区物业经营有两项基本任务：一是加强内部管理，搞好服务创收，努力减少油田的补贴；二是通过管理和创收实现自立生存和发展。两个方面的核心都是创收，通过创收扩大经济规模，提高自立生存能力。除了在油田政策范围内提高收费水平、扩大收费范围以外，今后社区物业经营的重心要放在服务创收上。一方面以企业的眼光来审视自己的经营行为，把服务创收与追求利润作为自己的追求。当然，服务是创收的前提，创收必须建立在提供高水平服务的基础之上，这样，不仅可以增强自立生存能力，而且有利于管理水平的进一步提高。
　　（2）坚持市场化运作，引入竞争机制。市场化运作就是在培育建立内部物业管理市场的基础上，物业公司要通过招投标来取得物业管理项目的管理权。从物业管理发展的规律和趋势看，引入竞争机制，通过市场上激烈的角逐和较量，才能激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。这也是提高物业管理企业整体水平的重要途径。
　　（3）坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理公司作为市场经济的产物，当然要强调营利性的经营活动以及为业主提供有效服务的管理活动，其工作目标不能锁定在为局部的单位和业主提供服务上。油田的物业管理作为社区的一项主要业务，应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多下功夫。
　　（4）在政策扶持下，实现物业管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后一段时间油田工作的一个重要方面。油田物业要在政策扶持下，实现物业管理投入产出的良性循环，尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。
　　综上，我国物业经营管理仍处于起步阶段，相当一部分物业企业或由于经营机制的问题，或出于管理水平落后，或者服务意识不强，或者技术创新能力差等原因，导致整体上经营绩效欠佳，短期经营、经营亏损或上级补贴经营现象也相当普遍。企业则可以在相对大的区域范围内，集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干子公司等经济实体，壮大企业的经济实力，实现企业发展的良性循环。当然，实行跨区域经营发展的必要前提是企业具备了相应的软硬件条件。
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　　（作者单位：中国石化集团胜利石油管理局胜南社区）

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