房地产企业会计核算特点分析

　　［摘要］不同于其他行业的生产经营行为，房地产项目开发周期相对较长，一个开发项目从最初获取土地使用权到最终确认企业收入，这个过程短则一两年，长则四五年，其内部会计核算不同于其他行业的企业型核算。房地产行业内部会计核算在开发成本、收入、应缴税款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文将从这4个方面对房地产企业会计核算的特点进行分析。
　　［关键词］ 房地产企业；会计核算；特殊性；特点
　　doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 12. 003
　　［中图分类号］F230 ［文献标识码］A ［文章编号］1673 - 0194（2011）12- 0004- 02
　　
　　作为特殊的经济密集型行业，房地产行业所开发及生产的商品具有一定的特殊性，这使得房地产行业在整个经营过程中有很多不同于其他生产经营性企业的地方。房地产企业的开发经营行为具有一定的计划性，经营业务的内容以及业务所涉及的往来方面比较广泛，商品开发建设的时间较长，整个开发经营过程的风险较大，这些经营特性决定了房地产企业内部会计核算工作也不同于其他行业，房地产行业的会计核算在开发成本、收入、应缴税款和利息支出方面都具有相对的特殊性。
　　
　　一、对开发成本的核算
　　
　　房地产企业在成本核算方面的特殊性主要表现为核算对象的复杂性及核算的重复性。就核算对象的复杂性来讲，房地产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容也相对复杂，土地使用权的出让金，土地征用费，拆迁安置的补偿费，工程项目设计、规划及可行性研究的费用，“三通一平”等土地开发的费用，工程项目建设总成本费用，基础设施费，配套公共设施费，项目开发过程中的税费以及各种不可预见性的费用等各种支出费用都在房地产企业开发成本的范畴之内，不难看出，房地产企业开发成本的核算对象具有一定的复杂性。
　　而核算的重复性，主要是指房地产企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次核算：首先，房地产企业高风险性的投资特点决定了其每一个项目工程投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计；而在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员则需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时的核算，这一次的成本核算行为不再是大致的估算，必须秉承真实、客观的原则，对具体的成本情况进行最准确的核算。
　　在投资项目完成之后，会计人员需要按照房地产企业特殊的会计核算流程进行成本核算，对项目开发的整个过程中所发生的所有直接开发费用和间接开发费用进行全面归集，并记入相对应的账户明细中；将已经完成的开发项目的实际成本进行详细、全面的计算和结转；依照已经开发完成的项目的实际功能及去向，将开发项目实际的成本结转到相对应的账户当中，完成开发成本的核算工作。
　　
　　二、对收入的核算
　　
　　房地产企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、出租商品的租金收入等各种收入，以房屋的销售收入为主。但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。由于房地产企业开发生产的商品具有高风险性和高价值性的特点，所以其销售行为通常采用预售的形式来进行。当然，其商品的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证，然后通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售，等到投资项目竣工验收合格之后，依照房屋的具体建筑面积再与客户签订一份正式的销售合同，并收取相应的房款，通过规范化的程序办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。
　　这种在收入确认上的特殊性也直接影响到企业内部会计人员的成本核算行为，预收房款及签订正式销售合同时收取的房款究竟应当计入企业的哪一期收入当中成为会计人员成本核算工作中的难点。尽管我国的会计制度对企业的商品销售收入进行了相关的界定，将风险和报酬的转移作为标准进行收入的确认，但是不同的房地产企业对风险和报酬的转移的把握还是存在一定的差异的，在遵循收入确认原则的基础上，不同的企业在具体操作过程中还是无法形成统一的标准。相应的，会计的成本核算行为也具有一定的企业性质，依据企业对风险和报酬转移的把握而定。
　　
　　三、对应缴税款的核算
　　
　　前已述及，我国房地产企业的销售行为采用预售的方式进行，预售合同的签订与预收房款行为同时发生。而依照我国税法的规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其纳税义务随即产生，所以房地产企业应当依照预收款的数额进行税金的计算与缴纳，但是不依照这部分预收款进行税金的计提，只是在应交的账户借方中对已缴纳的税款进行反映。
　　一般情况下，房地产企业是在年末的时候才会把那部分满足收入确认条件的预收房款转为企业的收入，按照相应的配比原则进行应缴税金的计提，然后由会计进行分录，如此一来，房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中的收入进行计提的税金数额。这也使得企业应缴税金核算存在一定的特殊性。
　　
　　四、对利息支出的核算
　　
　　依照我国税法的规定，房地产企业因房地产开发行为所借入的资金所产生的利息费用，在开发项目竣工之前所发生的，则应当计入开发成本当中；但企业会计制度在这方面的规定是将这部分利息支出计入企业的财务费用。两者在规定上存在一定的差异，而要寻求两种规定的契合点，关键在于如何区分开发项目是否已经竣工完成，但对于开发项目是否已经竣工完成这一问题，却没有严格、统一的划分标准，这就使得这部分利息支出存在一定的不确定性，既可能被计入财务费用中，也可能被计入成本费用中，影响了会计人员对这部分利息支出的核算行为，使得会计核算在利息支出上存在一定的特殊性。
　　
　　五、结论
　　
　　不同于其他传统的生产经营性行业，房地产行业特殊的行业性质及经营模式决定了其内部会计核算的特殊性，会计核算在核算主体、核算内容等方面都因其特殊的行业特性而有别于其他的生产经营企业，所以房地产企业内部的会计人员必须根据企业特有的行业特性，全面了解企业内部特殊的会计核算模式，以保证房地产企业内部会计核算的准确性与科学性。
　　
　　主要参考文献
　　［１］赵明益．对房地产企业会计信息质量的探讨［Ｊ］．财经界：学术版，２０１０（22）．
　　［２］王炼．论房地产开发企业会计核算的特点［Ｊ］．商情：教育经济研究，２００７（３）．
　　［３］赵文阁．房地产开发行业的会计核算现状分析［Ｊ］．统计与咨询，２００８（５）．

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