抑制房地产开发环节投机的措施

　　摘 要：有市场就有投机，适度的投机能够活跃市场、调剂余缺、合理配置资源，投机过度将引发泡沫。开发环节的恶意炒作，人为制造紧张的供求态势，严重干扰房地产市场的健康发展，已经危及到社会经济的正常发展。文章以降低投机收益率为根本，提出了抑制开发环节投机的措施。
　　关键词：限利润 预售制度 预订备案制度
　　中图分类号：F293.31 文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2008)01-007-02
　　
　　有市场就有投机，适度的投机能够活跃市场、调剂余缺、合理配置资源，投机过度将引发泡沫。房地产开发环节的投机主要有四种，一是“炒地皮”，许多好地块在进入完全开发之前大多经过多次转手，土地价格被人为放大，并随着建安成本被转移到房价中。二是开发商假按揭来推迟房屋实际销售时间，既套取银行利差，又赚取销售利差。三是开发商投机在价格上升过程中，采用放慢建设速度或上市速度，推迟房屋上市时间或虚假销售，获取销售时差带来的利差。四是“炒房号”，各地房地产市场普遍存在房地产开发企业或内部人员、中介公司、炒房人“炒房号”抬高房价、赚取差价的现象。只要合同尚未交由房地产交易登记中心备案，开发商和投机者都有办法应对。
　　开发环节的恶意炒作，不断地制造紧张的供求态势，一方面使房价不断创出历史新高，一方面培植巩固市民房价上涨的预期心理，形成消费者恐慌。投机者疯狂投机的市场格局，房地产市场的不健康发展，已经危及到社会经济的正常发展。
　　投机参与者的数量多少和投机资金量的大小取决于预期收益率的高低。预期收益率是左右人们投机与否的关键，买卖收益率的高低是房地产投机行为延续的动力大小。抑制投机行为的关键是降低投机收益率，消除投机所带来的利差。基于此，笔者提出以下措施抑制开发环节的投机。
　　
　　一、实施带施工图设计限开发利润出让土地的政策
　　
　　在我国房地产产业链条上，设计由设计单位负责，工程施工由建筑企业负责，开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色。中国社科院有关专家的研究表明，尽管开发商只是一个资源整合者，但在整个房地产业链条中，它却攫取了高达90%的利润，包括建筑施工企业在内的环节，只得到了利润的10%，这种利益分配方式是严重畸形的。①在利润率存在差异的情况下，受利益驱动，低利润率部门的资本必然向高利润率部门转移，结果是越来越多的投机者、投机资金介入到房地产业中。房地产业的这种经营状况越来越偏离“等量资本获得等量报酬”规律。合理有序的资本流动有利于资源的最佳配置，有利于优化产业结构和提高资源配置效率，而盲目无序的资本流动则会导致市场的混乱和资源的浪费。因此，应实施“带施工图设计限利润出让土地的政策”来杜绝房地产开发商的投机行为。
　　带施工图设计限开发利润出让土地的政策是指政府首先委托相关部门对竞拍地块进行建筑设计方案招标；然后以中标的建筑设计方案招标开发建设单位。参加竞标的开发商，必须以中标的建筑设计方案为依据提供竞拍地块的施工图设计。其次，相关部门核定开发成本，确定合理的开发利润，限定住宅销售价格，进行土地招标。最后，管理部门与中标单位签订土地出让合同和限价销售合同。建筑设计方案费由中标单位支付。
　　施工图设计是建筑设计的最后阶段。施工图设计的主要任务是满足施工要求，施工图设计的主要内容包括：确定全部工程尺寸和用料，绘制建筑结构、设备等全部施工图纸，编制工程说明书、结构计算书和预算书等。施工图设计所包括的图纸及设计文件有：(1)建筑总平面；(2)各层建筑平面、各个立面及必要的剖面；(3)建筑构造节点详图；(4)各工种相应配套的施工图；(5)建筑、结构及设备等的说明书；(6)结构及设备的计算书；(7)工程预算书。
　　房地产的成本主要由四部分构成：土地价值、建筑成本、税费、开发商的利润。售房时的土地价值应等于开发商取得土地时的土地成本和已支付土地成本的利息之和；建设成本是根据设计图纸与工程施工情况确定的建筑造价；税费则按现行的税率进行计算；剩余的一项未知数就是开发商的利润。限利润是指：政府科学地核定建筑成本，计算税费，核定一个相对合理的利润率，限定住宅销售价格，进行土地招拍挂。限利润房在实施中面向所有消费者销售，对国民不设置任何购买障碍。对人均建筑面积超标的居民和家庭可以征收累进财产保有税，以引导居民合理消费打击投机。
　　限利润在一个正常的市场经济体中，肯定是一个非正常的手段，但合理科学地控制垄断性行业的利润率是保障社会资源合理配置、资本合理流动及该行业健康发展的需要。这种方法的好处是：政府可以通过控制房价，把开发商的利润控制在一个合理的区间内，既抑制了房地产投机，又降低了开发商利润率；既促进资本的流动，又避免了流动的盲目性。在保证开发商有利可图的同时，有效地剔除了房地产行业中的暴利因子，既避免暴利行业对社会经济的冲突，又有利于实现产业结构的优化。
　　
　　二、取消预售制度
　　
　　我国香港特区的商品房预售制度称作“卖楼花”。②其实质是房屋的期货买卖， 买卖的是一张房屋期货合约。③我国内地1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管做出了原则性规定。2001年8月15日修改的《城市商品房预售制度管理办法》规定了预售的条件。商品房预售制度在促进房地产业的快速发展的同时，也把消费者的权益裸露在开发商手中。在我国目前的房地产市场行情下，如果开发商拿业主的钱盖楼，将不用付任何成本，无资金压力地囤房待售、抬高房价。如果利用借贷资本开发，房屋销售延后一天就得支付一天的利息，面对资金压力大多开发商就会慎重考虑是惜盘捂售，还是尽快销售楼盘，借贷成本的存在能够在一定程度上阻止开发商对房价上涨推波助澜。允许预售实际上是为开发商提供了无成本囤房投机的机会，也默认开发商无偿使用购房者的资金提高开发利润率。同时预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益没有保障。我国的房地产业已完成了其资本的原始积累，不再需要国家的全力扶持，为杜绝开发阶段的投机炒作，制止开发商哄抬房价，保护消费者利益，维护房地产市场的健康发展，应取消商品房预售制度。
　　
　　三、建立房号预订备案制度，打击违规期房投机
　　
　　一是开发商进行房号预订之前要办理商品房房号预订许可证，要将所有待售商品房信息(详细到每套的房号、楼层、朝向、面积等)输入系统，同时编制与房号对应的房号预订编码。二是以媒体公示房号预订时间、房源数目以及房号预订编码与房号的对应关系。三是房号预订编码要大于房源数目，即房号预订编码的数量要超过房源数量的20%～30%，以避免名义退号实际炒号的投机行为，也就是说如有退号者，不得重新放号，而是按超过房源数量的房号预订编码依此替补。四是预订房号时进行选房，房号预订编码、房号、持号人姓名和身份证号码要一一对应，不得更改，以防止工作人员违规炒号。五是对房号预订结果登记备案。六是房号预订信息系统与预售管理信息系统接轨，以保证房号预订编码、房号、持号人姓名与预售合同或销售合同中的购房者一一对应。这种一致意味着，房号预订者、预售购房合同、预售登记以及最后的产权证中的购房者必须是同一人，确保在这期间房屋没有被私下转让。通过建立和完善房号预订备案制度，严格控制“售前环节”，能够杜绝非法“炒号”等投机行为。
　　
　　四、实行房地产开发专项贷款利率政策，抑制开发环节的投机

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