[限购令下,你买房吗?] 违反限购令买房的后果

　　我国农历新年之前，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。节后，各地接踵而至的限购令，更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。2月16日，北京出台了楼市新政“京十五条”，外地人在北京购房须连续缴税5年，被称为“最严限购令”。楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。
　　2011年，在一系列密集调控之下开局的各地楼市，将迎来怎样的“气候”?全国各地的买房者们，在这个楼市“冰点”中，是观望?是下手?
　　
　　温柔?严厉?各方房市波澜涌动
　　
　　被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”始于去年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，其明确提出：从5月1日起，北京一个家庭只能新购1套商品住房。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。这也表明政府调控房价的措施由经济手段进一步发展到了行政手段。
　　去年9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后有15个城市开始限购；今年1月以来，又有多个城市加入限购阵营。
　　根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”会议还要求应进一步落实地方政府责任，“不限购，就约谈。”
　　京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。根据北京中原三级市场研究部的估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个。
　　在制定和执行限购政策的城市范围进一步扩大的同时，限购政策的严厉程度也进一步提高。有利益相关者仔细研究了多座城市的“限购令”细则，发现宽严程度有所不同，主要分为“既往不咎”和“既往要咎”。其中，北京最严，直接对外地人购房提出“5年大限”；深圳、南京则直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州、厦门等其它城市对原有住房“既往不咎”，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。不过，已经出台限购令的城市很可能将重新调整限购的口径，一切从严。
　　2月15日，“限购令”再下一城，成都正式出台住房限购政策。四川中原地产市场研究中心总监卢华表示，成都的限购政策相对温和。因为成都住房限购范围为该市主城区，并不涉及到郊区县。而成都全程机构总经理蒋晓冬认为，这一政策可能带来郊区县房价的上涨，这一猜测也代表了业界较为流行的看法。
　　
　　支持?反对?限购令须防“误伤”
　　
　　总体上，民众对“限购令”是持支持意见，的。
　　统计数据显示，今年1月份新建商品住宅价格总体呈现“普涨”态势，70个大中城市同比上涨的有68个，涨幅超过10％的城市有10个。其中，相比较而言，二、三线城市的房价1月涨势更加明显。比如，东部地区28个城市中，价格同比上涨的有27个，占96.4％；中部地区16个城市全部上涨，而西部地区18个城市中价格上涨的有17个，占94.4％；东北地区8个城市价格全部上涨。
　　由此观之，调控，已成为国家“该出手时就出手”的必要之举。
　　“限购令”虽然挤出了一部分投机客，但也“误伤”了另一部分购房者。华远集团总裁任志强在其博客中质疑这种做法会误伤大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果?”
　　记者采访发现，在严厉的限购令下，一部分合理的住房需求的确受到了一定影响。在北京的“史上最严限购令”出台后，立即就有网友发贴称：“限购令将让我‘滚出北京’。”高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。
　　上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷8.5折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。
　　而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6％的人觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。
　　业内人士认为，在各地出台落地政策之前，市场将迎来一个政策过渡期。在此期间，市场抛售行为将持续存在，无法购房的多套置业者和异地置业者会抓紧购房，短期内市场成交量或将爆棚。
　　“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。
　　“如果从维护行业健康发展、杜绝商品房炒卖和投机的角度去思考，政府的限购令是政府公共管理职能的发挥，无可厚非。然而，时下被炒作的商品，绝非仅仅商品房一样。”有网友认为，资本具有本能的逐利性，限购的效果体现在对当地市场投资投机性需求的抑制，但是也会促使被挤出的投资投机需求转移阵地，转移到没有出台限购令的周边城市，转移到在寒风中颤抖的农产品市场，转移到兔年伊始正气宇轩昂的大宗商品市场、酒市、艺术品市场……如果某天大米也被炒卖投机，是不是通通都出台各种商品的限购令呢?这样又是怎样一个开放的商品市场呢?
　　
　　政策?对策?限购能发挥多大作用
　　
　　“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。
　　“‘限购令’已经是目前最严的措施了，它在行政命令上限制你不能买。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示，“限贷还仅仅是经济手段，限购则是行政手段，如果‘限购令’执行到位，加上这一政策短期内都不会取消，执行一段时间后市场的价格会有所回落。”
　　也有专家对调控房价由经济手段发展为行政手段提出了不同意见。“买不买房是个经济行为，若靠行政手段来强制执行，效果就会打折。”兰州交通大学经济管理学院副院长王久梗教授援引一位分析人士的看法称，“经济学理论告诉我们，以行政手段抑制需求，或许在一段时间内对一种商品价格会起到压制作用，但假如这种需求的市场动力并未真正削弱，那么它迟早会更汹涌地反弹。”
　　也有许多业内人士表示，限购令这种能立竿见影抑制市场需求的行政手段无疑将为保障性住房建设等调控手段争取更多的时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系，实现房地产市场健康稳定发展的长远目标。
　　然而，所谓上有政策、下有对策，尽管限购令气势汹汹而来，但已有人发挥“聪明才智”，从容应对。在成都，限购令刚刚正式公布，成都某本地论坛上就出现了“如何破解限购令”的贴子，五花八门的办法让人啼笑皆非。而在北京等地则早已出现了假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮。
　　资深地产评论人顾海波认为，因为市场和一些民众对政府的调控已经不相信，同时对政府的“托市”又“很相信”，或者不如说是恐惧和无奈，因此限购令的执行力度还很难说。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。
　　“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”因此，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。(本刊综合)

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