关于我国发展房地产投资信托基金（REITS）的探析

　　摘 要：房地产投资信托基金（REITS）作为房地产业的一种新型融资渠道，近年来在海外金融市场上发展迅速，早已成为美国等国家的主要融资途径，也为我国发展REITS提供了宝贵的经验和启示。本文基于国外的成功经验，首先论述了REITS的特点和发展REITS的必要性，然后重点论述了目前我国REITS面临的问题，并提出相应建议。
　　关键词：REITS；房地产投资信托
　　一、引言
　　随着我国房地产业的不断发展，过去严重依赖单一化的债权融资方式将不可持续，寻求多样化的融资模式、降低房地产业的金融风险越来越重要。美国等市场经济发达的国家早已成功将房地产投资信托基金（REITs）运用于房地产市场，REITS也成为其房地产业融资的主要途径。我国政府对于REITS的态度也日渐明朗，2016年6月初，国务院公布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
　　房地产投资信托基金（REITs）是指一种由专门的运营团队管理，以发行受益凭证的方式筹集资金，并按合约将投资收益按比例支付给投资者的信托基金。目前我国信托投资还处于起步阶段，我国的房地产信托类产品主要投资于房地产开发阶段，用于替代银行贷款产品，期限较短，还不是真正意义上的REITS。而美国的REITS更注重房地产开发完工后，通过房地产项目的运营获取租金收入。
　　二、发展REITS的必要性
　　我国传统的商业地产运营模式就是简单的“开发-出租”模式，即前期开发投入庞大资金，后通过收租的方式逐渐回笼资金，这种重资产模式会占用开发商大量的资金，存在资金链断裂的风险。REITS所具备的强大融资能力能提高开发商的资金利用效率，缩短其投资回收期限，有效降低开发商的负债率。
　　REITS除了融资价值，还具有投资价值。从发达国家的经验来看，REITS作为一种新型金融工具，投资收益率较高。美国权益型REITS的分红收益率超过十年期国债，并且两者的利差自2008年起就有增加的趋势，至2016年已经达到2%左右。可见REITS的股利收益水平表现优良，在十年期国债等长期投资工具中具备充分的竞争力。
　　三、我国发展REITS面临的问题和建议
　　（一）法律层面
　　我国尚未出台和REITS相关的法律，导致我国REITS的发展面临法律制度的障碍。事实上许多地区都把立法作为发展REITs的前提。美国把税法作为推动REITS的法律保障，并设立了一整套REITS的监管制度。香港、新加坡、日本等地则专门制定了与REITS相关的法律。REITS的发展不能缺少法律的保障，我国应该充分借鉴美国、亚洲等地区的成功经验，尽快制定出一套完整的关于REITS的专门法，对REITS的组织形式、投资目标、分红政策等做出明确规定。
　　（二）税收制度
　　REITS在运营过程中面临双重征税的问题，房地产投资信托机构需缴纳公司所得税，同时REITS的投资者需缴纳个人所得税。因此，为了坚持税收中性原则，避免重复交税，我们可以借鉴海外的经验，在限制性条件的基础上给予税收优惠，如美国给予优惠的条件之一就是REITS机构每年95%以上的盈利应当分配给股东。因此，一套合理的、有依据的税收支持制度是促进REITS长期稳定发展的前提，我国应结合发达国家关于REITS的税收制度，在现有的税法基础上尽快制定出对REITS的税收优惠政策。
　　（三）对房价的影响
　　政府部门可能会担心REITS的推行会造成房价的上升，但事实上，只要明确REITS的投资目标，限制REITS对不动产的出售，REITS将有利于稳定房价。这方面可以借鉴美国、香港等地的做法，美国法律规定如果投资信托机构在4年内出售其持有的不动产，则出售收入不得超过总收人的30%。香港对不动产出售的规定是资产持有期限至少要2年。由此可见，为了保障房地产市场的健康运行，预防短期投机行为，我国在制定REITS的政策时需要严格限制不动产出售的时间和条件。
　　（四）租金收益率
　　由于前几年我国房地产市场开发过热，目前许多中小城市的商业地产库存压力较大，这就意味着未来这些商业地产的租金收益率不高，达不到投资者对分红收益率的要求。但REITS的分红收益率是吸引投资者购买基金的重要因素，只有提供稳定的高回报，REITS才能达到一定的融資规模。下面采用2000-2015年美国NAREIT发布的月度数据进行Granger因果检验，进一步证明上述说法。首先确定滞后阶数为4，根据表1的检验结果，在1%的显著性水平上可以拒绝原假设“DIV_YIELD不能Granger引起CAP_RAISED”，这表明权益型REITS的分红收益率是影响REITS融资规模的Granger原因，但是反过来REITS融资规模不是权益型REITS分红收益率的Granger原因。因此，REITS初期只能先从北京、上海、广州、深圳等经济发达地区施行，这些城市的房价高、租房需求大，可以满足REITS扩张所要求的分红收益率。
　　综合来看，目前我国房地产投资信托基金的发展状况还很不成熟，和发达国家的差距较大，主要原因在于我国尚未出台关于REITS的专门法，信托投资也面临多重征税的问题。不过近年来我国政府已经对REITS表示出重视，未来随着相关法律的完善和证券市场的成熟，相信REITS会成为我国房地产金融市场的重要融资工具，我国的房地产投资信托基金也将和国际接轨。
　　参考文献
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