“白银时代”房企转型路径浅析

　　摘 要：房地产行业已经度过了躺着赚钱的黄金岁月，转而进入了白银时代。面对楼市的持续调整震荡，行业骤变，房企纷纷创新转型，以谋求更好的发展。
　　关键词：白银时代；房企；转型
　　一、中国房地产市场进入“白银时代”
　　（一）“白银时代”的定义及特征
　　当前，我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大，房地产投资增速下滑，楼市亦供大于求，成交量往下走，中国楼市由“人人都能赚钱”的黄金时代进入了投资需求减少、以刚需为主的“白银时代”。“白银时代”有以下几个特点：成交量往下走；房地产市场步入均利时代；开发商从卖产品向卖服务、卖品牌转变。最明显的是万科的转变，过去万科是为普通人盖房子，后来是“盖有人住的房子”，到现在是“盖有人用的房子”。
　　（二）未来10年楼市依然有利可图
　　衣食住行是老百姓的基本生活需求，也是拉动国民经济的主要内需，房地产业的影响范围广，涉及到几十个行业、几千种产品的生产和销售，房地产业持续健康稳定发展是国民经济持续发展的一个前提条件。此外，2013年，我国城镇化率53%左右，按照近10年来每年1%点多的增速，要达到发达国家75%以上的城镇化率，还需要20年左，城镇化为城市房地产业提供了巨量需求。再者，各种产业升级换代也为房地产业提供了新的机会，如养生房地产、旅游房地产、养老房地产等。因此，未来10年楼市依然有利可图。
　　二、转型成为房企生存发展必然的选择、
　　房企转型是指房企长期经营方向、运营模式及其相应的组织方式、资源配置方式的整体性转变，是企业重塑竞争优势、提升社会价值，达到新的企业形态的过程。
　　卖得少，库存高正是当下房地产企业所面临的困境。一方面，2003至2013年“黄金十年”期间，开发商的大规模投资，已在近些年形成结构性供给过剩；另一方面，居民需求热点已从“住上房”变为“住好房”，“提供住所”的老思路已不适应市场出现的新需求。单从供给与需求来看，转型已成为房企生存发展必然的选择。
　　三、房企四大转型路径分析
　　房地产开发企业要求得生存和发展，就必须认清形势，与时俱进。
　　房企转型路径图
　　（一）多元化
　　白银时代来临，住宅开发获利走低，开发商开始意识到以单纯的住宅开发业务为主的模式难以为继，标杆房企早已开始加速向其他行业渗透，如图所示分为二个方向，一个是投资其他行业，另一个是延伸房地产业链。例如，万达瞄准儿童消费，宣布到2020年将开业200家儿童乐园；恒大涉足食品快消行业，2014年8月，赢商网恒大集团成立了恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团三个新业务公司；目前保利已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目。
　　多元化有利于平滑房企的运营风险、提升公司业绩的稳定性、降低融资成本。然而，如何才能使互不相干的产业更有效的组合在一起就就目前而言还是一难题。
　　（二）地域扩张
　　2010年以来，我国一线城市房价上涨过快，受政策调控压制过多，开发商转战受政策调控较少的二三四线城市，引得二三四线城市房价飙升，很快使得其库存积压，开发商又重回需求更强劲和持续的一线城市。一线城市虽真实需求强劲，但却不符合城镇化的政策导向。今年正式发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”的目标。其实，早在2013年中，绿地集团就正式启动“智慧城镇战略”。
　　随着国内市场竞争越发激烈，地价高涨、限购政策施压等一系列因素的影响，加上国外融资成本、土地成本相对较低，今年出现房企“集中出海”现象。从一线城市到小城镇，从国内到海外，房企战略布局从全国化扩展至国际化，无疑好处多多（海外项目资金使用效率较高、可以吸引国内高端置业客群海外置业获取细分市场收益等），不过在国际化过程中将面临复杂的政治、汇率、人才等难题，经验匮乏的房地产企业能否解决好这些问题仍是未知数。
　　（三）借力金融
　　房地产的核心就是金融问题，转型路上，资金更加重要。入股银行业意味着房企融资更加方便，随着民营银行政策的放开，开发商进军银行就更加容易。2013年至今，先后有越秀集團、万科、恒大地产等打通银行融资渠道，或控股或入股，成为不同银行的股东。除与银行联姻，金融板块也成为房企的新盈利点，很多房企都涉足了小额贷款、金融租赁、产投基金等业态。“美国模式”则是另一种探索方式，即成为金融服务型地产公司，万科是学习“美国模式”的典型房企之一。今年3月份，万科宣布将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。
　　对于房企而言，入股银行，从前期融资到中期按揭，及后续社区金融体验，各个环节的成本均可下降，具有稳定回报。但房地产向银行进行股权渗透，银行的独立性会被削弱，这不利于银行系统的稳健性。
　　（四）互联网思维
　　互联网思维的价值放到到地产行业，可以理解为找到业主痛点，为业主创造价值。对于房企来说，数量巨大的业主群是一笔宝贵的财富，那么增加客户粘性就显得尤为重要，经过探索，万科开始推进社区商业，这也成为了增加客户粘性的最有效方式。不仅是万科，作为招商地产在互联网方面的探索，2013年，“到家网”成功上线试点运行，“到家网”已初步实现了“数字化、集成化、智慧化”的服务应用，成为打造了O2O的新型物业服务模式。
　　互联网的本质是开放的，房地产企业与互联网化思维结合是一种趋势，经过互联网思维改造的房地产，各类配套服务及项目附加值都可以得到提升——以更好的品质去面向市场。但有一点不可忽视，不管是互联网思维下的商业社区，还是传统商业社区，开发商都应抓住最根本的东西——服务好客户。
　　四、结语
　　在市场环境和经济环境发生重大变化的背景下，为了突破增长瓶颈，房地产商们纷纷开始转型，纵向方面，向上游探索金融，下游开发房地产配套服务；横向方面，由一线城市向小城镇下沉、寻路海外，并拓展房地产业链、投资其他行业，多元化经营。但在这种“混沌”的环境中，鹿死谁手还很难说，转型成功关键在于怎样并把四种转型的元素整合起来形成一个新的核心竞争力。（作者单位：四川大学经济学院）
　　参考文献：
　　[1] 王松才.楼市进入白银时代房企转型是必然[N].中国改革论坛，2014-10-30.
　　[2] 告别地产黄金十年房企从“地产+X产业”模式寻跨界[N].赢信网，2014-9-5.
　　[3] 傅白水.楼市已进入白银时代？[N].杰盟地产机构，2014-6-16.
　　[4] 潇棋.房企转型的四个方向[N].商业价值，2014-4-14.
　　[5] 姚岚.地产行业金融化的利弊观察[N].人民网，2014-3-13.

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