浅析房地产业融资的困境及出路

　　摘要：激烈的市场競争让企业学会在夹缝中求生存，不断提升管理水平，拓宽思路提高企业各方面能力，其中融资能力的高低决定了企业竞争力的高低。文章从房地产企业融资的特点、主要的融资方式、房地产融资的现状等角度简单阐述了目前房地产企业融资工作的情况，针对目前存在的问题提出几点解决思路，以实现企业在提高融资能力的同时加快自身造血速度，保障企业稳定、可持续性发展。
　　关键词：房地产企业融资方式； 财务风险；解决对策
　　房地产行业作为我国经济的支柱行业之一，为国家创造了可观的税收收入，并带动了周边产业的发展，极大程度上解决了人们就业难的问题。但近几年来，受房地产行业高利润的诱惑，许多企业主纷纷转型进军房地产业，对利润的过度关注导致许多扰乱市场秩序的行为时有发生，房屋价格连年攀升，给人民带来了沉重的经济负担。房价作为民生最为关注的问题近年来也受到了国家的高度关注，从财政部、银监会、税务总局相继出台大量宏观调控政策抑制房价上涨，房地产企业利润空间被大量压缩，从一定程度上实现了房价的理性回归。由于房地产行业受政策影响很大，许多房企出现了资金链断裂的情况，许多企业就将继续发展的希望全部寄托在融资上，但目前我国房地产企业在融资过程中仍存在许多困境。
　　一、房地产业融资概述
　　（一）房地产业融资概念及特点
　　房地产融资是指在房地产企业开发过程中，因项目开发建设、销售、管理等经营活动的需要所进行的资金筹集活动。
　　与其他行业相比房地产开发具有投资大，开发时间长等特点，也决定了其对资金的需求量大，经营风险高。如何保障企业的健康发展，融资能力无疑成为了企业最有利的武器，但因为房地产融资的特殊性并非所有的融资都对企业发展有利。相比其他行业，房地产企业融资着许多独特的地方。
　　1. 资金需求量大。房地产开发从取得土地、房屋建设及相关配套设施完成需要投入大量资金，雄厚的经济实力无疑增加了企业的竞争筹码，因此一般的融资规模无法达到企业预期，对企业发展无法提供帮助，其他企业一般采取遍地开花的融资政策对房地产企业就不一定适用。
　　2. 贷款资金受政策影响大。房地产企业较其他行业的不同点之一就是受政策影响较大，其中贷款政策的影响力更为明显，对部分经济实力一般的中小型房企政策甚至成为了决定其生死存亡的重要因素，市场竞争的残酷，政策的多变让我国中小型房企大量被吞并或直接倒闭退市。
　　3. 地域差距明显。其他企业融资由于需求量不多且国家管控力度较小在地域上的差异不明显，但房地产行业融资银行为了规避自身风险，在贷款资金投放的选择上持谨慎态度，在部分经济不发达的二、三线城市都采取银根紧缩的信贷政策，大量资金都向经济发达的沿海城市或有实力房企倾斜，导致一些中小型房企无法获得贷款支持，房屋开发工作举步维艰。
　　（二）房地产企业融资的重要性
　　纵观当今世界经济风起云涌，科学技术日新月异，信息技术高速发展，全球融合越来越明显。为了能够适应环境的改变，在激烈地市场竞争中立于不败之地，充足的资金起到了决定性作用，而对于高投入、高风险的房地产企业如何保障资金链的不断裂显得尤为重要，融资工作成败就关乎着企业的兴衰，究其重要性主要有以下几点。
　　1. 为企业对外投资提供保障。房产一经售出后续很难再形成大量的资金流入，而作为房地产企业如果不大量的开辟新的项目，对外进行投资则无法保障企业的运转及发展，例如国内一些大型房企，万科、碧桂园都不仅局限于已有项目的开发，而是着眼于国内、甚至国外房地产市场的开辟，进一步提高市场占有率，而想要实现企业对外扩张的战略目标，就必须进一步提升企业融资能力，发挥融资的资金保障功能。
　　2. 为提高企业品牌效应提供资金支持。伴随着竞争的日趋激烈，常规的开发理念已经无法满足消费者对房屋的要求，为了提高房屋品质，提高企业品牌效应及品牌溢价能力，房地产企业可谓“八仙过海，各显神通”。有的房企依靠抢占优越的地理位置占得先机，有的房企依靠过硬的房屋质量、居住环境获得了一批忠实的市场客户，创造了很高的企业商誉，以碧桂园在昆明北市区的项目为例，为了营造优美的居住环境，集客户的居住、休闲、运动等功能于一身，在小区内部修造了人工湖并围绕人工湖修建人工跑道，所有房子都围绕着湖面建造，大大提升了房屋的品质，赢得了市场上一大批忠实粉丝的青睐。还有的房企则以低价格、高赠送作为亮点吸引消费者的眼球。例如：蓝光地产，为了进一步扩宽昆明市场，在户型设计上可谓下足了功夫，充分利用空间，在保障居住的前提下大大增加了赠送面积，使客户真正获得实惠。为了抢占市场份额，各家房地产企业可谓百花齐放，但无论采用哪种方式，强大的资金支持而融资工作就显得至关重要。
　　二、房地产业主要融资方式
　　房地产开发从开发性质划分大体可分为一级开发，二级开发。从取得土地到最终建造完成需要经过漫长的过程，而对于融资也有着很强的依赖性。为了推动房地产业的发展，加快城市开发的步伐，国家针对房地产开发不同时期推出了多种融资方式，主要有以下5种。
　　（一）土地一级开发贷款
　　伴随着城中村改造的高速发展，为了保障被拆迁户赔付款的按时到位，回迁房的顺利交付，银行针对一级开发企业提供一级开发贷款用于拆迁款、征地款的支付。
　　（二）房地产开发贷款
　　此类贷款主要针对二级市场进行发放。在房地产企业取得土地后，为了创造出更为舒适的居住环境，迎合不同客户对房屋的需求，在激烈地市场竞争中占得先机，优质的房地产企业不断提升房屋品质，在质量、设计上改良的同时，还不忘配套环境的提升，因此雄厚的资金支持显得尤为重要。针对这类需求各家银行提供以土地作为抵押的贷款用于房屋建造。
　　（三）房地产信托
　　这类融资方式是近几年来兴起的新型融资方式，是伴随着银行贷款政策的收紧应运而生，相对银行贷款而言，房地产信托计划的具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势，也成为了当代房地产企业最佳的融资方式之一。

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