“回暖”还是泡沫泛起？|白色泡沫痰见于啥病

　　 　　“地王”背后 　　“地王”频现,房价急升,并不一定意味着房地产市场的繁荣。相反,在此背后,加剧了楼市泡沫的风险。巨额信贷投放到房地产市场,制造了供需两旺的假象,加重了通胀的预期。
　　同时,在此轮房产新热潮中大型国企的介入,也将迫使实力不济的民营地产企业推出竞争,会改变中国房地产行业的运行规则和行业性质
　　
　　潘石屹可能没有想到他会失手北京广渠路15号地。
　　作为SOHO中国有限公司董事长,潘石屹在6月30日之前就开会研究如何参加广渠路15号地的竞标,大有势在必得之势。
　　根据他原来的测算,极限接受单价是1.4万元/m2,总价为35.4亿元左右。但为了能最终拿下这块地,最后,潘石屹决定把单价上调1000元/m2,即1.5万元/m2,总价大约为38亿元。
　　据潘石屹自己透露,做这一决定时,“一边吃饭,一边开会,我很紧张,两次咬破了嘴唇。”
　　努力归努力,但接下来的发展并不如潘石屹所愿。
　　6月30日下午,北京市国土资源局二层交易大厅,包括万科、保利地产、SOHO中国、远洋地产在内的11家房企参加了加广渠路15号地的最后竞价。
　　30亿,31亿,32亿⋯⋯经过激烈角逐,广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”――中化方兴投资管理(北京)有限公司收入囊中,溢价率高达146.51%。
　　这意味着,“扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积,建筑面积土地的单价是1.6万元/m2。”潘石屹说。
　　尽管在招标现场,潘石屹招牌式的笑容始终没有中断,但在铩羽而归之后,在其博客中,潘石屹仍不无嫉妒地写道:又出现了当年“面粉的价格比面包的价格贵”的现象,结果是“面包”一定会涨价⋯⋯我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。
　　记者了解到,在此之前的6月25日,通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿的天价,6月26日,朝阳区奥运村乡地块就拍出19.6亿元的更高价,这个价格高出了起始报价8.7373亿元约10.86亿元,溢价率为124%。
　　一周之内,北京土地市场“地王”频现,说明开发商争战正酣。
　　从2008年开始的一年多时间里,土地市场一直处于持续“降温”中,各地流拍事件均有发生,土地如“烫手山芋”让开发商左右为难。
　　然而仅仅事隔一年之后,土地市场开始“回暖”,曾经的“烫手山芋”又变成了“香饽饽”了,甚至一度又再现2007年“面粉价”贵过“面包价”的情况。为什么房地产企业现在这么急于拿地?如何看待当前土地市场的“回暖”?土地市场是不是泡沫泛起?都值得一一认真分析。
　　
　　为何热衷拿地?
　　
　　对于当前土地市场的“地王”频现,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,今年1到5月份销售数据表明,全国房地产转暖趋势明显。开发商销售回款和购房者购买欲望都增强了,这种情况下,政府推出好的土地,一定会吸引开发商积极参与购买。
　　而在倪勇看来,开发企业拿地热情回归原因有多种。作为北京一家房地产企业的总经理,倪勇也对记者明确表示,最近北京的土地市场屡创新高,实在是让人意想不到,如此下去,就连他们业内人士也心惊肉跳。
　　尽管“心惊肉跳”,但倪勇仍然向记者强调,如果有机会,他会在合适的地块,以合适的价格“拿地”。
　　
　　为倪勇的话佐证的是,国家统计局数据显示,今年前5个月各大城市楼市回暖,全国商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%,开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。
　　另一方面,倪勇觉得,以资金来换土地,可以持续保值增值。“当前货币释放量巨大,业内开始关注经济回升时是否伴随通货膨胀,通货膨胀的预期促使企业更加谨慎。”倪勇说。
　　但是,倪勇对房地产未来市场充满了信心,这也是他热衷于拿地的最主要原因。“在通胀预期下,不排除明年3-6月之间,房价会有一个上涨。”倪勇说。
　　在倪勇看来,中国股市的不断复苏给房地产业界提供了资金和信心,“根据我的发现,股市超过2000点之后,进入楼市的资金会明显增多。”倪勇说。
　　据业内人士分析,多重因素促成了房地产企业在最近一段时间拿地的高潮:一是开发商去年都没怎么拿地,一直处于“饥饿”状态;二是国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,开发商资金运作余地增大;三是金融系统新增贷款房地产业占了最大的一块,市场上资金比较充沛。
　　
　　警惕土地泡沫显现
　　
　　2007年,业内判断土地市场出现严重泡沫时曾总结了一个现象:“面粉贵过面包价”,事隔仅仅两年,该现象再次出现。
　　“目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间,因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元,已经超出了周边房子的平均价格。”在拿地失利后,潘石屹在博客里做了这样的分析。在他看来,土地市场泡沫又出现了。
　　但也有开发商认为,近期土地市场的火爆主要集中于部分热点区域,整体而言,市场还处于复苏阶段。如首创集团总经理刘晓光就表示,该公司也正在寻找好的地块,比如核心城市的核心地段。总体而言,现在土地的价位还处于低位,地王是个别现象。
　　因此,众多业内专家呼吁,在面对土地市场价格轮番上涨时,应该保持理性的拿地态度,以免地价上涨幅度超过房价,引发“面粉贵过面包”的现象。
　　7月1日,国土资源部有关负责人在给记者发的新闻通稿中表示,宽松的货币政策、2008年下半年以来的地产税收优惠政策,以及下游房地产市场回暖相互关联,对土地市场回暖起到了主要支撑作用。如果以上因素持续平稳,土地市场有效需求将继续扩大。
　　“当然,金融危机带来的不确定因素依然存在,建立在消费者收入和房地产市场真实需求基础上的主要因素并不稳健,这就说明了这轮土地市场回暖,现在还不足以判断为全面性的。”该负责人表示。
　　在这位负责人看来,当前一些城市出现了开发商购地势头趋热的现象,打破了盘桓于各大城市一年多的低迷气氛,但土地市场回暖是否能成为趋势,是否具有可持续性,都值得一一认真分析。
　　中国社会科学院财政与贸易经济研究院研究员倪鹏飞也认为,土地市场最困难的时期已经过去,但是下半年不会出现进一步疯狂抢地的局面,下半年土地市场将逐渐回归理性。
　　“这主要是因为宏观经济形势还没有完全好转,房地产市场形势预期也不是非常明朗。”倪鹏飞说。
　　
　　
　　楼市泡沫风险加剧
　　
　　“市场好像和绝大多数人开了一个玩笑,没有任何信号和前兆,突如其来的一轮成交放量和价格飙涨,确实在我们的意料之外。”一位在本轮行情中踏空的开发商十分郁闷。
　　南京一位主管部门的负责人表示:“这一轮复苏势头比预料的要猛,实在看不清,只能走一步看一步,下一步的市场还有待观察。”
　　股市跌跌爬爬勉强回到3000点,而房价早已是旱地拔葱。一个不可否认的事实是,房价已经涨回2007年市场最高峰,许多城市的房价已从万元迈向2万元、3万元的“新时代”。
　　对房地产近期的偏热,有必要深刻提示其成因和可能的影响。
　　一个直接原因是,从去年下半年开始,房地产市场增量投资极少,新的楼盘不开,地没人敢拿,炒房者离场,购房者观望,市场在去年底和今年春节前几乎冷到极点。而随着4万亿经济刺激措施的实施,公众心理预期改善,地方政府出台强力的减免税费政策,银行和地方政府联手放宽房贷政策,如放宽公积金的准入门槛和提供公积金的可贷额,取消限制措施,多种力量角力博弈,终于在二季度以后,市场积蓄的购买力被“哄起来”后集中地释放,短时间内房地产库存量消化殆尽。
　　大幅度的货币扩张和低利率必然导致价格上升。房子是传统意义上的有形资产,其心理价值高过股票,只要市场一活跃,刚性需求、改善性需求和投机性需求一起喷涌而出。到6月底,全国信贷投放量超过7万亿元,中长期固定资产和房地产贷款占相当比重。货币闸门决堤洞开支持了“地王”和高房价。在实体经济没有完全复苏,过量货币投放追逐有限存量土地和房产,也必然导致交易急速放大和价格的非理性上涨。
　　过量的流动性是市场再次狂飙的燃料和助推剂。中国巨大的内需市场使得经济率先复苏成为可能,而近期人民币升值预期的再现使得境外资本通过各种渠道进入内地。
　　商业银行在激烈的竞争中,对开发商的骗贷和投机客睁只眼闭只眼也起到推波助澜的作用。据南京当地媒体报道,南京一位“生意不做”专职炒房的“房虫”对记者说,炒房尽量要用银行的钱,自己的钱一分都不多用,只要能贷款的全部贷款。除了有贷款支持,他手上还有20多张各家银行的信用卡,充分利用银行的免息期,一张一张地套着刷,短时间内就能筹集上百万的免息资金。
　　一个健康的房地产市场能增强货币政策和国民财富的有效性,但泡沫化的暴涨只会增强国民财富的虚幻性,并扭曲社会资源配置。在这一轮的全球经济复苏中,各国都是通过无限量注入流动性来改善基本面,但货币因素给未来堆积了很大的通胀压力。世界银行预测局局长汉斯?蒂莫7月1日指出,宽松货币政策的逆转,最可能从中国和美国开始。如果房地产市场继续亢奋,这些信号可能就会兑现,而政策面一旦出现调整,比如突然收缩流动性,提高利率,那市场将会不可避免地出现逆转和剧烈震荡。
　　在中国,货币过量投放之后,人民币没有自由兑换,大手笔制造出来的“货币深化”和“信用创造”不能像美元那样漫游世界,中国巨量货币投放的主要压力还主要由国内市场消化,短时间在房地产和其他资产市场过度堆积,应对通胀的考验将是货币政策制订者必须直接面对和高度警惕的问题。
　　房地产衍生的问题将不仅仅是孤立的经济问题。我们的房地产融资过度集中在银行,渠道窄,期限偏长,易进难退,这意味着风险的高度集中和难以分散。中国的房地产金融体系没有这样的传导和分散风险的通道,如果出问题,照单全收的必将是银行体系。中国商业银行体系内由于占负债大头的短期存款与长期房地产贷款之间亦存在严重的期限错配,在经济波动和利率频繁变动中,地产贷款的金融风险就可能被放大,极易引发系统性风险。
　　“地王”频现,房价急升,并不一定意味着房地产市场的繁荣。相反,在房价虚高、“地王”荣耀的背后,加剧的是楼市泡沫的风险。当前,经济企稳回升处于一个十分关键的时期,基础尚不稳固,经济仍处于困难时期。巨额信贷投放到房地产市场,会挤占制造业、民生工程,造成楼市供需两旺的假象,加重通胀预期。短时间内资金过度流入房地产业,这种现象不符合经济健康运行的逻辑,也无助于经济基本面的良性改善。不仅不能有效拉动内需,甚至成为抑制内需、对冲其他实体经济部门复苏的负面因素。
　　这一轮房产业的爆发性增长,一定有值得深思的经验,同时也一定会有值得深刻记取的教训,这是复杂环境下复苏的代价和市场内在的必然逻辑。
　　
　　房价重回2007年
　　
　　在金融危机影响尚未结束、中国宏观经济没有完全好转、房地产价格仍然畸高的情况下,更意味着一轮危险的赌博。对这样的风险如果在政策上不能预先予以重视,一旦调整真的来临,受损的可能是整个经济。
　　业内人士认为,此次房价上涨是房地产泡沫再次出现的结果。因为,无论从消费者的购买预期、房地市场的实际情况还是成交量来看,房价都不具备连续上涨的条件。房价连续上涨,更多的是外部非正常因素的影响和刺激。
　　分析此次房价上涨的原因,另一个不可忽视的因素是,地方政府借“保增长”之机大拆大建,助推了房价的连续上涨。因为,许多城市在拆迁过程中,实行的都是货币化拆迁政策,拆迁户在拿到拆迁资金以后,必须购买商品房或二手房,这从6月份二手房销售价格同比上涨2.2%也可见一斑。同时,伴随着城市建设力度的加大,土地价格也出现了连续上涨的趋势,很多城市都出现了新的“地王”,且“地王”的帽子连续更换。
　　房价的连续上涨,也从一个侧面反映了政府在保障房建设方面的不作为。因为,如果城市保障房建设步子很大、步伐很快,就目前的情况而言,是很难出现房价连续上涨、普遍上涨的现象的。所以呈现这样的格局,说明保障房建设仍然停留于口头上,而没有真正落实到行动中。
　　房价的连续上涨,决不是房地产市场复苏的表现。房地产市场是否复苏,关键要看市场成交量的变化、消费者的购房预期以及房地产市场的可持续发展。从市场成交量来看,进入6月份以来,很多地区都出现了成交量萎缩的现象,到7月份,成交量萎缩的现象更加明显,一些地区重新回到了新一轮的等待观望期。
　　一个不可回避的事实是,如果房价继续上涨下去,那么,已经变得越来越理性的消费者,将会用更加“理性”的态度对待房价上涨,刚刚出现的刚性消费需求又可能要回到零点。那么,房地产市场将被打回原形,重新回到冬天,这应当不是各方希望看到的结果。
　　(综合7月7日《人民政协报》、《中国经济时报》、7月9日《第一财经日报》、7月11日“东方网”)

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