契约和信托的区别_小区物业管理,不妨试试信托契约

　　2011年4月，北京市西城区朗琴园小区因向全体业主发放公共收益，再次成为社会关注的焦点。3年前，该小区因采用信托契约管理物业，被喻为国内“第一个吃螃蟹的物业”。 　　从业主不满停车费涨价堵门维权，到领回自己的公共收益，一个起步于重重矛盾的小区究竟如何走向自治？
　　业主领取现金收益红包
　　2011年4月28日，北京西城区朗琴园小区物业办公室，家住12号楼的饶女士在同意领取名册上签字，拿到了写有自己名字和房号的红包。红包内装着自家2008年的公共收益242.14元（按家中面积151平方米算出），“住了6年了，以前都是交钱，领钱还是第一次。”饶女士高兴地说。
　　据了解，朗琴园小区2415户业主，于2002年开始分批入住。2007年11月20日，小区业委会罢免前期物业，嘉浩物业进驻小区并依据信托契约制度开始服务。今年3月份，嘉浩物业公示3年来小区公共收益累积568.74万元。根据小区物业管理信托契约，在保证小区正常运营流动资金的前提下，物业采取隔年返还的方式向业主发放2008年的公共收益。
　　多次冲突逼出业委会
　　和不少小区一样，朗琴园小区初期也面临着开发商单方面提高停车费的麻烦。“地上车位从每月150元提到每小时2元，地下车位也涨了，并且要一次交两年。”推了业主代表，但多次谈判都破裂了。“业主们纷纷反映，单个业主根本没渠道也没资格和开发商及物业谈判。
　　谈不拢，业主们决定联合行动维权。2006年3月9日，数百名业主开车堵住小区大门，引发政府部门介入干预调查才散去。这就是5年前该小区发生的“堵门”事件。
　　此后的“打井”事件，又一次将业主和开发商、物业之间的矛盾推向白热化。“他们在院内及附近私自挖了18口深井，为新建商务楼供水，有6口井距楼房不足20米，大家担心楼体塌陷。”后来成立的小区业委会相关负责人栾继敏，这样介绍“打井”事件的背景。当时，业主自发聚集并阻止工人施工引发冲突，更有业主掉进井沟。
　　“这些事件促进了业主维权意识的觉醒，也让大家看到只有成立业主大会，选举出业委会，我们才有力量和开发商、物业抗衡。”栾继敏称。
　　2007年4月，朗琴园小区成立了首届业主委员会。2007年11月4日，业委会召开维权大会，罢免原物业，重新选聘新物业，推出物业管理信托契约，并由此走上了起诉开发商封井、拆除违建小黄楼、抵制地库被拍卖等一系列诉讼维权之路。
　　信托契约制约束物业
　　为加强小区物业管理，维护业主共有利益，依据《信托法》和新颁布的《物权法》，2007年10月，朗琴园小区业主大会表决通过了《朗琴园小区物业管理权信托契约》，并以此启动了选聘新管家活动。
　　依据信托契约，委托人为小区业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主。受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。信托契约在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，也都作了详细的规划和确定。
　　信托契约规定，物业费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主公示上月财务报告。该契约的核心，是将建议权、知情权和监督权还给了每一位业主。
　　2007年11月，北京嘉浩物业公司从10余家参与竞聘的物业中胜出，取得对小区的服务权，嘉浩也由此被称为“第一个敢吃螃蟹的物业”。契约规定，嘉浩只能按财务预算支取花费，并按照物业费支出的6%领取酬金。
　　“任何一位业主，都可以查账。”业主潘阿姨称，她和小区几位懂财务和审计的邻居，自发组成了财务监督小组，每月审查物业收支，“一直执行得不错”。
　　 物业与业委会需要不断
　　 沟通调和
　　朗琴园小区业委会并没有因为嘉浩物业是自己招聘来的就放松要求，“冲突、指责这都是常有的事儿。”栾继敏称。此次公共收益的发放，更是将物业与业委会之间的博弈推向了顶点。
　　面对业主高高兴兴领取红包的场面，有业主仍明确表达对物业的不满，认为物业公司应在对2008年的公共收益58万余元进行审计以及业主大会表决后，才能向全体业主发放。现在这么发放，明显没有按程序走。
　　对于业委会质疑的公共收益数额问题，嘉浩物业负责人表示，明细收支均可查账。
　　嘉浩物业自入住小区后，也曾和业委会、业主等就停车、安全、环境等方面不断地沟通。不过，经过不断的调和，小区物业费收缴率从开始的30％逐渐提高到了90％。“住着很舒服，园子里风景很好，很安全。”业主陈阿姨称。
　　朗琴园小区模式值得推广
　　北京仁和律师事务所律师孟宪生称，朗琴园小区的物业管理模式，是在现有法律框架下设计的一次尝试，其运行初步显示了信托关系在财产管理上的优越性。
　　朗琴园小区物业管理信托模式设计之初，是希望通过信托制度，建立一个业主个体、业主团体、业主组织、物业服务企业共同参与的制度平台。通过这个平台，设立多个系统启动按钮，使小区物业管理系统不至于因为某个冲突出现影响到小区的运作。也就是只要一个按钮启动，就能保证物业管理系统基本运作；如果各部分能够协调运转，可使小区物业管理更富有效率。
　　社区专家、朗琴园小区业委会顾问、物业管理信托契约设计人舒可心称，目前，该信托契约管理模式已在北京市多家小区推广。

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