【亏损难题如何求解?保障房债券能否解资金困局?】 债券会亏损吗

　　亏损难题如何求解？保障房债券能否解资金困局？ 　　3成项目挖坑待建 保障房差钱6000亿 　　 　　上海三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块因为土地权属争议，闲置至今，却已经被纳入保障房的开工数据中，佛山大良南国西路公租房项目被曝开工数日后又停工；珠海多个新增保障房项目列入新建数据中，以图充数。
　　
　　全国一些地方保障房项目“挖坑算开工”，地方政府为应付上级检查，而玩的保障房建设的“文字游戏”，使社会各界对保障房开工率的真实性、竣工时间、资金到位等问题产生担忧。舆论压力之下，11月11日，住建部副部长齐骥向媒体承认，其中存在约1/3的“挖坑待建”情况。为此住建部已经下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工。
　　
　　然而，齐骥此言未能平息质疑。时代周报记者在北京、上海、广东等地的调查中，发现一些保障房项目尚未开工、建成公租房成本难收、后续到位资金堪忧、企业参与不盈利反亏损的现象。保障房建设之路还是“路漫漫其修远兮”。
　　
　　上海闲置地块列入开工项目
　　
　　保障房建设，如何才算开工？
　　
　　对此，齐骥表示绝不只是“挖个坑”，必须大体达到：一是年初比较早开工的项目尽量做到结构封顶，基本建成；二是开工较晚的项目力争完成基础，进入到地上的施工，让老百姓能够看到它的进度；三是开工急促的项目，到年底工程要做到地基基础和结构的施工。然而，在全国各地，尚且存在因各种原因基本未动工的保障房项目。
　　
　　据东方网之前的报道，规划总建筑面积243万平方米的三林保障性住房基地，作为上海大型居住社区之一，其规划总人口8.45万人，174万平方米经济适用住房已全面开工，其中140万平方米住宅已达到预售标准，预计到2011年底前，三林基地的保障性住房将全面竣工。
　　
　　但是，时代周报记者调查发现，在已上报纳入开工数据的三林保障性住房基地中，却有一块占地97亩的土地由于权属争议，闲置荒芜至今，甚至都没有“打洞”。这块位于三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块，被三鲁路划分为东西两部分，地块四周被围墙围起，空荡的地块上突兀地摆放着两个集装箱，围墙之外林立着已经基本建成的保障性住房。
　　
　　此前，时代周报曾报道过，该地块原本属于上海银马房地产发展有限公司（以下简称“银马”），该地块由最初的工业用地调整为住宅用地后，由于政府部门之间的推诿，银马与浦东新区城乡建设和交通委员会、规划与国土资源管理局、上海市房地产管理局等多部门沟通协商，却迟迟拿不到土地证。
　　
　　2008年，周小弟案发后，上海市房地局将三林懿德居住区2000多亩土地全部收回，用地性质全部调整为三林保障房基地，银马的土地随后也被一并调整为保障房用地。
　　
　　银马公司董事长王文才告诉时代周报记者，当时跟浦东新区相关部门协商同意将其中50%的土地建设中低价房，并打算在此块地上创新建设“民间保障房”。但直到2010年11月6日，上海义品置业有限公司在该地块上准备开工钻探时，王文才得知该地块“一女二嫁”，政府部门并没有给银马一分钱的补偿就擅自将该地块收归国有，也没有任何公示或通知银马该地块进行招标，2010年悄悄以经适房名义将部分地块划拨给了上海义品置业有限公司。
　　
　　11月21日，浦东新区公安局派出的维稳工作人员口头告知王文才，该地块即将“强制”动工，理由是此地块去年11月就已经纳入保障性住房开工建设范畴，已经向全市人民承诺明年即将交房，但到现在都没有动工，各方都很焦急。
　　
　　珠海新建变新增
　　
　　而在广东珠海，同样有一块保障房用地在晒太阳。
　　
　　于2008年奠基的珠海南屏沁园保障房项目，被统计纳入2011年珠海保障性住房安居工程项目落实及开工情况统计表中，表格中，该项目实际开工时间为2010年12月。然而，时代周报记者于2011年11月20日傍晚前往该项目现场时发现，偌大一个施工场地仅停有一台小型挖土机，工地内右侧一排建筑工人起居简易房，仅有两三间亮灯，其他都无人居住。项目用地，仅做简单平整之后再无施工。
　　
　　据时代周报记者了解，2011年4月，就有媒体报道南屏沁园项目因为打桩遇到孤石而不得不停工的消息，至今仍未得到解决，也并未正式复工。珠海市住建局住房保障科的工作人员向时代周报记者表示，该项目原本就有一个施工队，后因孤石问题而再招标一个施工队，后来上级部门担心两个施工队导致权责不明，故又恢复至一个施工队。其间招标、协商沟通过程耗时过长。
　　
　　除了一些项目确实未开工之外，一些地方只为完成指标，把整治环境的一些拆迁安置房也纳入保障房范围；有的把其他类型的住宅或者是去年没有完工的项目，也纳入新建保障房统计。这些做法看似带来了表面繁荣，却与保障房建设的实质要求相差甚远。
　　
　　以珠海保障房建设为例，截至9月份，珠海市住建局数据显示，已开工14个项目，开工套数为9514套。然而时代周报记者发现，实际上，截至2011年9月9日，珠海仅新建5个保障房项目，套数3413套，与9514套相差甚远。对此，珠海住建局住房保障科人士向时代周报记者解释，2011年初，珠海市政府与省签订目标责任套数为新增7910套，而珠海市以前保障房的统计口径中，未将企业自建职工宿舍形式的公共租赁房统计入内，因此可以纳入2011年的新增。
　　
　　此外，时代周报记者还注意到，珠海市2009年、2010年开工的锦园、南屏沁园、五洲花城二期、横琴新家园、库区移民新村等城市危旧房改造同样出现在上述表格中。时代周报记者质疑，为何中央要求新建的保障房，到珠海市相关部门就变成新增。上述珠海住建局住房保障科人士表示，珠海市是按与广东省签订的目标责任书来执行的。
　　
　　6000多亿元的资金缺口
　　
　　保障房的资金问题怎么解决？
　　
　　根据年初的规划，今年我国保障性安居工程开工量为1000万套，需要资金1.3万亿-1.4万亿元，其中，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。
　　
　　而央行刚刚公布的前三季度金融数据显示，截至9月末，全国保障性住房开发贷款余额2808亿元，新增保障住房开发贷款1150亿元。
　　
　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭向时代周报记者分析，现在中央的钱已经全部到位，即便认为地方政府的4000亿元完全到位，那剩余的8000多亿元资金是从哪来的？除了2000多亿元的信贷之外，企业自有资金和企业债是最大的源头。“而根据媒体公开报道的信息显示，这两方面的资金来源势必无法弥补信贷之外的6000多亿元缺口。”
　　
　　然而，地方政府的4000亿元资金也并非那么容易到位。时代周报记者了解到，地方政府筹集保障房资金，有的是按土地出让金的5%或者10%来提取，或者按土地出让净收入的10%提取。据珠海市住建局住房保障科人士介绍，珠海市并没有具体比例，主要来源当然也是土地出让金、财政预算。然而，今年上半年，珠海市土地出让金为44.4亿元，仅完成预算的1/3左右。在财税收入方面，珠海近几年的额度也仅为100余亿元。土地出让金收入下滑厉害，而财税收入总量不高。
　　
　　然而，珠海市住建局住房保障科人士在接受时代周报记者采访时却认为资金不成问题：“2011年开工项目，资金均已到位，不用担心。然而，后续新建保障房的资金很可能变得紧张。”
　　
　　不同于珠海市，深圳、广州等4个城市已经在试点做保障房债券。住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹近日表示，保障房债券能否顺利发行，关键是看收益率能否满足投资者要求，除了本身公租房的租金回报之外，仍需一定的政府补贴。
　　
　　事实上，公租房为保障房建设的主要形态，单靠租金回报，回收成本将是一个漫长的周期。时代周报记者走访广州公租房万汇楼发现，单凭租金回报，万汇楼需要57年才得以回本。
　　
　　这会让很多资本就此失去对投资保障房的兴趣。
　　
　　南京市住房和建设委员会副主任郭宏定近日在接受媒体采访时表示，一定要平衡好资金的使用、归还，按时归还才会让观望资金积极入市。
　　
　　保障房建设不赚钱困境
　　
　　保障房建设，凭什么得到资本、企业的追捧？“究其根本还是要实现盈利，才会让企业资金、社会资金动心，而企业资金和社会资金才是保障房建设得以持续的重要保证。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向时代周报记者表示，事实上，目前很多房企参与保障房建设都是亏本的。
　　
　　这一点可以在北京的保利嘉园项目得到印证。保利地产副总经理胡在新在接受时代周报记者采访时表示，单靠商品房销售平衡，保利嘉园的保障房项目是亏损的，后来靠销售商铺才填补亏损。
　　
　　无独有偶，马上可以申请租赁的远洋地产旗下项目远洋?沁山水中公租房部分也是亏损的。其媒体公关人士向时代周报记者表示，该项目略为亏损，目前已经移交给政府，由政府负责出租、管理。
　　
　　相比而言，承建、代建保障房较多的首开股份对保障房是否盈利的体验最深。首开股份董秘王怡向时代周报记者表示，保障房选择的地点、配套条件一般，对市场机构参与的吸引力不大；其二，有些商品房小区配建了一部分保障房，由于目前商品房销售不佳，整个项目很难实现盈利；其三，政府规定的双限房，价格过低，企业无利润可言；其四，一些政府回购的项目，回购时间没有保证。“例如，政府原计划5月回购，因为一些原因而拖到10月，你就得多垫资5个月，无形之中增加了资金成本。”
　　
　　王怡认为，保障房建设不赚钱，有的项目甚至略为亏损。为了平衡整体利润，首开股份拟定施工保障房面积不会超过全部施工面积的1/4。
　　
　　事实上，从利润方面考虑，在香港上市的房企雅居乐就明确表示不参与保障房建设。“目前保障房建设，主要由中国中铁、中国铁建等央企，或地方国有龙头房企（如城建集团）来完成。”世联地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者分析。如此来看，房企参与保障房建设的积极性、动力并不大。今年以来，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐证。
　　
　　保障房建设在探索中前进，民众无理由期待政府全部“买单”。事实上，各级政府“四两拨千斤”，调动社会各界力量参与保障房建设，才是上策。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　中华企业债务危机爆发 存货要卖40年
　　
　　本报记者 姜燕 发自上海
　　
　　中华企业股份有限公司（600675.SH，中华企业）到了最危险的时刻，前三季度实现净利润总额2.42亿元，与上半年实现净利润3.31亿元相比，也就是第三季度，中华企业亏损0.89亿元。
　　
　　截至9月末，中华企业的资产总额为235.79亿元，负债总额为184.20亿元，资产负债率达78.12%，而其几个短期偿债指标也远未达到安全值，按照0.025的存量资产周转率计算，中华企业的库存需要40年才能消化。
　　
　　与此同时，中华企业一年内到期的非流动负债却高达36.25亿元。中华企业大部分在售项目位于限购的上海，销售回笼资金缓慢加之融资渠道收紧，使得其债务危机越发凸显。中华企业正在为其2009年以来激进的拿地策略付出代价。
　　
　　实际负债率超过上限
　　
　　据不完全统计，2009年9月至今，中华企业分别以14亿元、28.1亿元、26.2亿元、7.4亿元、4.95亿元购得了上海罗店新镇D1-2 地块、杭州江干区章家坝R21-01/02地块、上海龙兴路R19-1号地块、苏州平江区2010-B-33地块、江阴市澄地2009-C-100号地块，总地价至少高达80亿元。除了江阴地块外，上述地块楼板价均接近或超过1万元/平方米。
　　
　　同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示，仅苏州项目的楼板价就高达30291元/平方米，而当时周边在售的别墅最高价也就3万元/平方米左右。“拿下地块时，中华企业想卖5万-6万元/平方米，但现在市场风险很大。”
　　
　　据中华企业2011年半年报显示，上述地块均显示为“在建”，但处于前期准备、方案设计、施工图设计、前期审批等不同阶段。“所谓在建，就是现在卖会亏，只能把建设、销售周期拉长。其他几个高成本拿地的项目也是如此。目前中华企业在售的项目拿地成本相对较低。”
　　
　　中华企业在2010年集中采取了激进的融资方式，一年内连发7笔地产信托、一笔证券信托，总计募集资金34亿元，平均信托收益率达9.3%，期限在1-2年。
　　
　　今年3月，中航证券首席研究员杜丽虹曾发布研报称，以低谷中存量资产周转率0.3计算，预计中华企业将出现较大资金缺口，其财务安全底线净借贷资本比的上限为122%，总负债率上限为73%。2009年底时，中华企业的净借贷资本比为50%，但到2010年底，其净借贷资本已上升至169%，负债率上升至77.3%，2010年激进扩张推动的实际负债率显著超过负债上限。
　　
　　一方面，中华企业大部分项目在上海及周边区域，除了江阴外，均处于限购范围，另一方面，其2010年全年平均售价18340元/平方米，在上市房企中仅次于仁恒置地和绿城中国，中高端定位也使得中华企业面临较大的调控冲击。
　　
　　正略钧策顾问刘争告诉时代周报记者：“2009年，房地产行业形势很好，中华企业决策失误，在地价最高点的时候出手买了几块不该买的地，为了弥补资金缺口，发债、信托融资背了一身的债，现在没有能力偿还，只能恶性循环了。”
　　
　　短期负债激增196.69%
　　
　　三季度报显示，中华企业1-9月实现利润总额3.83亿元，净利润2.42亿元。但如果除去公司转让国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司股权投资取得的收益1.73亿元，以及来自上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55 亿元，其前三季度实际经营利润仅0.56亿元。而半年报时，中华企业实现销售签约面积69286 平方米，回笼资金仅1.2亿元，实现利润总额为0.67亿元，这意味着该公司第三季度无进账反而净亏损0.11亿元。由于部分长期借款及信托将于一年内到期，一年内到期的非流动负债较期初增加196.69%至36.25亿元，负债率达78.12%。
　　
　　刘争认为，中华企业核心问题是短期偿债能力较弱。“半年报的流动比率为1.86，正常值一般是2。速动比率为0.34，正常安全值要到1左右。两个指标一起看，手里的现金等价物太少。上半年营业收入才8亿元，财务费用高达2亿元，房地产业务基本上没有赚钱，靠卖股权赚的钱也基本上全支付银行或信托机构了。”
　　
　　此前，中华企业的账面现金一直维持在30亿元左右，但由于项目投入相对较多，销售回笼相对较少，货币资金较期初减少49.25%至14.55亿元。1-9月中华企业筹资活动产生的现金流量净额也较上年同期减少91.32%至4.53亿元。
　　
　　“上半年，90%以上的销售收入来自上海区域，下半年形势更严峻。它2011年存货资产周转率是0.025，而今年四五月份，全国的平均水平大概是0.3，因此中华企业的房子基本卖不动。半年报的存货有170亿元，按照0.025的比率，存货要40年才能卖完。之前它通过股权质押做了很多信托，但现在信托收紧，股市弄不来钱，2009年已经发行了12亿元的5年期债券，近期也不可能发债了。虽然由于国企背景相对容易从银行贷款，但成本很高，房子卖不动，回笼的资金不要说偿付一年内到期的债务，就连利息都难以弥补。”刘争说。
　　
　　目前，在其他房企纷纷大幅降价促销回笼资金之际，中华企业并没有显现出降价的迹象。此前不久，中华企业营销总监戴正芳接受媒体采访时表示，接近年底，各种工程款和贷款即将到期，企业希望能通过销售来回笼资金，而回笼资金最直接和有效的办法则是促销，但近期几家开发商的促销，带来的社会影响，让部分开发商对此有所顾忌，这对于品牌的折损度较大，一般在资金链没有断裂的情况下，开发商很少会选择促销。
　　
　　时代周报记者致电戴正芳，问及资金缺口较大，接下来是否会降价时，戴正芳表示正在开会，婉拒采访。
　　
　　大股东或将内部并购
　　
　　中华企业目前在售的项目包括美兰湖中华园、南郊中华园、印象春城、古北香缇岭、古北御庭等。同策提供的数据显示，1-9月，美兰湖中华园的销售均价为16660元/平方米，南郊中华园均价为22823元/平方米，印象春城均价17764元/平方米；10月至今，上述三个项目销售均价分别为16980元/平方米、24164元/平方米、16432元/平方米。刚开盘不久的古北御庭均价高达37483元/平方米。
　　
　　不难发现，只有印象春城均价略有下滑，其余两个项目不降反涨。张宏伟分析道：“有可能是楼盘里房源的差别，开始卖一些位置不好的，后来推出的可能是位置好些的房源，但9-10月几个楼盘成交量明显下滑，估计和涨价有点关系。”
　　
　　一旦不能偿还到期的债务，中华企业的大股东是否会直接输血？刘争认为很难，因为国有资产注入血本无归，造成国有资产流失是很严重的问题。“现在无非三个办法，第一就是采取有效营销手段，降价促销，把手上存货变现，但中高端项目均价高，即使降价，销量也很难上去。第二，借新债偿旧债，但从哪里能融到资是很大问题。第三，最有可能发生的是股权并购卖项目。上半年卖掉国泰君安和申银万国的股权，可能也是资金撑不住了，这两个投资长期持有的话收益还是不错的，如果资金宽裕不会卖掉。接下来，可能是中华企业的大股东地产集团出手并购它的部分项目，算是内部并购，作为长期股权投资。”

相关热词搜索：困局 求解 债券 亏损难题如何求解?保障房债券能否解资金困局? 保障房债券能否解资金困局 保障房债券可可解资金困局