零打碎敲救不了楼市:政府救楼市

　　 　　如果不把真正制度性的深层次的问题解决，就是再零打碎敲地出台一些利好政策，也只能是隔靴搔痒，收效甚微。 　　 　　银行的利息减了，开发商的价格跌了，政府的税收也降了，但房地产市场仍然难以走出低谷。中国的房地产市场就如同股市一样，利好频出，却不见起色。原因何在？
　　其实，此中的道理也是一样。如果不把真正制度性的深层次的问题解决，就是再零打碎敲地出台一些利好政策，也只能是隔靴搔痒，收效甚微。就如同大小非的问题如果不能妥善解决，中国股市就很难出现反转。
　　首先，是土地问题。以往，土地的供应由国家单方垄断，而土地出让金又是地方财政收入的主要来源，所以地方政府自然通过拍卖抬高地价。面粉贵了，面包自然涨价，土地贵了，房价自然水涨船高。而另一方面，虽然近几年小产权、乡产权房的开发和面向城市居民的销售从未停止过，但由于没有合法的保障，购房人的利益是空中楼阁，而开发的收益也没能公平合理地分配给贡献出土地的农民。此次十七届三中全会上提出：让农民能够进行有偿流转土地的收益，应该是中国土地制度的一大改革。同时，全国已有部分地区对土地制度改革进行摸索。重庆等地探索的“宅基地换住房，承包地换社保”的农民进城机制，已引起中央高层关注。浙江不少农村开展社区股份合作制改革，允许农村集体资产入股，让农民带着股份进城。农村土地的流通，一方面可以增加土地供应，抑制地价上涨，另外一方面，可以让农民得到更多的利益，刺激农村经济发展和激活农村消费市场。
　　其次，是税收问题。目前，我们在房产流通环节税收过多，而在持有环节税收为“0”。流通环节的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等税收相加，已经超过房屋总价的10%，而且几乎全部转嫁给了购房人，令他们苦不堪言。所以，减免房产流通环节税收，开征持有环节的物业税是势在必行的。由于物业税是根据房产每年的市场评估价格逐年征收，所以，征收物业税，可以改变目前地方政府财政收入主要依赖土地出让金，通过高价拍卖土地获取资金搞形象工程的短期行为，结合物业税的征收，让地方政府的眼光着重于地方经济的长期发展和房产的保值增值。当然，每个家庭名下的第一套住房是可以免征物业税的。
　　第三，是收入和信心问题。之所以市场会激而不活，最主要的原因是购房人对未来的经济预期不乐观，许多中产阶级在过去的一年中在股票市场上损失惨重，少则几十万，多则几百万，叫他们拿什么来买房？而未来3-5年的经济前景又使得他们对自己未来的收入增长持悲观情绪。也许咬咬牙能买得起，但将来按揭供得起供不起没有信心。所以，要想真正地激活市场，还得使宏观经济保持高速稳定的增长，使购房人的收入持续增加，股市尽快地走出熊市，也是一个配合条件。其实，经济本身在很大程度上就是一个信心问题，信心高涨，就会加大投资和消费，经济就会真的向好，就会进一步激发人们的信心。相反，信心低落，人们就会不投资、少消费，经济就会真的变差，信心就会进一步下滑，形成恶性膨胀。
　　如何从观望情绪中和信心低潮中走出，需要政府及时出台一系列的措施，也需要政府利用好这个市场调整的时机，从中长期出发，在制度上做出一些深层次的改革和调整，让中国的房地产市场走上积极健康和可持续发展的道路。
　　（作者为我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理）

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