房地产企业去库存政策成效与优化建议

　　[提要] 随着我国社会经济的发展，人们生活水平日益提高，改善居住条件的欲望日渐强烈，房地产业取得了快速发展，但同时房价不断上涨，房地产出现了库存积压现象。本文分析房地产去库存状况，揭示存在的问题，并提出政策优化建议。
　　关键词：房地产；去库存；政策优化
　　基金项目：扬州大学大学生学术科技创新基金（2017）
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A
　　收录日期：2018年2月26日
　　随着我国经济的不断发展，房地产作为横跨消费与投资两大领域的产业，是保证经济平稳增长的重要支柱，中央2015年提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。2016年将房地产“去库存”作为经济工作的五大任务之一。随着房价居高不下，房地产去库存化周期问题仍然凸显，影响了房地产业的健康稳定发展。本文分析了我国房地产去库存的状况，揭示了其中存在的问题，最后提出了进一步完善去库存政策促进房地产健康发展的建议。

一、我国房地产开发投资、销售现状

　　（一）开发投资持续增长，增速逐渐放缓。国家统计局发布的信息显示，在2017年，全国房地产开发投资金额呈上涨趋势，房地产开发企业房屋施工面积、土地购置面积也持续增长，增速相比前几月稍有回落，不过房屋新开发面积没有受到市场影响，增速依然缓慢上升。在投资开发项目中，住宅投资占较大比重。东西部房地产开发投资差异明显，东部地区房地产开发投资58，023亿元，西部地区为23，877亿元，东部地区约为西部的两倍，东西部开发投资不均衡，差异性显著。
　　（二）商品房销售面积和销售增速放缓。2017年，商品房销售面积同开发投资资金相匹配，呈现同步增长，但增速有所滑落。在这房地产行业整体增速放缓的情形下，地产龙头业绩仍然保持快速增长。截至2017年末，恒大、万科、碧桂园等多家大型上市公司突破了5，000亿元的全年销售规模，在未来2～3年内，千亿房企之间的竞争将越演越烈，市场份额争夺战即将进入白热化。
　　（三）房地产行业呈现城市层级之间的“冰火”两极格局。
　　1、“冰”在于热点城市的销售滑铁卢。在调查数据范围内的79个重点城市中，一二线城市自2017年初以来销售量就持续低迷，成交量呈现负增长。从具体数据来看，截至2017年11月末，一线城市遭遇销售面积负增长，其累计成交量与上年相比下降了38.2个百分点，二线城市累计成交量也下降了24.4个百分点。
　　2、“火”则在于三四线城市房地产的崛起。自2017年初以来三四线城市成为房地产业火暴的重要市场，成交量和成交额都大幅度增长。2017年在三四线城市的销售最为火暴，出现了近年来最大的反差，与一二线城市的增速差达到将近66.3个百分点。

二、房地产企业去库存政策成效分析

　　由于房价上涨，房产开发商见机增加投资以及房价的只增不减使消费者望“房”兴叹，需求减少，加上政府为了政绩以及对土地财政的依靠，缺乏对房地产市场的严格宏观把控，房地产企业自2012年开始就面临库存堆积，去化周期长，进而使得房地产企业回笼资金困难，盈利能力下降，相关产业包括建材、钢铁等产业的盈利能力受到重大影响，加大银行的金融风险。
　　據统计数据显示，2014年房地产开发投资总金额下滑显著，投资增速很不理想，创造了历史新低。房地产作为经济中重要的消费品，在2015年对GDP的贡献微不足道，仅为1%。房地产库存总量过剩，达到68，632万平方米，呈现一种居民住不起房，房地产企业卖不出房的尴尬状况，拉响了房地产发展的警报。2016年，政府高度重视房地产库存问题，习近平提出要打好“四个歼灭战”，化解房地产库存是这“四个歼灭战”的重中之重。为了稳定经济增长，摆脱地方财政束缚，转变经济发展模式，引导房地产脱离炒房漩涡，回归居住功能，全国各地纷纷出台了以去库存为目的的刺激性政策，并取得了巨大的成功。
　　（一）采取宽松的财政税费政策，推动市场和企业走出低潮。政府根据房地产形势，为改善房地产库存堆积问题，率先提出了减免、清理房地产开发过程中行政事业性收费、改善土地增值税预征办法等措施，推动房地产蓬勃发展。根据《税法》规定，在商品房预售时，实现的预售收入都需缴纳一定的营业税、所得税征税、土地增值税预征等，合理地改善预征办法，有利于减轻开发商的财务压力，降低财务风险。
　　据中原地产研究部数据显示，知名房地产企业万科、恒大、碧桂园的销售金额居于榜首。大部分标杆企业获得销售的上涨主要源于政府宽松的政策推动了一线、二线楼市的火暴。
　　（二）积极利用公积金杠杆工具，使楼市出现一波“加速回暖”行情。中央出台了房贷首付比例下调，公积金利率上调、房产交易契税、营业税减免等优惠政策，政府通过推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等给予市民购房优惠，刺激消费，提高了房地产去库存成效。2017年春节后，房地产市场发展良好。根据国家统计局公布的2017年4月份70个城市房价变动，全国90%的城市房价稳步上升。首次置业者选择住房公积金贷款成为了一种趋势，以及楼市新政不断出台，打破了消费者观望的心态，增强了居民购买欲望，房屋需求量开始提升，成交量大幅提高，凸显住房公积金政策对市场的拉动效应，去房地产库存问题效果显现。
　　（三）产品结构改善，需求量有所提升。产品结构方面，市场持续秉承改善型需求的风格，随着客户群体主流需求的不断转变，房企的产品结构有所调整，一些知名房地产企业，由于90～170平方米户型成交占比较大，房地产企业缩小了170平方米以上的豪宅，将重心放在建设好中等住宅的质量上，进一步印证需求结构和产品户型转变的特点。知名房地产企业不再主要将有豪宅需求的富人作为自己的受众群体，拓宽受众群体，让普通收入的中等小康家庭也可以买得起房，住得起房，从而较好地解决了房地产库存堆积的问题。

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