我国房地产投资与经济增长关系分析

　　摘要：房地产投资对于经济增长具有显著影响，房地产投资不仅对于地方经济具有拉动作用，而且带动相关产业发展，并促进就业、拉动消费。但对于房地产投资的过度依赖也会阻碍经济的健康发展。文章通过分析，认为我国房地产投资与国民经济存在长期稳定的均衡关系，两者之间互为因果。同时，文章还指出当前房地产业存在如下问题：房地产投资过快，占固定资产投资比重过大；商品房销售额与居民收入增长不匹配，挤压居民消费需求；金融风险加大，阻碍经济结构调整。并在此基础上提出了相应的改进房地产投资的政策建议。
　　关键词：房地产；投资；经济增长
　　一、 引言
　　房地产投资与经济增长之间的关系问题研究一直是学术界讨论的热门话题。我国学者对于相关问题的研究可以归纳为两个方面：一個方面是房地产投资与经济增长之间的定性分析。易宪容（2013）认为数十年间房地产投资的不断增长将会加大国民经济运行中的系统风险。因此主张减少对房地产行业的投资，这样将有利于产业结构的转型。诸建芳（2014）认为现阶段房地产投资是影响经济增长的巨大的不确定因素，过去十几年房地产对整个经济发展的拉动阶段已经过去。另一个方面是房地产投资与经济增长关系的定量分析。陈湘州和袁永发（2013）基于省际面板数据实证分析了房地产投资对经济增长的地区差异影响，得出房地产投资对经济增长起到正向的带动作用，东、中部地区经济增长对房地产投资的依赖程度明显高于西部地区的结论。薛宏冰和宋丽丽（2013）运用格兰杰因果检验分析了经济增长与房地产投资和非房地产投资之间的关系，认为短期内房地产投资对经济的影响大于非房地产投资，房地产投资与经济增长之间存在双向因果的长期影响。张淑贞（2014）利用2004年～2011年的月度数据分析了山西省房地产投资与经济增长之间的互动关系，认为房地产投资对经济增长起着正面拉动作用，但经济增长对房地产的作用不显著。徐丽杰（2014）对1990年～2013年河南省房地产投资与经济增长之间的相互作用进行分析，得出房地产投资不是带动经济增长的长期原因的结论。
　　总的来说，我国在房地产投资与经济增长之间关系的研究方面定量分析逐渐增多，对于房地产投资与经济增长之间的关系研究一般集中在两者之间是否存在因果关系以及弹性系数大小这两方面。随着研究的深入，我国学者开始在空间维度上检验两者之间的关系。
　　二、 我国房地产投资与经济增长状况的分析
　　1. 我国房地产投资状况。
　　（1）房地产企业投资规模。1990年～2015年这25年间，我国房地产企业年度完成投资额实现了大幅度的增长。大致可以分成四个时期：1992年以前，我国房地产业处于刚起步阶段，房地产投资规模很小，最高投资在1991年也只有336.2亿元。1992年～1998年，我国房地产投资规模较上一阶段明显扩大，这与1992年邓小平南巡讲话后开启我国改革开放热潮，房地产业发展处于良好发展环境有关。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我国房地产进入了市场化发展阶段。我国城镇化在这一时期进入了高速发展阶段，不断提高的居民收入以及良好的经济形势推动我国房地产业年均增速达到28.36%，短短不到十年间房地产企业投资就增长了6.6倍。2008年～2015年是第四个阶段，这一时期房地产企业投资规模总体保持了较快增长，2008年和2009年这两年受全球金融危机冲击，房地产投资增速相对放缓，但在金融危机之后，房地产企业投资增速又重新恢复了高增长的态势。2010年末以来，国家出台了住宅限购等一系列房地产调控政策来进行房地产市场调控，从2013年以后出现迅速回落的房地产企业投资增速就可以看出，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，但总体投资规模仍然巨大。
　　（2）房地产投资占全社会固定资产投资比重。进入2000年以后，我国房地产投资占全社会固定资产投资比重虽然在2008年和2009年受金融危机的影响略有下降，但十几年间总体呈现出持续上升的态势，年平均比例高达18%，在2010年～2012年间甚至一度达到20%，而东部发达的一线城市和部分二线城市这一比例已经远远超过了25%。虽然在2013年之后投资比重有所下降，但还是维持在17%以上的高位。房地产投资的增长势必会增加与之相关产业的投资规模，因而所引致的投资在全社会固定资产投资中占据了很大比例，这必然会对其他行业特别是新兴技术产业的发展带来不利影响。
　　（3）房地产投资结构。2000年以来我国房地产投资中住宅投资额明显增加，尤其是2008年之后更是呈现爆发式增长。这与我国当时推行宽松的住房政策，刺激住宅消费的政策有关，也是2008年金融危机后经济低迷，大量资金涌入房地产业的结果。
　　2000年～2015年间不同类型的房地产投资规模有着不同程度的变动。从绝对数值上看，不同类型房地产的投资额都呈现出逐年递增的态势，但只有住宅投资增长明显，其他类型的房地产投资则增长缓慢。从投资比例上来看，在2012年以前，住宅投资所占的比重是持续上升的，而办公楼、商业营业用房投资所占的比重则逐年下降。如果再加上别墅、高档公寓的投资份额，住房的投资比重就占了全部房地产投资总额的70%以上。虽然近几年房地产投资结构有所改变，但基本的格局没有大的变化。
　　（4）房地产投资的区域特点。我国房地产投资额存在着明显的地区差异，东部地区基础好、投资大，而中、西部地区在投资规模上基本持平，投资规模较小。从绝对数差距看，2000年～2015年间东都地区与中、西部在房地产投资总量上的差距呈逐渐拉大的状况。
　　从投资增速上看，2001年～2015年间我国东、中、西部房地产投资增速变动趋势大体相近。中部和西部地区在投资增速上要略高于东部地区，但因为投资基数相去甚远，总体上中、西部地区与东部地区在投资额上的差距还是越来越大。2010年以前，各地区每年投资增速虽然略有震荡，但中部和西部一直保持着年均30%的增长，东部地区的年均增幅也在23%。2010年之后，东、中、西部地区的房地产投资增速虽然在2013年时有短暂回升，但整体上均呈现出明显下降趋势。

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