中国房地产业的波及效应与产业关联分析

　　摘　要：近几年，随着我国经济快速发展，房地产业过热、过快发展，房价居高不下，举国关注。本文运用投入产出模型，基于我国2007年投入产出表，利用影响力系数、感应度系数、投入结构等指标，定量测度我国房地产业的产业波及效应及产业关联，从而明确房地产在国民经济中的地位。
　　关键词：投入产出；影响力系数；感应度系数；消耗系数
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.04.07 文章编号：1672-3309（2012）04-14-03
　　改革开放以来，我国人民的居住状况不断得到改善，然而近几年房价过高问题却备受百姓关注。金融危机发生后，房价有所回落，2009年第二季度之后，房价大幅度攀升，当年全国住房平均价格上涨25.1%，同期城镇居民实际收入增长10.5%，高房价让普通家庭无力承担。2011年，政府大力调控楼市，制定了史上严厉的调控政策，市场成交量大幅下滑，70个大中城市的房价不同程度的有所下降。房地产业作为国民经济的重要行业，在推动相关产业发展，满足居民住房需求方面发挥着重要的作用，然而近几年该行业的畸形、失衡发展最终也将影响着国民经济的健康发展。因此，如何正确定位房地产在国民经济中的位置、如何保证房地产业的健康持续发展成为棘手的难题。一个行业在国民经济体系中的地位和作用可以通过产业波及效应和关联效应来体现。本文基于2007年的数据，通过对房地产业波及效应和关联效应做实证分析，从而定位房地产业在国民经济中的地位，提出相关对策，以期促进房地产的健康发展。
　　一、我国房地产业的波及效应分析
　　国民经济产业体系中, 产业部门的变化会按照不同的产业关联方式引起与其直接相关的产业部门的变化, 然后导致与后者直接和间接相关的其他产业部门的变化,依次传递,乃至影响力逐渐消减,这一过程即为产业波及。产业波及对国民经济产业体系的影响,就是产业波及效应。产业波及效应主要通过感应度系数、 影响力和影响力系数等指标定量分析。
　　1、我国房地产业影响力系数分析
　　影响力反映某一产业最终产品的变动对整个国民经济总产出变动的影响能力,表现为该产业对国民经济发展的推动能力。影响力的相对水平用影响力系数表示，即某产业的影响力与国民经济各产业影响力的平均水平之比。一个产业影响力系数越高，该产业对国民经济发展的推动力就越大。影响力系数的计算公式如下：
　　Fj=■（i,j=1,2…n）,上式中■■表示里昂惕夫逆矩阵中第j行之和，■■■表示里昂惕夫逆矩阵中各列之和的平均值。Fj>1表明该行业对国民经济的影响力高于社会平均水平。
　　（根据我国2007年投入产出表计算）
　　由表1可知，在2007年度，影响力系数位居前列的是卫生、社会保障和社会福利事业，其次是通信设备计算机及其他电子设备制造业，位居前几位的基本是制造业，表明这些行业的发展能够有力的拉动国民经济的增长，需要予以大力发展。房地产业的影响力系数为0.58519，即房地产业每新增100亿元的最终产品对国民经济的拉动是58.52亿元，影响力位居第40位，表明房地产业对国民经济的推动作用不强。
　　2、我国房地产业的感应度系数分析
　　感应度系数表示国民经济中一个综合的最终需求对部门生产的拉动作用，是衡量国民经济对该行业拉动影响的指标。感应度系数越高的产业， 国民经济发展对该产业的拉动作用就越大。感应度系数的计算公式如下:
　　Gi=■（i,j=1,2…n）,上式中■■为里昂惕夫逆矩阵的第i行之和， ■■■表示里昂惕夫逆矩阵中各行之和的平均值。Gi>1表示该行业受国民经济的拉动作用大于社会平均水平。
　　由表2可知，2007年对国民经济最终使用的增加最为敏感的行业为化学工业，其次是金属制品业与通信设备、计算机制造业，说明随着国民经济的发展会有力带动以上行业的发展。房地产业的感应度系数为0.6251，即国民经济各部门支出都增加100亿元，房地产的产出增加62.51亿元，表明该行业受国民经济的拉动作用较弱。
　　二、我国房地产行业的产业关联分析
　　产业关联分析主要是分析某一行业与其他行业在产品供求等方面的技术经济联系。本文主要通过直接消耗系数与完全消耗系数对房地产行业进行产业关联分析，同时消耗系数也能间接反映房地产业对其他行业的拉动作用。
　　1、房地产行业对其他行业的直接消耗系数
　　直接消耗系数反映某部门在单位产品生产过程中对各部门产品的直接消耗量。用投入产出表上各种产品的年总产量去除它对某种相应产品的消耗量， 便可得出单位产品的消耗量，即直接消耗系数。
　　其公式为aij =■ (i，j=1,2,…n) ，上式中xij表示i部门对j部门的中间投入，Xj表示j部门的总产出。
　　由表3可知，与我国房地产业存在直接消耗的部门有38个，与4个部门不存在直接消耗关系。房地产业直接消耗最大的几个部门是：金融业，租赁与商业服务业，建筑业，住宿与餐饮业，化学工业，其中金融业，租赁与商业服务业的直接消耗系数都超过0.02，即房地产业每生产1万元的产品，对以上部门的直接消耗均在200元以上；建筑业，住宿与餐饮业，化学工业的直接消耗系数都超过了0.01，说明房地产业与这些行业也存在着密切的技术经济联系，对这些部门的要素投入的直接依赖性较大，同时对以上行业的生产也有较大的辐射作用。
　　2、房地产行业对其他行业的完全消耗系数
　　完全消耗是指某行业在生产单位商品的过程中对其他产业产品的直接消耗与全部间接消耗之和。其用矩阵形式表示为B = ( I- A )- 1- I，式中：B为完全消耗系数矩阵，( I - A )- 1为列昂惕夫逆矩阵，I为单位矩阵
　　由表3可知，房地产业对18个部门的完全消耗系数超过0.01。最主要的6大部门是：化学工业、金融、租赁与商业服务业、金属冶炼与压延加工业、通信设备制造业、石油加工与炼焦工业。针对房地产业而言，对化学工业，金融业，租赁与商业服务业的直接消耗系数与完全消耗系数都比较大，说明该行业与上述3行业存在着最为密切的经济技术联系。同时，虽然有些行业对房地产业的直接拉动作用不大，但间接拉动作用不可忽视，如石油与天然气开采、交通运输与仓储业的直接消耗系数都比较小，分别是0、0.0037335，但它们的完全消耗系数是0.011750209、0.013780012，其生产也部分受房地产业的影响。
　　三、结论与启示
　　1、产业波及效应分析发现该产业对国民经济的影响力在42个部门中排名不高，说明其对国民经济缺乏很强的影响力与直接拉动作用，但是产业关联分析发现房地产业的发展对其先行产业（化工，金融，金属冶炼、通信设备制造业等）将起到积极的拉动作用，而这些先行产业作为国民经济的支柱产业，大力发展房地产业能间接带动整个国民经济的发展。
　　2、我国房地产业从产业关联上看，与金融业、租赁与商业服务业、化学工业，金属冶炼、通信设备制造业存在着密切的技术经济联系，对这些行业具有比较大的拉动与辐射作用。
　　3、房地产业的感应度系数高于其影响力系数，表明国民经济对房地产的拉动作用强于房地产对国民经济的带动作用，随着国民经济的发展，对住房需求的提高也将有利于促进房地产业的发展，因此政府应尽力满足居民正常的住房需求。严厉的楼市调控遏制了投机，但也一定程度地伤害了刚性需求，政府制定政策应考虑调控政策的弹性，满足刚性需求。
　　4、继续大规模实施保障与廉租房建设，切实保障低收入者的居住权利。其次是强化市场约束，大力整顿房地产市场秩序，加速房企的优化重组，通过税收等手段遏制投机性购房，减少市场波动。最后进一步完善资本市场的建设，提高金融产品多样性，为热钱提供更多高回报的投资渠道，减少对楼市的冲击。总体而言，为了保证我们经济的健康、快速发展，我国需要大力发展房地产业，同时应保证房地产业的健康有序发展。
　　参考文献：
　　[1]杨公仆、夏大慰.产业经济学教程[M].上海：上海财经大学出版社,2006：131-153.
　　[2]王俊豪.产业经济学[M].北京：高等教育出版社,2008：177-189.
　　[3]崔峰、包娟.浙江省旅游产业关联与产业波及效应分析[J].旅游学报,2010,(03):13 - 20.
　　[4]苏卉.现代服务业的产业关联与波及效应研究[J].河南理工大学学报（社会科学版）,2011,(02):161-165.
　　[5]徐大丰.上海市商业服务业的产业关联与波及效应分析[J].华东经济管理,2011,(10):1-4.
　　[6]孙丹、董超. 何俊芳.从产业关联的角度分析房地产市场波动的影响—基于投入产出法的实证研究[J].兰州学刊,2009,(03):70-75.

相关热词搜索：波及 房地产业 中国 关联 效应