楼市调控加码后 [楼市调控双向加码]

　　时隔五个半月，房地产调控再出重手，首要原因自然是主要城市的房价仍居高不下并有反弹迹象。也正因此，和前几轮调控相比，“9?29”新政抑制需求的色彩显得更浓，毕竟抑制需求的措施对房价的作用更为直接迅速。
　　唯一令人担忧的，是抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，从而埋下价格反弹的风险。
　　“9?29”新政还提到加速推进房产税改革试点，这项工作应当超越短期的价格调控，更多纳入长期的制度建设来考虑，借此推动中央与地方重构财税体系，并将增加了的地方税收取之于民、用之于民。
　　同时，房产税的征收范围、税基、税率应仔细斟酌，特别注意避免伤害刚具羽翼的中产阶级，避免造成新的财富失衡
　　
　　距4月份楼市调控不足半年，新的
　　 政策配套又扑面而来。
　　9月29日晚间，多部委联合出台了新一轮楼市调控措施，内容包括提高首付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改与“一房一价”的房价备案制，并再次强调各地方政府的房价督导职责，同时启动对地方政府的问责程序。
　　与此前抑制需求与增加供给相平衡的楼市调控有所不同，这一次政策指向更侧重抑制需求，在抑制需求的同时增加供给。这包括更严格的限制购房数量和贷款条件，同时明确宣布将启动房产税全国范围试点，这表明政府非常明白：除非新政到位，否则价格反弹就是迟早的事。
　　而各界的反响也基本在政策预期之中，若进一步的政策配套到位，持续多年的中国房地产开发、销售与转让模式，或面临变局。
　　外界的观察和分析倾向认为，4月楼市新政药效未显，或至少是药效未达预期，当是“9?29”新政突降的主要背景。
　　据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市全样本调查数据，今年9月，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70%，其中86个城市价格环比上涨。
　　另据今年8月与4月的房屋销售价格对比显示：京沪穗深这四个最受关注的一线城市，8月的房价比4月分别下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。
　　显然，这份成绩单很难令决策层满意。与此同时，放松调控的呼声和传言四起，经历了年中的短暂观望和成交低迷后，房地产市场迅速回暖。面对调控再度沦为“空调”的舆论， 以及公众对房价即将再现2008年报复性反弹一幕的担忧，决策层必须有所作为。
　　
　　行政之手
　　
　　政府部门直接插手定价环节，是四月新政最明显的特征之一。然而，政策之手过分切入定价环节，产生的价格歪曲信号同样不容忽略
　　
　　4月以来，市场上孕育的价格反弹动力，一触即发，楼市并未因4月新政的出台而完全被驯服。
　　5月以来，任志强多次在微博及公开场合披露，为了确保月度房价统计数字的好看，北京市建委对于一些拟高价入市的楼盘进行约谈，在发放预售证环节对房价进行限制。
　　北京一个高档楼盘的销售总监向记者表示，这样的打招呼都只是口头通知，没有正式文件，北京的预售证现在是最难拿到的，真实的原因通常是销售价格太高。
　　在这样的局面下，一些拟高价销售的项目面临诸多延期开盘风险。
　　“北京东三环外一个高档楼盘报价8万元，但政府仅批准6万元的销售均价申请。万科蓝山最初拟报单价5万元，但是政府只批准4万元，最终万科蓝山第三次开盘以3.98万元的单价开售。”
　　政府部门直接插手定价环节，是4月新政最明显的特征之一。
　　任志强与冯仑均曾在公开场合表示，目前的价格多是政府自己审核、批准的价格，北京新发的预售证上，每套房屋的价格都定明了，再说房价高，就跟企业没有关系了。
　　北京市平抑房价的做法并不孤立。在上海，“新推楼盘单价超过3万元必须由市房管局审批”的传闻一直存在。9月17日，针对上述传言，上海市房管局副局长庞元回应称，不存在对高价位楼盘预售许可权由区县收回到市局，也不存在对高价位楼盘不让上市预售的问题。
　　但他同时强调，市房管局主要是加强对预销售方案的重点复核工作，重点是“一房一价”。
　　9月3日，上海市房屋管理局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》(下称《通知》)。
　　根据《通知》规定，房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，明确调价期限，并严格按照申报价格对外销售。如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。
　　据上海本地媒体报道，上海市以往提交营销方案是以销售均价上报，然后再制定一个上下浮动范围。如今按照“一房一价”的操作方式，不但对企业上报的方案制定速度有影响，而且审批周期亦有延长。
　　尽管官方辟谣，但是上海仍有多个高价项目入市受阻。闵行星河湾是星河湾地产在上海市的第二个高档项目，自今年8月中以来一直传闻即将入市，预期开盘单价可能在5万元以上，但是，至今未获得销售许可证。
　　一份统计数据显示，如果以单价3万元/平方米作为基准线，5月份上海楼市3万元以上房源的供应面积为24.84万平方米，6月份为10.09万平方米，而到8月份则下降到了9.01万平方米。
　　业内人士认为，官方对预售房价进行备案管理，并执行“一房一价”，本身是践行新政文件中要求整顿交易秩序的体现，但是，政策之手过分切入定价环节，产生的价格歪曲信号同样不容忽视，政府也须避免自己调控自己的尴尬局面出现。
　　“北京香蜜湾的预售文件中，政府批准它可以每三个月调价5%，这事实上向购房者发出了一个很不好的信号：房价三个月后要上涨，要买趁早。”前述高档楼盘销售总监说。
　　
　　新政疑点
　　
　　新政出台次日，股市正式在地产股的带动下反弹，表明内地楼市还是有大量的需求支撑
　　
　　这轮由“9?29”新政掀起的调控被称为“二次调控”，恰处在“十一黄金周”前夕，在多位业内人士看来，政府的警告与宣示意味十足，与此同时，地方政府也并不期望接下来楼市价格暴跌，个中矛盾心态，复杂而微妙。
　　合富辉煌首席分析师黎文江向记者表示，这次新政主要是一种警示，警告不要投机入市，也是为了在“黄金周”压缩一下需求与成交量，为后市供应量补充进来争取一点时间，因为很多影响价格的根本性因素要发挥作用，都是需要时间的。无论是保障房建设，还是土地供应变成房子。
　　合富辉煌是广州亚运城项目的两大销售代理商之一。该项目身披全国地王的光环，入市以来颇受全国关注。
　　自9月26日开盘以后，亚运城项目因亚运概念受到市场追捧，销售情况并未受9月29日晚间出台的新政太大影响。
　　据合富辉煌一位销售员称，虽然有很小一部分客户放弃选房，但是总体上销售90%以上，至今已销售超过4000套。项目中的媒体村因户型小、总价低，受追捧程度更大。
　　据了解，亚运城项目的销售均价在1.2万元/平方米，这一价格差不多是广州市商品房的均价，但是超过了周边大多数楼盘的价格。
　　亚运城的旺销，显示出区域市场强劲的需求力量。与此同时，资本市场也并未随“9?29”新政而动。9月30日，新政出台次日，A股正是在地产股的带动下反弹，全天地产指数大涨3.88%，以保利地产涨停居首，标杆地产股涨幅领先。
　　而“黄金周”后首个交易日，10月8日，虽然前夜上海出台严厉调控细则，地产股在低开之后迅速上涨。至收盘，地产指数涨了1.44%。
　　大福证券研究部主管麦德光认为，资本市场对新政作出的反应，表明内地楼市还是有大量的需求支撑。最近一段时间，香港中资地产股平均上涨了15%，有的上涨更多。因为这些政策都没有改变基本的供求结构。
　　上海本地一大型国企的高层表示，目前政府调控房价用了很多非市场化手段，作为一个市场参与者，很难对这些非市场化的做法进行评价。
　　在北京，耐人寻味的一幕则反映出政府部门对楼市新政效果的矛盾心理。媒体报道，北京国庆长假楼市“外冷内热”，“9?29”新政后的国庆黄金周，楼市成交量与去年同比翻番。然而很快，北京市网管办即打电话给主要门户网站要求删除此文。而北京市住建委则在节后首个工作日给出了另一组数据：国庆期间六天(10月1日－6日)全市新建商品房(不含经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆前六天(9月25日－30日)的3939套，跌幅超过80%。
　　常理而言，任何一个地方政府都不希望本地的房地产市场招致重挫。但在中央政府的政策当口，本地楼市逆市飞扬，亦难以交代。
　　
　　抑需求，增供给
　　
　　针对新政的质疑，预示着在压住需求一端的同时，必须及时增加市场上的供应量，否则反弹随时出现
　　
　　尽管各方对出台的政策具体条文议论纷纷，但是仍然有共识：房价不得不降，已进入政策逻辑，但房价如何下降，在目前通胀预期明显、名义负利率的背景下，显得非常艰难。
　　相较以往新政文件的条文，“9?29”新政中有如下三点最受市场关注，也给后市设置了悬念：首套房最低首付恢复至三成；房产税首次获得官方背书，试点城市虽未明确，但是渐行渐近；限购令再次重申，施行范围很可能逐步扩大。
　　但在一些城市，以上三点全不足虑。合富辉煌首席分析师黎文江表示，在广州楼市，多年来居民习惯使用三成首付，即使够资格使用二成首付，考虑到后期按揭成本，也多选择三成首付，因此，这一优惠的取消影响并不大。
　　在一线城市里，广州市的商品房均价在1.2万元左右，与北京上海动辄2万元以上的均价差距明显，而涨幅早先已经有所回落，因此，他怀疑广州市未必有积极申请房产税试点落地的动力。
　　而据一位上海本地人士介绍，之前上海居民首次置业使用三成首付的比例很大，恢复三成首付，在上海影响有限。
　　从目前看，限购令会逐步推向全国。这一政策有三大好处：政策尚可执行，当然也会有混乱;狙击热钱，尤其是境外热钱进入；压住需求，又不会使建设停顿。
　　但在网络等公共平台上，质疑限购令效果的声音也层出不穷。
　　易居中国首席财务官程立澜在新浪微博上写道，纷纷出台的住房限购政策告诉大家，政府短期内无法提高有效供应，只好硬性限制需求。但限购注定是暂时的，早晚要解除。到时候供不应求情况还会继续，价格还要涨。
　　这些针对新政的质疑，预示着在压住需求一端的同时，必须及时增加市场上的供应量，而只有这样才是市场慢慢自我调养生息、回复健康的本途。
　　刚刚出炉的上海楼市细则在这一点上可谓深得调控本意。细则称，要加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头。
　　在具体措施上，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。同时，全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
　　“100万套保障房的建设规模，将令上海市几年内成为全国第一，不仅大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品房住宅市场需求也将发挥作用。”易居中国研究员杨红旭称。
　　一手抓疏导，一手抑制不合理需求，假以时日，最乐观的结果则是:楼市有望彻底摆脱周期调控的命运。但问题是，接下来的调控落实与地方配套，是否会一切顺利？
　　在接受记者采访时，万科地产董秘谭华杰表示，相关政策的出台，将对市场产生显著的影响。
　　他认为，全国住房供给从9月份开始已经进入高峰期，随着相关政策的出台，投资性需求将进一步受到抑制，预计市场整体销售速度将有所放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住购房者将进一步主导未来市场。
　　最新数据显示，万科地产前三季度销售额已经达692亿元，超过去年全年总额。
　　
　　地方问责
　　
　　在经济有所下滑，地方财政收入受到影响的情况下，仍然希望房地产市场火爆的地方政府绝非少数。在这一形势下，国家在问责方有必要动真格
　　
　　为了保障政策的有效落实，切实遏制房价，日前有媒体报道称，根据国土资源部、住房和城乡建设部、监察部日前发布的文件，相关部委将对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核和问责，落实不力者将被追究责任。根据要求，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。要切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。
　　其实，今年4月出台的“国十条”中，就曾明确提出：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。
　　更早在2006年的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（“国十五条”）中，就曾规定：对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。而结果却是，2007年和2009年很多城市房价疯涨，从没见哪个城市被公开通报批评。
　　另一方面，在今年二季度以来经济有所下滑，地方财政收入受到影响的情况下，仍然希望房地产市场火爆的地方政府绝非少数。在这一形势下，国家在问责方有必要动真格。
　　在大福证券研究部主管麦德光看来，检验政策落实收效的时间不会很长，这一波楼市期末考的时间将会在明年一季度到来。
　　如果明年一季度房价能够如政策预期的平稳下降，且保障房的供应不只是在局部城市放量，而是有更多的开工建设与交付数量，那么中低收入人群的购房需求将得到很大缓释。

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