[载沉载浮的房产经纪人]房产经纪人

　　作为共和国的首都，北京的国际形象与经济发展举世瞩目。近年来，城市建设更是日新月异，开创了一个前所未有的繁荣局面。 　　从北京的建设发展来看，成绩当然是主流，与改革开放前相比，已经有了翻天覆地的变化，逐渐树立了一个现代化国际大都市的形象。但是，这样的快速发展也势必带来一些问题，这些问题不可避免地构成一些不和谐音符，贯穿在建设的全过程中，尽管瑕不掩瑜，可它的影响力和破坏力却是巨大的。
　　
　　房地产中介的前尘往事
　　北京的房地产业同全国一样，形成和发展的历史很短，因而房地产市场自然不很规范。近几年来，超高速发展使得管理和法规制度相对滞后。
　　打着跟头上翻的房价不仅造就了一大批暴富炒家，也带火了京城的房地产业以及一大批相关的行业，随之又衍生出诸多急于分享盛宴的大军冲杀进这个大市场。虚火上升必将导致泡沫经济，泡沫经济必将影响普通老百姓的正常生活。上层疯狂追逐暴利的财富巨头和大部分望房兴叹的工薪百姓形成了巨大的反差。
　　房地产业是个大市场，要想面面俱到地解读它是不可能的，出于兴趣，笔者想试着论说下房地产中介行业，说得对不对，权作为茶余饭后的谈资吧。
　　对房地产市场而言，中介无疑是最有利于市场发展的行业之一。然而无论北京还是全国，最为人们诟病，形象不佳、口碑最差的也当数房地产中介。
　　房地产中介古来有之，而且从来也不是为老百姓所褒扬与推崇的行业。旧时代老北京有句比较刻薄的俗谚：“车船店脚牙，无罪也该杀”。这话说得有些一杆子打倒一船人的嫌疑，可其中也有一定的理由，因为这五大行当中都有许多人经营着伤天害理的勾当。而所谓“牙”行就是指平地抠烙饼，一手托两家的“说合人”。
　　旧时的房地产（主要是指房屋）中介不需要资金投入，只凭消息灵通及一张好嘴便可撮合房屋买卖双方，待成交后收取中介费，从中得利。解放前最通俗的叫法，是管这些人叫“拉房纤的”“纤手”“房牙子”，改革开放初也有“房倒儿”“房虫子”等称呼，只是都属不太光彩的小名。直到上世纪八九十年代，重塑形象改成集团作战，又从香港引入了新名称新包装，才改称为房地产中介或经纪公司，纤手们也摇身一变成了经纪人。当然，他们的被认可还需要持有上岗证，是合法的具有国家资质认可的职业经营者。
　　清代京城一些文人喜欢以打油通俗的方式创作竹枝词，有首竹枝词是这么说的：
　　几张契纸几间房，才有风声便着忙；
　　破二成三分歉账，谁知事件尚荒唐。
　　这首小词算是给拉房纤的白描了一下。
　　旧社会的纤手们大多是耳朵长、嘴儿勤、腿儿勤，好打听事、“撮合事”的消息灵通人士，虽说许多人不是专职干这种买卖的，可他们会随处留心，不拘闹市大街小胡同，茶馆酒楼澡堂子，有点儿风声就会穷追不舍。行内纤手间也会经常互通情报，利益均沾。特别是对一些官员升迁谪贬放外任，“宅门”婚丧嫁娶讨小都要心中有个数儿，信息绝对是他们的第一生命。腿儿勤就是要落实信息，多跑道儿，多问多看多打听，有时还得出点儿血，拉拢人脉，打通关节，掌握最准确信息。一桩买卖如果能攥住上家儿当然最好，可这种机会并不多，因此必须迅速找到下家。这时候巧舌如簧尽管很重要，能不能快速成交也就要看个人的本事了，否则心思没少费，让别人捷足先登那就只有生气干瞪眼的份儿了。因为拉房纤的既没钱又没房，靠的是给买卖双方撮合成功才能挣到钱。
　　不过对于买房人与卖房人来说，却也大多离不开拉房纤的。房屋在旧社会也是大宗交易，买卖双方大都素不相识，很难相互信任。特别是一些有头有脸的人，需自恃身份，不便于面对面地相互讨价还价，这些事情通过纤手们完成就方便得多。他们都是这里面的虫儿，且事先都进行了详细打探，只要不是刻意隐瞒或做好了“局”，交给他们进行，相对可以放心一些。买房的当然要关心欲购房产的状况，比如房屋四至、房产来源，是否有官司纠葛、是否有邻里争议，家庭或家族间有没有矛盾纠纷，房子的年代质量，包括房子是不是干净（指有无凶杀自尽狐鬼闹腾）等，这些就要靠拉房纤的踩探打听和全方位的“白话儿”一番。
　　如果是宗大买卖，成交时的场面也很隆重，口说无凭，要当场立契付账方算成交。所谓的“房（地）凭文书官凭印”，场合一般会选择在饭庄或饭馆内，交易双方、中人（纤手）、保人等诸多人众目睽睽之下写成契约文书交割清楚，算是“齐活”成交，然后自然会有顿大餐招呼。小宗生意也免不得要经历这样一个场面，只是规模小些，酒饭总是少不了的。所以，拉房纤的如说：这档子生意只是“抹抹嘴”，即表示没挣着钱，仅蹭了顿饭而已。
　　由于房屋买卖过程较长，未知因素较多，一宗交易可能会由多名纤手共同完成。这类人又不是专职的，良莠不齐，弄虚作假、坑人诈骗的事情也就时有发生。旧时所说的“倒腾房”，建好后出售时也多要借助纤手们的协助。
　　前面竹枝词里说到的“破二成三”也称“成三破二”，是指纤手们收取的费用。意思是说出资买房（成）者要拿出房价的百分之三，卖房（破）者拿出房价的百分之二，作为中费，酬劳居间说合联系的中人们，也就是拉房纤的各位，然后再由纤手们自行分配。这也可视为那个时代的“潜规则”或行规吧。
　　新中国成立后，拉房纤的被当作旧社会的残渣余孽“扫进了历史的垃圾堆”。据统计，至解放时，北京专兼业拉房纤的约有5000多人，其中专业的大约1000余人。一份官方的材料中是这样描绘房纤手的：他们成分复杂、良莠不齐，敌伪官吏、逃亡地主、汉奸特务、地痞流氓混杂其间。少数大房纤手控制着十几个以至几十个小房纤手，敲诈欺骗、威胁勒索群众。如所谓的西霸天铁嘴钢牙胡美林、北霸天坐地分赃习少朋、南霸天铁头刘四、东霸天小诸葛白奎珍等，便是这一类大房纤手的代表人物。老北京这四位臭名昭著、横行一方、欺男霸女的地痞恶霸“黑社会”也被归入这个行业，可见这潭浑水有多深了。
　　北京市政府在解放初即对房纤手这一行进行了严厉打击，1951年4月13日，北京市政府发布了（府交字第一号）关于取缔房纤手的布告，规定“从布告之日起，不论广告社、服务社、店铺或个人，均不得再有借说合房屋为名索取纤费或其他任何费用，违者定予严惩”。在此期间，政府依法传讯和逮捕了50多名房纤手，其中29人被判了刑。
　　北京拉房纤的自此绝迹了30多年的时光。
　　
　　从屡禁不绝到风起云涌
　　解放初期，北京市的私房还占有绝大比重，但随着一次次的“运动”及新中国的建设发展，私房量锐减。特别是史无前例的“文革”，私房被全部消灭。“文革”结束后，“落实私房政策”被确定为拨乱反正的一项政策，房产主的私房在有可能的情况下陆续发还。在这样一个长过程中，国家大力推行的是建设住房福利制分配制度，致使绝大部分房屋都成了公房。但那些“拾遗补缺”的私房也依然需要进行买卖和租赁，为此北京市相继成立了房屋交易所和房屋管理所（解放初成立的房屋交易所存在时间并不长，与改革开放后再次设立的房地产交易所不是同一机构），买卖和租赁需由这些部门进行，个人参与或说合交易租赁，并收取好处费的，面临的将是严厉打击和牢狱之灾。
　　这样平淡和安稳的状况保持了20多年。解放初大力鼓励生育的新生代长大成人，需要结婚或分房另过，而且随着生活水平的提高，居民的生活必需品和日用品也大量增加，城市的住房就成了最突出的矛盾。尽管国家解放后也陆续新建了一些住房，但与需要相比，则好似杯水车薪。在上世纪80年代进行的第一次人口普查中，统计显示北京市的住房困难户就已经达到40多万户。
　　为利用有限资源，尽可能地解决北京老百姓的住房困难，1980年北京市成立了房屋调换总站，各城区设有分站，每年的秋季都会在劳动人民文化宫举办一次全市性的换房大会。大会期间，人头攒动，盛况空前，给许多群众解决了一定的困难。但这样的做法只限于调换调配，解决的是上班路远、交通不便、分家另过、邻里不和等矛盾，治标而不能治本。随着改革开放的深入，首都建设的发展，上世纪90年代末，换房大会没有了生命力并逐渐淡出了人们的视线。不过这种由官方组织，让房屋供需双方见面洽谈的方式却被沿袭下来，发扬光大，那就是至今依然火爆，并极大地促进了市场发展和买卖交易的房地产展销会。
　　拉房纤这一行业的死灰复燃是伴着改革大潮而出现，并随着社会经济发展而逐渐发展起来的。大大小小的“房倒儿”们也从开始的热心帮忙蹭顿饭发展到收取高额回报，从在私房上打主意发展到倒卖公房使用权。
　　这也引起了政府的警觉和重视，1991年北京市政府针对非法出卖、购买和倒买倒卖公房使用权日益严重的情况，由市房地产管理局、市工商行政管理局、市公安局三家联合进行打击，并根据国务院《投机倒把行政处罚暂行条例》、北京市人民政府《关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》，发布了限期通告，限非法买卖公房使用权的单位和个人于1991年12月31日前，到有关部门主动坦白交待违规事实，并退还非法所得。之后，北京市工商管理局会同北京市房地产管理局又联合发出公告，要求凡在北京市行政区域内，专门从事房地产交易中介、信息、咨询活动的企业，一律取消；其他企业的经营范围中，有此类项目的也一律撤销。
　　然而出乎这些主管部门意料的是，这次“声势浩大”的打击活动并未收到预期的效果，这几乎是自“文革”后老百姓反应最为平淡的一次活动。到了大限截止日期，三局总计接到举报电话和来访150起，涉及楼房387套，平房32间，主动坦白的个人31起。颇为尴尬的三局再次发出了联合通知，将坦白登记期限延长至1992年2月29日，并决定对在限期内主动登记、提供有关情况、居住确有困难，无其他违法违纪行为的非法购买公房使用权的单位与个人，已占用的公房可以不腾退，准予按规定办理合法承租手续。并对检举揭发重大案件的有功者，给予1000元〜5000元的奖励。
　　1992年4月，北京市的几个区分别召开了由法院负责的审判大会，对一批倒买倒卖公房使用权者判了刑，只是法律制裁的主要是居间牟利的倒房者。审判根本没有起到杀一儆百的作用，公房使用权的买卖者没有受到多大触动，只是稍稍有所收敛，而私下拉房纤的居间经纪人更是没有绝迹。
　　让北京市这次经办打击活动的主管部门始料未及的是，1992年初从沿海城市刮来的房地产热潮，迅速升温，到下半年便几乎遍及全国。到1993年初，大力兴办开发区、炒房炒地炒楼花的热炒房地产成为不可遏制之势，房地产开发公司、经纪公司、中介公司也如雨后春笋般地冒了出来。北京市取缔房地产交易中介、信息、咨询企业的限制令也成了一纸空文。到1993年下半年，国家为稳定经济发展，采取了经济宏观调控措施，抽紧银根，房地产开发建设开始降温，而涉及到房地产领域的各种体制的公司大多数还是保留下来，房地产热中的那些原没有经济实力甚至是“皮包”经营的公司纷纷转向了房地产咨询中介领域。
　　1992年的房地产快速升温是中国经济历史上的一次机遇，北京打击“房倒儿”是自1951年打击“房纤手”后的最大一次行动。这次意外的相交与碰撞是否也有其内在的规律，恐怕谁也说不清，但新时代的“房倒儿”“房虫子”们却是意外地逃过了一劫。
　　招商引资、“筑巢引凤”催生出了1.省略

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