构建住房供应体系【世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳】

　　切实解决与改善中国低收入居民家庭的住房问题，实现“人人享有适当住房”的目标，乃是构建社会主义和谐社会的重中之重。中国共产党的“十七大”报告指出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。”“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这充分体现了中国党和政府对于住房保障体系建设工作的高度重视。低收入家庭的住房保障问题也是世界各国面临的一个共同性社会问题。通过总结和归纳这些国家在解决低收入家庭的住房保障问题方面的基本模式和有益经验，无疑能给中国推动住房保障体系的建设以及相关改革提供有益的启示。
　　
　　世界各国构建住房保障体系的基本模式
　　
　　国际通行理论将政府在住房政策中的角色定位归纳为以下三种：雏生型(Embryonic)、社会型(social)以及全面负责型(Comprehensive)，这三种类型的具体内容如下：
　　雏生型。在这一类型中，政府将住房视为一种社会的消费而不是生产或投资，倾向于采取消极态度面对住房需求，将之视为经济发展的阻碍，低收入者要自己寻求解决房屋需求的方法。巴西、印度、墨西哥是“雏生型”保障的典型代表。
　　社会型。在这一类型中，政府将自身的职责定位倾向于照顾市场无法满足其住房需求的人群，政府认为这部分群体在劳动市场中已经处于不利地位，更难以在自由的房屋市场中满足住房要求，因此需要对他们进行适当的公共政策倾斜。英国、美国、加拿大是“社会型”保障的典型代表。
　　全面负责型。在这一类型中，政府承担起了满足所有公民住房需要的责任，并不视这种责任为经济发展的包袱，反而认为是经济发展的重要组成部分；同时政府的干预是长期的而不是短暂的，而是根据需要和资源，作出长线的规划，确保长期有足够的房屋供应。瑞典、德国、新加坡是“全面负责型”保障的典型代表。
　　相应地，由于各国政府在住房保障政策中的不同定位，导致了普惠模式、特惠模式和中间模式这三种典型的保障性住房发展模式。
　　普惠模式。以日本、印度尼西亚、新加坡为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出中住房及其社区环境投资项目所占比例较多。三国中央财政支持中，住房项目及其社区环境所占比例分别为13.76％、13.56％、12.10％。同时政府还对较多家庭住房消费给予资助。例如，新加坡80％的居民居住在住房提供的租屋中；日本以财政补贴和融资制度普遍支持住宅建设，公有资金住宅占总建设户数将近一半。
　　特惠模式。以美国、英国、加拿大为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出叫住房及其社区环境项目所占的比例很少。三国中央财政支持中，住房及其社区环境项目所占的比例分别为2.88％，2.24％，1.57％。同时政府只对极少数家庭给予特别资助。美国对于极少数实在没有能力解决自己住房问题的低收入阶层给予特惠政策。在不同的阶段分别有不同程度的援助，如公共住房计划政策、租金补贴、抵押贷款利率补贴计划、低收入居民住房税收信用计划等。
　　中间模式，以印度、马来西亚、埃及等国为代表。它介于普惠模式与特惠模式之问，在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例在5％左右。三国中央财政支持中，住房项目及其社区环境所占比例分别为5.66％、7.31％、5.30％
　　而就具体的保障性住房供给方式而言，又可以分为以下六种(见下图)：
　　
　　
　　世界各国构建住房保障体系的经验归纳
　　
　　综合分析在住房保障方面取得较好实际政策效果的国家和地区，可以大体归纳出以下几个方面的有益经验：
　　其一，阶梯式发展特征显著。从历史发展的视角来看，这些国家在住房保障体系的建设过程中，其保障水平呈现出显著的阶梯式发展特征，在经济社会发展的不同时期，住房保障政策的侧重点不尽相同。一般都是首先解决住房困难即“有无”的问题，然后再逐步增加住房面积，提高住房质量和改进居住水平。概括而言，相关国家和地区政府的住房保障政策大体都经历了如下演变：在工业化和城市化初期，住房保障政策的重点是为急速增加的城市人口提供最基本的住房条件，大量兴建用于出租的公房，解决住房短缺的问题；之后城市人口趋于动态稳定，住房政策的再点从数量转到质量，各国政府开始调整政策，要求按更高的面积和设备标准建造新房，房屋的供给与分配从满足需要转变为更加注重需求。
　　其二，不同阶段采取不同措施。一般在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的情况下，政府更倾向于通过设立专门机构、提供专项运营资金，直接建造以出租为主的公房，这样有利于发挥政府动员资源的优势，在较短的时期内刺激住房总量的快速上升，解决住房短缺状况。但最突出的缺点是政府财政压力过大，房屋建成后还要相应承担管理维护的成本。随着住房问题的逐步缓解，住房需求和供求关系都趋于稳定之后，政府的保障措施倾向于采用一些市场化的间接性的保障手段，如政府对普通住房发展商住房建设投资和私人住宅投资实行优惠贷款(长期低息贷款或贴息贷款)、贷款利息减免等办法，支持非营利机构发展低成本、低租金住房，从而间接干预住房供应，通过市场为中低收入居民提供住房保障。
　　其三，保障层次严明。这些国家首先都非常注意住房保障标准的层次性。这一方面可以使不同收入水平的居民能享受到政府不同程度的保障，体现了对每一位居民的公平；另一方面也促使了住房保障手段的多元化，政府可以针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的保障手段。
　　为保证这种层次性的实现，许多国家和地区都建立了严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的住房保障待遇，并严格执行住房保障对象的进入、退出标准。当保障对象的收入发生变化后，保障标准会随之改变，保障措施也会及时调整。这种经济、合理、分层次的住房保障措施，不仅有利于减轻政府住房保障负担及保障成本，同时也有效控制了不同保障水平和保障手段的适用对象与范围，避免了保障对象因家庭收入政变后仍过度享受福利待遇的现象发生，使得更多低收入居民能享受到政府的保障待遇。
　　其四，动态监管到位。保障性住房作为一种特殊商品，不仅本身价值大、使用期长、转租转卖等变更程序复杂。而且保障对象千变万化、保障标准千差万别、保障手段五花八门，因此，对其有效监管一直是各国政府十分重视的一项工作，采用多种方式进行干预。
　　而确保监管得以到位的核心，乃是这些国家的政府对健全住房保障对象档案工作的高度重视和不遗余力，他们对这一工作的严谨、细致和准确可以说是极其到位的。实践证明他们以此为基础进行的严格动态监管也是十分有效并得到广泛认可的。具体的监管手段包括：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
　　
　　(责任编辑：李瑞蔚)

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