丁艾：不要让旧城保护成为政府和地产开发商的专利

　　保护能够来自民间

　　仅占北京市城区面积6%的旧城，要坚决地保护下来已经是刻不容缓的工作。这是属于世界的文化遗产，是不可再生的“资源”，也是北京的“金盆”，保护好、利用好，它可以为北京的经济和发展创造出巨大的财富。

　　旧的“拆迁式保护”模式，比如在曾经四合院密集的南池子和金宝街，往往政府出面强制性的拆迁老居民，由地产开发商以旧城改造的名义制造伪民俗建筑，高价销售从中牟取暴利，不管它是否合法，它已经形成了一个庞大的产业链，众多的人依附这个产业链生存；
它确实也带来了短期的社会效应，如税收、就业、推动市场、拉动内需等等还滋养了大量的腐败和利益群体；
另一方面，这个产业链也制造了大量的社会矛盾，对普通百姓的工作、生活产生了巨大的影响，进而对政府的工作带来很大压力。

　　旧城保护是一个综合问题。旧的产业链是在恶性循环中，将北京旧城送入死亡陷阱，如果不能将旧城从现有的产业链中解放出来，任何理论都不能改变它死亡的命运。

　　怎么保护？谁来保护？如何利用？说到根本，就是资金来源、百姓安排、资源利用三大部分的问题。我们试图构筑一个新的产业链代替旧的产业链，以解决旧有的矛盾，这是我们将要阐述的核心实质。

　　现在行动还不算太迟

　　对旧城房屋我们做了大量的市场调查，结果如下：

　　1、旧城四区：东城、西城、崇文、宣武。崇文、宣武两区除小片地区尚存外，基本已经全区覆没了，东西两城尚有较大范围的胡同和四合院。

　　2、旧城内原有房屋为152万间左右，其中82万间为私产。经过各个时期的拆除后，至今现存房屋估算仅有不到50万间，私产占一半左右，但其中约有12万间为原私产（经租房）尚未归还。

　　3、从房屋主体结构看，东西两城主体结构完好率在80%以上，崇文、宣武两区主体结构完好率在60%左右。

　　4、尚未归还的私产（经租房）院落内，住房率不足50%。原因：已享受福利分房，或已经另购住房。

　　国家责任和市场规律可以统一

　　市场经济的一大特点就是自动调节功能。在中央宏观调控政策下，新的产业链形成，为市场的转移提供了必要条件，它可以使原本依附于旧的产业链上的人们重新找到位置。

　　从北京的整体规划看，旧城将更多的承载旅游、文化等功能。深层次发掘北京乃至中国的传统文化，充分利用旧城的现有资源，让百姓参与其中，是大有文章可做的。

　　北京得天独厚的历史文化条件，吸引着众多的国内外人们想了解和接近它，这为我们提供了一个广阔的市场前景。一个好的政策，可以拯救一个城市。北京市政府对旧城的整体保护原则为构筑新的产业链提供了先决条件。

　　胡同、四合院作为不可再生的资源必须在合法、合理的前提下加以利用，才会有真正的社会和谐和市场繁荣。

　　在此前提下，要完成以下几个步骤：

　　第一：以保护旧城的名义，将所有尚未归还属于私人的房屋产权归还个人。此举的目的不仅是落实宪法“保护私有财产”的纲领，也是为下一步资源整合后市场化运作做必要的基础准备。（由政府负责）

　　第二：由民间与政府一起构筑一个新的项目平台（或称协会或机构），负责取得世界银行的低息贷款，用于四合院的保护修缮（此事项我们已经与世界银行初步接触过，我们需要政府的背景和支持）。这个项目平台从贷款取得直至还款结算为止。（由民间负责）

　　第三：由民间企业负责对归还后的私有房产进行资源整合。对无修缮能力的房主，在自愿的基础上平台提供贷款，企业负责经营、提供有偿服务等，协助房主完成还贷过程。（由民间负责）

　　以上三个步骤完成后，一个新的产业链雏形即可构成。

　　民间保护模式的可行性分析

　　（一）资金来源及百姓安置

　　要达到修缮保护的目的，就要先疏散人口，民间公司可以承担这部分先期资金。

　　鉴于以往的经验，我们疏散的原则是：保证百姓的居住用房，而不是将“保证居住用房”变相成为“政府派支票”。

　　我们的资金将用来建筑经济适用房，或由被疏散居民集资建廉租房。百姓的居住面积将由原来的人均5平米左右，达到现在的人均15-20平米。我们不再提供货币安置的办法，以防止享受了福利分房后再套取货币的情况发生。

　　（二）资源重组

　　政府从保护旧城的基本出发，给现存私有经租房“松绑”，不仅可以解决这部分百姓自身的住房紧张问题，缓解社会矛盾，同时可以将归还后百姓手中的剩余部分房屋进行“资源重组”。

　　既以类似管理集团的形式，让无力修房的百姓通过“以房养房”来解决修缮费用，也为社会提供新的就业机会和经济效益。而这大笔的修缮费用，将通过我们与政府合作，构筑一个新的平台，取得世界银行的低息贷款。

　　“以房养房”意味着有一批房屋资源投入市场运做，尽管百姓是单一的个体，但仍可以整体运做。将愿意参与整体运做的百姓组织起来，为每一个单体找到适合的行业，后续服务将为市场提供一个庞大的就业空间。

　　事项一：百姓拿出部分房子加入了四合院家庭旅社，要达到接待标准就得有人做，客人出去了，房屋总要打理的，一间两间自己干，多了怎么办？玻璃总不能象自己家里半年、一年擦一次吧？灯坏了、下水道堵了、马桶出问题了，总不能每家都有全能的师傅预备着？这就类似酒店的客务部工作，间间酒店的客务部都是最庞大的部门。北京现存的待解决私有经租房保守估计有10万间左右，我们按一半5万间计算，每个服务生每天负责10间，就需要5000人就业。

　　事项二：四合院的房屋每年都需要清理屋顶的杂草，拔了草，瓦就会有坏损、松动，就要修就要有人做，经常性的巡查是必不可少的，1000个人从事这项工作很不轻松。

　　事项三：资源整合后将全部采用系统化管理。管理层人员至少要500人。

　　这里只是列举了就业方面的其中一二。在经济上，入住北京四合院，与普通百姓同享北京文化，也将为北京常规旅游项目增加一个新的卖点，可以为北京带来更大的旅游收入。

　　所有这些在我们没有把资源整合前是看不到的，这是这个新的产业链形成的源头，也是基本条件。这为我们下一步深层次挖掘北京四合院文化打下了重要的市场基础。

　　（三）深层次挖掘北京四合院文化

　　有了这个新的产业链的平台，很多与之相关的产业就有了生存的条件。北京的胡同和四合院文化，并不是仅仅是几间老房子那么简单。美国的迪士尼远远超出了一个公园的概念，它是一个庞大的产业。

　　经营北京的胡同四合院文化，完全可以借鉴人家走一条产业化道路。从经济发展的规律和目前中国的发展状况看，都为走产业化道路提供了非常好的契机。

　　我们把四合院的经营与发展放在一条产业链中所带来的效益是不可低估的。

　　事项一：四合院的砖雕非常美，北京牙雕厂濒临倒闭，大批技术工人下岗，为什么不能让他们从事砖雕生产呢？砖雕有着极强的装饰性，在许多中国人家和很多外国人家里，都有几件中国特色的东西作为装饰，这就是市场。

　　事项二：象眼是北京四合院建筑独有的，但很少有人去挖掘。我们可以用绘画或丝织来展现给世人，作为一种装饰。这也是市场。

　　事项三：我们可以专门拍摄一些北京四合院的建筑风光片，细致地介绍北京四合院的美学文化，象《走遍美国》一样，推出国门，争取世界更大的市场空间，这就是文化产业。而文化产业的渗透，也会为我们的文化产品创造更大的市场。

　　围绕文化产业的挖掘和利用还很多，这里所举的只是几个简单的例子。在这个产业链的带动下，不仅可以达到良性循环，也将会带来税收、就业机会、拉动内需、推动市场等等，而且它不会产生副影响。围绕着深层次挖掘文化内涵的主题，商人们也一定会找到自己的位置。北京有几千家房地产开发公司，而全美国才几千家，如果不使他们重新为自己定位，恐怕以后北京真的就只见高楼，见不到地皮了。

　　目前北京以单体院落修缮或翻建后出售的方式，局限性太强，不能为社会创造长期、广泛的效益，它只能作为保护的其中一种形式，而大量的房屋院落以买卖的方式来实现保护是不现实问题的。因为这需要通过无数有经济能力、而且喜欢北京四合院的人来购买，买一个院子是因为喜欢，但买几个院子就不仅仅是喜欢了。商人投资是要讲回报的，用什么收回投资成本、多长时间收回投资成本，是考虑购买的先决条件。在产权不清、没有保障的情况下，投资人的迟疑就在所难免的。

　　我们提出的新模式的产业链，从根本上解决了市场需要的先天不足。不仅可以为房屋买卖市场解除障碍，而且拓宽了市场范围，为旧城保护与利用开辟新境。

　　中国文化对世界的影响和吸引力是巨大的。在这个前提下，充分利用好我们的文化，打好文化这张牌，以经济运作的方式达到“旧城保护与利用”的目的，是完全具备可操作性的。(作者为北京市民。来源：学人推荐)

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