关于房地产企业财务风险及防范措施

　　【摘 要】房地产行业在我国经济发展中占有举足轻重的地位，近年来，房地产市场日趋完善，国家不断出台一些政策规范房地产行业走向正轨，但是它仍是新兴行业，具有高风险、高收益的特点。如何有效规避、降低财务风险，对房地产企业的发展具有举足轻重的意义。本文阐述了房地产企业目前现状或问题，分析了存在问题的原因，提出了针对这些问题对策，包括多渠道融资，提高财务人员的综合素质，加强成本管理，建立和完善内审机制；从而我们认为房地产企业虽然面临诸多风险，但通过各方面的努力还是可以防范的，未来的房地产业一定能够稳步快速的发展，成为国民经济发展的中流砥柱。
　　【关键词】房地产开发；财务风险；防范策略
　　一、引言
　　房地产企业在当今经济中占有不容忽视的地位，成为国民经济的支柱产业。可是2008年以来国家的宏观调控政策对房地产业来说并不乐观。房地产行业属于资金密集型行业，具有投资周期长、投资额巨大、回收期长、变现能力差等特点。由于资金政策的不断紧缩，有些国有银行已取消开发贷款项目，导致房地产企业面临资金缺口的风险这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。
　　房地产行业存在数量多，规模小的特点。虽然有些房地产企业已初具规模，但大部分房地产企业仍然处于发展不完善阶段，都在摸索中前进，不断发现问题解决问题房地产企业开发要经过购置土地、前期筹划、工程设计、建设施工、配套设施建设、房屋销售、产权办理等过程，建设周期长、资金链循环周期长，随时会受到市场变化的影响，导致资金链的管理难度及风险都相当难以把握。
　　二、当前房地产业的财务风险管理的主要问题分析
　　1.资产负债率偏高
　　调查显示，大多数房地产企业的资产负债率都在80%以上，远超一般企业的资产负债率。在房地产项目开发中，虽然有可能获得高收益，但前提是需要有大量的资金投入其中，很多房地产业一旦有机会面临项目时，就会不惜高息借贷融资，无形中加大了融资成本，产生了资金链断裂，债务越来越多的风險，许多的烂尾楼就是这样出现的。
　　房地产行业在确认收入方面也有其特殊性，在取得预收款到竣工备案之前的收入都是在“预收账款”科目中反应，并不记入“营业收入”科目，因此资产负债率比重过高。
　　2.融资方式过于单一
　　大多数房地产企业的资金由股东投资款、银行贷款和预售房款组成。股东投资款在购置土地时已经用去一大半或者基本用完，而预售房款要等到开发企业从政府部门取得《商品房预售许可证》后才能销售房屋，才能取得预售房款，有的地区要求项目主体达到四层以上或者正负零以上，才能办理预售证，这需要一段很长的时间，所以在房地产开发投资中，绝大多数都来自银行贷款资金，对银行信贷依赖相当高，而股权投资和债权投资去占的比重很小。一旦出现风险压力都在银行，对国民经济非常不利。
　　3.财务管理人员素质水平不一
　　由于房地产行业是新兴行业，所以房地产行业的财务人员并非具有很强的专业性，大多数财务人员来自各行各业，包括工业企业财务、商业企业财务，所以专业知识都是套用其他行业的财务规定和制度。虽然具有相通性但仍有不完全相似的地方。由于房地产资金流较大，房地产的领导层多会选用自己的亲属担任财务管理人员，而这些人员有些并不具备财务知识，只是会简单的记流水账，这也是导致财务人员素质参差不齐的原因之一。
　　4.财务涉及面广、管理难度较大
　　房地产企业的财务涉及面比较广，财务工作也比较复杂。从最初的购置土地，然后市场调查、项目设计、广告宣传、项目施工到小区配套设施的施工再到最后的工程验收，每一环节都需要财务核算。财务工作都参与进行，都需要财务人员细致核算每一个环节。在每一个环节中都会涉及到现金流，预收款的回收管理，支付工程款，每个环节都需要财务人员的大量工作，为了平衡现金的收支，确保公司正常运营，财务人员管理的难度和承担的风险也是较大的。
　　5.缺乏日常的资金管理观念
　　房地产企业受利率、通货膨胀率的影响也是比较大的。2007年，股市和房地产市场都异常火爆，但是2008年的经济危机，使得房地产受到很大的市场抨击，遭遇了致命的打击。国家采取加息的政策，抑制通货膨胀，致使加大了资金成本，使房地产的预期利益降低。另外，一些企业的管理层不重视日常的资金管理，时间价值的观念淡薄，就会造成资金的闲置或不足，无法满足正常的公司运作。企业有钱时，不知合理规划使用，企业没钱时就发愁，没有事先预算的资金管理意识，缺乏协调统一运用资金的机制。尤其是在金融危机时，企业更要加强日常资金的管理，对未来的风险合理评估，防范可能出现的各种风险和危机。
　　三、关于房地产财务风险的防范措施
　　1.建立多渠道的融资环境
　　单一渠道的融资环境已无法满足现今房地产企业的资金需要量，为了保证充分的资金流，需要每个房地产企业扩宽思路，多渠道的融入资金。
　　（1）加强预售房款的回收。政府要求开发商在建筑主体到四层以上方可取得《预售房许可证》，所以就要求开发商加快工程进度，尽快达到政府要求。
　　（2）可以通过股权投资来扩大自有资金。房地产企业在组建初期为了取得土地使用权证，要经过招拍挂、付拆迁补偿款、缴纳税金等许多手续，同时要支付大笔资金，所以在开发阶段时有可能就出现资金链断裂的情况，这时引入其他投资人注入资扶持开发企业不失为是上策。另外，建筑工程承包商垫付工程款。开发商在投入资金购入土地后，就开始运作各种融资，建筑商垫资是其中一种形式。建筑商先垫付预付款或部分进度款，施工到一定阶段后，再以形象进度款的形式收回已垫付的全部或部分资金。
　　2.加强财务成本管理
　　（1）应降低建筑安装成本，这是房地产企业中的主要成本，也是一个比较难把握的成本。房地产企业在开始施工建设之前应采取预算等方法估计建筑安装成本，制定详细的资金预算计划，并在建筑施工同时监控每一步施工的工程付款进度，以免发生不必要的财务风险。

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