论农村土地评估系统的发展趋势

　　[摘 要]在实际的农村土地的流转过程当中，评估系统是非常重要的。我们国家的农村土地流转实施上既是为了对新时代的农业经济方面的发展进行适应，它是现代农业发展的基本形式，同时也能够有效的推动小型农业经济的转变与进一步的发展。然而在实际的农村土地评估系统当中有很多问题都是需要注意的，所以本文主要从农村土地评估系统当中的一些问题来对其发展趋势进行简单的探讨。
　　[关键词]农村土地；评估系统；发展趋势
　　中图分类号：S131 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）24-0141-01
　　前言
　　在农村土地市场建设复杂的背景之下，我们分析了农村的土地市场建设对于农村土地估价的需要，并利用一些调查与统计的方式对目前价格评估体系当中存在的一些问题进行了简要的分析，并给出了能够对农村土地评估系统改善的方式，进而促进整个土地评估体系的发展，希望有关部分可以参考。
　　1.有關概念介绍
　　1.1 农村土地
　　农村这一概念是相对城市的，农村土地指的就是在农村范围之内的土地，并且从产权的性质上来看通常指的是集体所有土地以及少部分国有土地。本篇文章当中所说的农村土地都是指农村集体所有地。而从使用的方式上来看，农村土地通常是使用在农业的生产以及农民生活当中的土地，包含了农用地以及建设用地。农用地包含耕地、园地等，这些土地都是用在农业生产当中，有着很强的生态与社会保障功能。建设用地主要包含拆基地、经营用地等，这都是工程性质的利用，宅基地拥有社会保障功能，而经营用地有着收益的功能。
　　1.2 农村土地估价
　　对于土地的估价是估价工作人员按照土地的估价原理、方法，并且以充分的掌握土地市场交易相关资料为基本，按照土地的经济以及自然性质，将土地按照质量、等级以及在实际经济活动当中的实际收益情况，并且要充分的对社会经济发展、土地的使用形式以及使用政策等原因进行充分的考虑，对该土地或者几块土地在某个状态、某个时间上的价格进行评定与估计。农村的土地估价通常是按照相应的原则，利用对农村土地资料以及社会经济条件资料收集的方式对土地的来源情况、权利情况、使用方式、功能性以及效益方面并按照社会的实际发展需要以及土地的使用周期来对农村的土地价格进行估计。
　　1.3 农村土地估价特点
　　因为估价的对象通常情况下是不一样的，相比于城镇的土地估价来看农村土地的估价有着强烈的特性。第一，农村的土地估价对象是非常多的，所以造成影响的原因非常繁杂。农村土地的使用方式是非常多的，用途的不同也会对土地的要求有着一定的差异，这些差异因素之间也会有着极为复杂的影响。第二，流转的方式非常多，价格的内涵极为丰富。农村土地流转方式包含了出让、出租、转包等，这些流转的形式价格的生成过程是不相同的，所以价格类型方面也是有着明显差异的。并且交易的目的、估价的方式等一系列因素形成了最终的定价，这也就是所谓的价格内涵非常丰富。第三，流转的主体大都是内部的工作人员，价格确定过于主观。当下农村的土地流转通常是在集体的内部，所以就会产生一些人为因素而导致交易的价格在确定阶段会出现一些过于主观的因素，也就缺乏客观性。
　　2.农村土地价格评估出现的问题
　　2.1 流转主体估价意识弱、估价目的不明确
　　因为在以前，土地的制度对农村的土地流转会造成比较严重的限制，农村的土地市场建设初级阶段，流转的规模是比较小的，流转的频率也是非常低的，流转的主体也没能够形成比较成熟的委托估价方面的意识。目前的农村土地估价通常是由集体委托对出让的底价进行最终的定夺，或让银行进行委托从而确定出抵押的价格，农村用户委托的估价项目是几乎没有的，这样的现状对农村土地的估价项目开展是非常不利的。针对土地价格进行评估和土地的流转形式、使用形式等一系列的原因都是紧密相连的。因为存在对于土地的价格认知程度较低的现象，所以委托人在具体的委托工作当中会出现严重的估价目的描述模糊的问题，严重的话会出现许多估价目的这一现象。估价目的不够明确的话，被估价的对象的影响原因与价格内涵就非常模糊，进而导致估价的结果没有一个有效的保障。
　　2.2 估价体系不完善、基础缺乏
　　现阶段我们国家只存在城镇的土地估价以及农用土地估价的相关规定与流程，在农村建设使用土地方面的有关规定是非常缺乏的。与此同时，农村的土地估价方式主要是对农村土地承包的经营权以及征地的补偿这两方面的价格进行评估，而对于宅基地、公共使用地的价格评估方法是很少的。由于整个估价体系是极度不成熟、不完善的，所以农村的土地价格通常是按照两方进行主观评判来定价。然而城镇的土地与农村土地存在很强的差异性，一些估价的方式是不互通的，所以最终对农村土地的估价会存在较为严重的科学性。由于农村的土地市场起步是很晚的，所以政策的发布与实际的应用效果上有着强烈的时间差，这也就让市场的比较方法很难进行良好的选择。农村的土地市场依然处于比较初级的阶段，市场交易方面是非常不稳定的，所以土地的收益存在比较大的风险问题。并且因为土地的功能是非常繁杂的，土地与土地之间的成本构造有着很强烈的差异，所以在增值收益方面的计算是比较难的。
　　2.3 估价报告使用不当、估价程序不够完善
　　通常情况下，委托个体进行估价的话非常容易对报告的使用范围与期限等造成忽略问题，进而把相同的估价报告很长时间内使用在不同的交易当中，这样会导致最终的土地流转主体合法权益不能够得到良好的保证。估价的时间当中某些工作人员不够重视农村的土地估价，也就会出现工作的计划安排不当的问题出现，工作人员的资格不相符，也会导致估价参数定夺偏差等问题，最终的价格缺少完整度与客观程度。
　　3.农村土地价格评估问题解决方案
　　3.1 严格执行土地估价程序，改善土地估价效果
　　农村土地的价格在组成、形成以及估价的目的上都非常繁杂，对其造成的影响原因非常多，所以在实际的估价工作当中要严谨的按照相关规定与流程进行计划、资料的收集等工作，并对有关资料进行整理、研究，确定下来试算的价格并给出相应的估价报告等。这样要保证整个基础数据的真实性与准确程度，这样才能有效的提升结果的科学性。
　　3.2 明确土地估价目的，明晰土地价格内涵
　　土地的估价目的是为了将价格的类型与具体应用的估价方式确定下来，同时它也是整个确定工作当中的关键一步。因为农村土地当中土地权益的主体知识水准是偏低的，他们的思维较为简单，缺少对估价目的的正常认知，所以在估价当中就需要估价师来帮助委托人对实际的目的进行进一步的明确。随后对目的进行结合，并且要考虑到土地方面的一些因素，将土地内涵进行明确，这样才能保证估价结果的有效性。
　　3.3 创新估价方法体系，科学评估土地价格
　　农村的土地有着很强的特性，例如其生态保护的性能以及社会的保障功能都是非常突出的，其价值的组成尤为复杂，所以城市的土地估价方式对农村土地来说是非常不适合的。因此在对农村土地进行估价的时候要给出一定的创新方案，要针对市场法进行体制方面的修正，对收益法进行进一步的适配，这样才能够给出一个更加适合的土地估价方法流程以及规定。
　　4.结语
　　伴随着我们国家农村土地市场建设的不断进步，农村土地估价的需求呀不断的增强。当下农村土地估价当中的每个环节都存在一定的问题，要想良好解决这些问题的话就要有效的提升农户委托估价方面的意识，对相应的估价流程要严格执行，并且要对估价方式等进行创新，这样才能有效的促进整个土地估价市场的进一步发展与建设。
　　参考文献
　　[1] 王丽英，王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济，2017（23）：3-4.
　　[2] 韦巍.农村土地流转过程中评估环节注意问题分析[J].三农天地，2017：136.

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