我国上市房地产公司偿债能力分析

　　摘要：房地产业作为高负债行业，其偿债能力一直倍受关注。2010年楼市宏观调控政策使信贷趋紧，房企直接融资受阻，偿债能力再次成为焦点问题。本文通过系统抽样，选取我国30家上市房地产企业作为为样本，以财务指标为基础，结合其他因素综合分析我国上市房地产公司偿债能力。为股东、潜在投资者及企业客户提供相关信息和趋势分析；为房产企业管理者提供建议，以改善和提高地产公司偿债能力。?
　　关键词：上市房地产公司、短期偿债能力、长期偿债能力?
　　中图分类号：F823文献标志码：A文章编号：1671-1009(2011)03-0036-02?
　　
　　2010年，中国的房地产交易额达1971亿美元，占全球交易额的34%。房地产企业正在中国经济活动中扮演越来越重要的角色，而本身因投资规模大、资金周转慢等行业特点，相较于其他行业企业要承担更多的负债与风险。2010年，为抑制房价过快上涨，政府相继出台22条房地产调控政策，使信贷趋紧、预售款监管趋严。房地产企业直接融资受阻，其高增长背后的偿债能力受到相关利益主体的高度关注。
　　一、房地产企业偿债能力的内涵与评价指标
　　（一）房地产企业偿债能力内涵
　　?企业的偿债能力是指企业用其资产及时、足额偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还到期债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。房地产企业举债融资，其一旨在补充流动资金，其二旨在为扩张筹备资金。其负债类科目主要包括：短期借款、预收账款、应付账款等，而其负债主要源于金融机构贷款、预收房款、应付工程款等。
　　（二）房地产企业偿债能力评价指标
　　?偿债能力分短期偿债能力和长期偿债能力。流动比率、速动比率映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期的流动负债的能力。利息保障倍数反映公司负债经营的财务风险程度，该指标值越大，表明公司偿付借款利息的能力越强，负债经营的财务风险就小；资产负债率反映债权人发放贷款的安全程度，该指标较低，说明企业有较好的偿债能力和负债经营能力。本文选以上四个指标衡量量企业偿债能力［1］。
　　二、我国上市房地产公司偿债能力现状
　　（一）我国上市房地产公司偿债能力数据统计
　　?本文以我国上市房地产公司为总体（ST股票除外），进行系统抽样，选取30家上市公司为行业样本。此外，以“招、保、万、金”四家龙头企业指标作为行业标杆进行参考比对。以下摘录部分样本公司的偿债能力情况如表1 所示。
　　（二）我国上市房地产公司偿债能力评价
　　1.统计数据分析
　　?由表1数据可得出，招、保、万、金四家上市房企年均速动比率都在0.5左右，低于0.8 的安全水平，年均流动比率在2.0左右，低于2009年平均水平；招、保、万、金资产负债率均在70%左右，远高于60%的警戒线，且有逐渐递增趋势。2010年下半年利息保障倍数指标有所好转，但2011年仍走弱。
　　?此外， “招、保、万、金”四家龙头房企2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。
　　?四家龙头房企负债增加，偿债能力整体下降，短期偿债压力增大，长期偿债能力并不乐观［2］。
　　?由表1数据可得出，30个样本中，流动比率呈下降趋势的房企数量达15家，基本持平4家，呈上升趋势11家，年度均值为2.3。速动比率呈下降趋势的房企数量达11家，基本持平10家，呈上升趋势9家，年度均值为0.8。短期偿债能力轻微下降。利息保障倍数呈下降趋势的房企数量达17家，基本持平4家，呈上升趋势9家，年度均值达526倍。资产负债率呈上升趋势的房企数量达16家，基本持平5家，呈下降趋势9家，年度均值为61。
　　?此外，截至2011年3月20日，已公布年报的42家上市房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。不难看出，上市房企总体长期偿债能力下降趋势较为明显。
　　2.其他影响因素分析
　　?就短期偿债能力而言，房地产行业相较其他行业，通常存货量大、价值高，但多为在建工程，可预售，变现能力相对较强，因而速动比率较低并不意味其短期偿债能力弱。此外，企业声誉应列入考量因素，同等条件下，良好的声誉为企业提供良好的变现基础，使企业在短时间内获取现金能力提升，增强企业的偿债能力［3］。
　　?就长期偿债能力而言，单纯看房企资产负债率上升并不能充分说明其资金链出现问题。房地产行业预付账款、预收账款等比重远高于其他行业，从资产负债中剔除其影响后，资产负债率才更具有参考价值。
　　?总体看来，尽管流转类指标普遍下降，房地产行业上市公司的盈利水平仍然在创历年来新高，大多数企业仍然在加快囤地和开发的步伐。综合以上，房地产企业的偿付能力并未显著转差或实质性下降。
　　三、我国上市房地产公司偿债能力提升对策
　　（一）调整负债结构调，实施“债务长期化”策略
　　?在负债结构上，和万科相比，保利的资产负债率较高，但是长期负债与短期负债基本持平， 2010年末，流动负债占总负债59%，2009年末，流动负债占总负债61%；而万科短期负债比重则较大， 2010年末，流动负债占总负债80%，2009年末，流动负债占总负债74%。
　　?整体看来，企业负债结构略有调整，减少短期借款比例，增加长期借款的比例，实施“债务长期化”的策略以应对当前形势。长期负债较为稳定，要在将来几个会计年度之后才偿还，公司面临的流动性不足风险较小，短期内偿债压力不大。因此，企业应继续加强长期负债融资，把长期负债筹得的资金用于增加固定资产，扩大经营规模。这对需要长期资本的房地产企业来说，更能保证房地产业的持续发展［4］。
　　（二）稳健经营，控制成本
　　?在房市逐渐走高的大背景下，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。而 “招、保、万、金”这样的大型房企，扩张速度并不迅速。四大房企中扩张最快的保利地产的主营业务增长率仅56.15%。而万科A和招商地产的固定资产投资扩张率均为负值。
　　?因此，当前形势下，收缩战线，减开工规模、放缓扩张步伐，保持现有优势地位的情况下达到降低成本的目的。此外，企业采取的一系列降价促销举措加快流转，确保经营稳健性和安全性，能够缓解资金紧张的局面，使得资金回笼效果较为明显，缓解当前债务压力的有效途径，达到提升公司短期偿债能力的目的［5］。
　　四、结语
　　?总体看来，尽管流转类指标普遍下降，房地产行业上市公司的盈利水平仍然在创历年来新高，多数房企仍然在加快扩张步伐，房地产企业的偿付能力并未显著转差或实质性下降。然而，本文亦存在不足之处，如选取样本量较小，可能导致样本代表性不足。如何更深层次分析企业偿债能力不足原因所在，有待继续研究。
　　
　　参考文献
　　［1］徐晓音.房地产财务管理［J］.华中理工大学，2004，（9）.
　　［2］王洪卫，简德一.房地产经济学［M］.上海财经大学出版社，1997：12- 58.
　　［3］张丽蓉.房地产开发企业的短期偿债能力分析［J］.中国乡镇企业会计，2010，9，92-93.
　　［4］宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究［D］.河北经贸大学学位论文，2010.
　　［5］章建平.房地产企业短期偿债能力指标评析［J］.中国集体经济，2007，4，100.
　　

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