浅析房地产价格对产业结构的影响

　　【摘要】本文通过几年房地产市场现状的回顾，根据现有理论对城市化、房地产业与产业结构之间的关系作了分析和探讨，以及房地产业发展所面临的问题进行说明，提出相应的对策和建议。
　　【关键词】产业结构 房地产业 产业结构
　　2009年全球金融危机后，我国房地产价格明显上涨，超出人们预期，但是各城市在上涨幅度有很大不同，甚至出现了城市分化的特征。关于城市间房地产价格分化的原因一直是学术界乃至全社会研究的一个热点问题。国内许多专家学者及其房地产公司较早的提出了产业结构对房地产价格影响至关重要。
　　北上广深东南沿河城市房价一路飙升，遇到国家政策性调整后涨势稍有减缓，随后价格曲线缓步上升，而一些中小二三线城市遇到国家政策性限制后较为敏感，房地产出现了一蹶不振，而政府几次松绑救市，效果不容乐观，不能不说明产业结构在房地产市场中扮演了一个及其重要的角色，因此产业结构便构成了房地产价格波动的经济基础。产业结构与房地产价格的相关性在国内外很多城市中多有体现，其中美国的著名城市底特律是重工业基地，汽车制造中心，由于汽车工业受到巨大冲击，企业纷纷破产倒闭，房地产市场表现一片萧条，价格随之猛跌，直至崩盘，根据美国金融局发布的数据显示底特律的房地产指数为149.04，而美国其它城市洛杉矶、芝加哥、旧金山房地产指数为218.55、184.51、288.82并且这三个城市的房价抗跌能力明显高于底特律。类似，我国民族众多，地区经济差异较大，产业结构有很大不同，改革开放以来东南沿海城市经济快速发展，依托有利自然条件，凭借良好的经济基础实现产业结构升级，率先发展信息化工业，高端制造业和现代服务业，产业结构向多元化方向发展，并且将人力密集型传统企业向内陆二三线城市发展，例如：深圳富士康将制造工厂转移到四川，与此同时内陆二三线中小城市，由于经济基础薄弱，人才大量流失，流动人口少，经济增速缓慢，产业结构仍然停留在以国有企业为主导的传统产业。目前随着国家宏观政策，地方政府带动下的经济结构调整，各地城市房地产价格必然会出现不同走向分化。同时，专家学者也很默契地抛弃了整体论市，提出整体全国来谈房价走势已没有意义，“城市”对于房价的影响至关重要。在未来，必定会出现某些城市房价继续上涨，某些城市会下跌甚至崩盘。房地产在城市中必将九死一生。中国在城市化完成的2025-2030年，中国85%的区域会变成无人区。那么在无人区，有一些城镇，房价会一蹶不振。而在人口集聚的十几个城市中人口将达到全国人口的70%，这些城市的中心区域房价将继续上涨，涨到经济学原理不再发挥作用。十八届三中全会明确提出“要特别发展中等城市。”以及近期国务院又新出台的小、中、大、特大等级以及核心城市的划分人口数量标准，人口在500万以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的严控城市。而100万到500万人口其中相当一部分将是房地产业的主战场，人口聚集的核心地方。值得注意的是，不能简单以一、二、三线城市划分来对号入座，100万人口城市有很大的发展空间，500万人口的城市不一定有机会，因为产业结构不一样，直接影响城市发展的未来。那么，不同产业对房地产价格变化有什么影响？产业结构的变迁又会起到什作用，对这些问题的合理性分析，是准确判断房地产走势、科学制定房地产政策的前提，对促进房地产健康发展有重要作用。
　　国内外学者和商业组织对房地产价格变化的差异性进行了大量的研究，研究对象包括城市人口，就业率，利率等几个因素，然而上述几个因素不能完全反映不同城市房地产几个差异化的驱动因素。而后许多学者开始关注产业结构对房地产价格的影响，一些学者将美国90年代房价快速上涨归结于美国高新技术产业的发展，而将本世纪美国房价下跌原因归于互联网泡沫的破灭。总体来看目前关于产业结构与房地产价格关系的研究较少，且研究重点主要集中于高新技术产业对房地产价格的促进作用，忽视了房地产走势对当地产业结构的反作用。
　　房价走势同样对产业结构产生重要影响，如果房地产业过度发展，出现泡沫，将不利于产业结构的升级，主要表现在以一下几个方面：
　　首先，高房价可能产生的最直接经济影响是抢占大量其他行业发展的资金，进而影响其他战略型新兴产业的发展。高房价使得房地产业获得超过平均利润率的高额利润，在资本追求利润最大化的动机下，其他行业的资金源源不断地流入住房市场，从而使得其他行业实体经济萎缩，而房地产行业越发繁荣，呈现出一个循环的过程。当然，我国住房改革初期房地产行业强大的产业关联效应，带动了大量上游企业的发展，在这一时期房地产业对经济增长的正效应超过它对其他行业萎缩的负效应。但是，如果房价泡沫化的走高使得大量新流入的资金在房地产业从事的仅仅是投机性的行为，投资者将有限的财力、物力投入到房地产业仅仅是追求短期的高额利润，那么收益率不确定、投资风险较大的新兴战略性产业将会鲜有人问津。这将导致一些产业严重萎缩，而房地产业泡沫化越来越严重，形成恶性循环。
　　其次，房价过高会抑制第三产业的发展。调整产业结构并不是说，只要技术密集型产业，不要劳动密集型产业。我国需要就业的劳动力数量很庞大，而保持一个合理的城镇失业率是维持社会稳定、经济健康发展的前提。所以我国的产业结构升级必须要统筹好发展技术密集型产业、提高产业附加值、淘汰落后产业和发展改进劳动密集型产业、发挥劳动密集型产业吸纳就业的能力。但是房价高涨，一方面会使商业、餐饮业等服务业的房租等和房价直接相关的成本加大，另一方而导致劳动力的基本生存成木过高，这些都会造成第三产业的发展成本过高，抑制其发展。研究表明，在同样产值条件下，第三产业所吸收的就业人数远高于第二产业。因而第三产业的发展受到世界各国高度重视。2010年，美国第三产业所占GDP的比例高达78%，而我国只有43%。因为我国城市的房价普遍过高，又抑制了第三产业的发展，这不仅削弱了第三产业发展的机会，也影响了就业的增长。
　　第三，持续上涨的房价正吸收着越来越多的购买力，大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，这容易带来内需的萎缩。投资若没有消费的支撑必然会走向疲软。换句话说，产业结构升级的实现必须要有强劲的内需做支撑。近年来我国投资率一直很高，但消费率却一直偏低，2009年我国投资率和消费率分别为：65.88% 57.91 % ； 2010年投资率和消费率分别为：69.32%，55.62%在财政支出率不断上升的情况下，消费率下降的主要原因来自居民消费率的下降。一方面是居民消费率的不断下降，另一方而又是购房热持续升温，造成这个问题的主要原因就是过高的房价。中国的住房具有消费品和投资品双重属性。作为消费品来说，国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。发达国家的房价收入比一般在2-6倍之間，发展中国家合理的房价收入比在4-6倍之间“，而我国目前北京、上海等一线城市的房价收入比则超过20倍”以上，泡沫现象严重。过高的房价加重了居民的负担，使购房者不得不为支付过高的首付或月供而削减其他方而的开支，降低生活品质、压缩生活消费，对消费产生挤出效应。同时，过高的房价扩大了收入分配差距，制约了消费的增长。简单说来，低收入者的消费倾向要高于高收入者的消费倾向。
　　因此，收入差距越大，两极分化越严重，整个社会平均消费倾向就越低，房价过快上涨使得社会财富重新分配，部分人群通过投资房产获得大量财富，而社会财富的转移，使得收入分配差距不断加大。在广大中低收入者面对过高房价不得不压缩消费的同时，高收入者消费倾向不高，如此平均下来，整个社会的消费倾向处于较低水平，制约了消费率的增长，导致了过低居民消费率。这些给中国当前最为急迫的启动内需带来了负面影响。从长远来说，不利于产业结构升级的实现。
　　最后，产业升级实现的另一个发展动力在于人力资本的凝聚和由人才聚集带来的知识累积创新效应。对于大部分常态创新能力的发展与培养，需要给人才一个比较宽松、适度竟争的环境，尤其是适宜的居住环境’。但如果居家置业成本高昂，再考虑到长期按揭还贷压力，一方面房价过高会造成人才流失，另一方面出于住房等方面的考虑，就业人员会非常珍惜现有职位，容易产生“人才流动性固化”。产业结构与房地产相互作用，相互影响，无论哪一方面发展不合理，都会影响另一方面的走势，从而导致恶性循环，是阻碍经济增长速度的不利因素。

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