城市住宅小区物业共用部分的权属探析 物业配套设施权属清册

　　摘要：我国目前大量出现的城市住宅小区物业管理纠纷，大部分是由于小区业主与开发商、物业管理企业对小区物业的共用部分责、权、利不明晰所导致的。小区物业共用部分包括单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分，其构成又具有多样性。小区物业共用部分的产权归属可界定为法定业主共有和约定业主共有两类，此外部分共用设施应界定为国家所有。
　　关键词：物业管理；共用部分；权属纠纷；法律建议
　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A
　　
　　当今，随着我国城市化进程的快速发展，涌现出大量的新型城市住宅小区。在住宅小区实施现代化物业管理的同时，大量的物业管理纠纷随之而来，并且大有愈演愈烈之势。而这些物业纠纷，很大一部分是由于住宅小区的业主与开发商及物业管理企业对小区物业的共用部分责、权、利不明晰所导致的。为此，有必要对城市住宅小区物业共用部分的权属问题进行理性的分析与探讨。
　　
　　一、住宅小区物业共用部分的组成
　　
　　根据建筑物区分所有权理论，当开发商将住宅小区的商品房按照市场供需原则出售以后业主就拥有了其所购买的那套住房的专有权和相关部分的共用权。但是，对于业主拥有共用权的“相关部分”的范围究竟包括哪些部分，一般商品房买卖合同未能具体约定，往往存在较大的分歧。因此人们对其权属问题也难以形成一致，从而导致许多物业纠纷的产生。
　　其实，业主拥有共用权的“相关部分”的范围十分广泛，不仅包括小区内具有顶盖的有关建筑设施，如物业管理用房、会所、架空层、人防设施等，也包括煤气管道、供电线路等配套设施与设备，还包括不能归类为设施、设备的小区道路、绿化等场地，因此，对于该“相关部分”，尚不能笼统地以设施或设备来概括，在此统称之为共用部分。
　　正确理解小区物业共用部分的涵义，首先要将其与单幢住宅业主共用部分这个概念区分开来。所谓单幢住宅业主共用部分，是指处于一幢住宅之内，由该幢住宅的业主或使用人来共同使用的有关共用设施（设备），如电梯、中央空调、各种管线等，以及出入口、走道、楼梯间、梁柱、墙体、楼地板、屋面和仅为该幢住宅而设的管理用房等建筑设施。显然，小区物业共用部分除包括单幢住宅业主共用部分外，还应包括小区全体业主共用部分，即：处于一个住宅小区之内，由整个小区的业主或使用人来共同使用的有关场地、设施（设备）以及为整个小区配套设置的有关建筑设施，如绿化、道路、广场、游泳池、运动场、户外停车场等场地和供水供电供气等设施（设备）以及室内停车库、小区物业管理用房、活动中心、商业铺面、邮政所、学校等建筑设施。
　　由此可知，小区物业共用部分由单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两部分组成，其构造形式具有多样性，有的是露天的绿化带、游泳池、球场、停车场等场所，有的是分布、贯穿在小区各处的照明、电线、煤气、给排水等设施（设备），有的是有顶盖的学校、室内车库、商业铺面、各类管理用房等建筑设施，还有的是梁柱、墙体、楼地板、屋面等并不完整的建筑设施。
　　
　　二、小区物业共用部分的产权归属分析
　　
　　由于小区物业共用部分由不同性质的两部分组成，各部分的构造形式也具有多样性，因此对小区物业共用部分的权属界定，也应根据其形式的不同而加以分别确定。具体来说，住宅小区物业共用部分可以分为以下几种情况有区别地界定产权：
　　（1）项目建设审批时，规划确定为小区市政基础设施的部分，如小区的给水、排水、供电、路灯、供气、供热、通讯、有线电视等市政基础设施（设备）等，其产权应属国家所有。这些设施（设备）由有关政府职能部门行使管理权，对此有建设、维修、改良、更换的义务，同时有进行合法的托管、收益、处分的权利。而小区业主对此的权利仅仅是一种公法上的权利，是一种只要具有公民或市民资格就能享有的对国家公共财产的使用权利，没有物权法上的权利意义，业主对它们的义务也是与一般的公民和市民对市政基础设施的义务一样的。[1]
　　（2）未明确规定为市政基础设施的小区场地，如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地，其产权应定性为小区全体业主共有。首先，从这类场地所占用的土地来看，由于开发商已经将整个小区的土地使用权出让或转让成本摊入到整个小区的房屋销售金额中去了，因此，该场地的土地使用权显然为小区业主共有。其次，虽然这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等需要一定的建造成本，但是，这并不能成为开发商所有的理由。因为开发商并不拥有这些设施所占用的土地的土地使用权，这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等往往只是开发商提高其所开发小区的档次、吸引顾客，并为开发商确定房屋销售价格的因素之一。所以，此部分场地理应归小区全体业主共有。现实中，物业管理公司对于露天停车位实行收费管理，其实，小区业主所缴纳的并非土地使用费，而是小区业主委员会委托小区物业管理公司代表业主行使管理权所收取的服务费。这与产权归属于业主是没有冲突的。
　　当然，某些大型城市住宅小区内的部分道路与绿地，规划上属于城镇公共道路与绿地，这部分场地显然不应界定为小区全体业主共有，而应界定为上文所述的国家所有。这样定性，与《物权法》中的相关规定也是相符合的。（《物权法》第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”
　　（3）对于与小区住宅建设所一同规划建设的相关建筑设施，法律有明确规定的，应依照其规定来确定其权属。如物业管理用房，《物权法》中对其做了明确规定（“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房，属于业主共有”[2]）。而对于法律未明确规定为小区业主共用的相关建筑设施的产权归属，一般根据实际的投资来源确定，即“谁投资谁享有”的原则。如小区内的会所、活动中心、商业铺面等具有顶盖的建筑设施，应依据此原则来确定其权属是归开发商还是归小区全体业主。这取决于开发商出售房屋时与广大业主的合同约定。需指出的是，如果约定为全体业主共有，则要求开发商在销售房屋时，不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本，而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可。如果约定为开发商所有，则要求开发商在销售房屋时，要计算该建筑设施的建筑面积，以分摊土地成本，并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。
　　值得指出的是，对于小区内的地下车库，我国目前的法律并未对其权属加以界定，以致目前关于地下车库停车收费的物业纠纷十分普遍，有的小区由于收费过高，造成地下车库无人停车，形成巨大的浪费，同时也造成了路面停车的拥挤。由于小区汽车量的逐年增加，地下停车库已逐步成为现代小区建设必备的附属设施，因此，相关法规应明确规定地下车库的权属为全体业主共有，这只需要求开发商在销售房屋时，不得计算地下车库的建筑面积来分摊土地成本，而将车库的建造成本摊入整个小区的建造成本即可。至于该车库的管理、收费，则应由小区全体业主共同决定。
　　
　　三、规范小区物业共用部分权属的建议
　　
　　本文所论述的小区物业共用部分的问题，尽管在2007年施行的《物权法》中有一些规定，但不够全面、明确和具体，而且也并没有相关的后续配套规章与解释出台，这使房地产开发公司、物业管理企业与业主之间物业矛盾重重，严重阻碍了物业管理的健康发展。
　　（一）对小区物业的共用部分分别定义，并明确界定出各自的范围
　　通过上文可以看出，将单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两者分开，是具有很强的现实意义的。在房产证的产权登记中，只是将商品房内的专有部分的面积以及单幢住宅业主共用部分的面积（公摊面积）进行登记，因此，单幢住宅内的共用部分的产权归属相对比较清楚。但涉及到小区全体业主共用部分的权属则很不明确，从而使得相关的物业纠纷不断。因此，将小区物业的共用部分从性质上按单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分分别加以定义，再根据不同使用功能及构造特点分别作出列举或补充规定，明确界定出各自所包含的范围。
　　（二）强制规定法定业主共用的范围，全面、明确地界定物业共用部分的权属
　　在明确界定出两类共用部分的范围后，法律上还应明确规定哪些属单幢住宅业主共用部分，哪些属小区全体业主共用部分，二者即为法定业主共有。此外法律上未规定的，除属于市政基础设施的外，一律为约定业主共有。因此，对于上文中提到的“未明确规定为市政基础设施的小区场地，如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、球场等不含地上建筑物的场地”，以及小区内的地下车库等，我国目前的相关法规并未明确他们的产权，建议在有关的法律修改补充程序中，尽快将其明确为小区全体业主共有，即法定业主共有，这样，将大大避免和化解众多的物业矛盾。
　　需指出的是，在根据“谁投资谁享有”的原则下确定物业的权属主体时，一般依据的是开发商是否将相应的建造费用作为小区建设成本打入销售价格中，但在实践中，往往无法证实该部分的建造费用是否已进入了建设成本，因而无法确定其归属。倘若如上所述，法律上明确界定了法定业主共有的内容后，开发商自然会采取相应的定价对策：如对于法定业主共有部分，开发商在房屋定价时，自然会将该业主共有部分的建造费用打入销售价格中。若约定为全体业主共有，则要求开发商在销售房屋时，不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本，而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可；若约定为开发商所有，则应要求开发商在销售房屋时，计算该建筑设施的建筑面积，以分摊土地成本，并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。这样明确的法律约束，自然会有效避免相关纠纷的产生。
　　四、结语
　　当今，城市住宅小区物业管理纠纷已成为一个普遍而又敏感的话题，同时，为了保证城市的持续健康发展、社会稳定、小区平安和谐，它也是一个迫切需要解决的问题。相信，随着小区共用部分权属问题的明晰界定，城市住宅小区的物业管理会走向一个健康规范发展的轨道。
　　
　　参考文献
　　[1]刘兴桂，彭娟等.城市管理法治问题研究[M].法律出版社，2004.
　　[2]《中华人民共和国物权法》第73条.

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