成都住房限购再出新政 ０９版住房新政轮廓初现

　　 　　被业界揣摩近半年的房地产政策走向，终以“稳”字当头确定了调性，与此同时，“保增长”式的房地产模式也将整装待发。至此，09版住房新政轮廓初现 　　
　　据悉，2009版新政包括“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等五大政策导向。
　　一位权威人士表示：如果说过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，那么，这五大政策作为一年来的“政策合并”已纳入2009年的决策层视野，而出台的方式也可能“以中央出思路、地方自行决策为主。”
　　
　　更丰富、更具体、可操作
　　
　　据悉，这五条相关部委正在“积极沟通和协调”的政策包括：
　　一是进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。
　　二是进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。
　　三是政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。
　　四是科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。
　　五是对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。
　　事实上，自2008年11月份以来，“稳”字当头，维护政策连贯性的调性已经成为各大部委的共识，在中央经济工作会议召开的前半个月，国务院、发改委就先后召集各界人士对房地产市场进行了建议采集，为下一步行动做好了“充分的政策储备”。
　　
　　有系统、有特点、更包容
　　
　　显然，与2008年零星出台的政策相比，09版住房新政显然具有三大特点。首先是把握了2008年底出台的前瞻性，容易为2009年定调;其次是与“保增长”的大政方针相衔接；第三是没有把住宅市场的商品特性弃之门外。
　　一位权威人士对记者表示,按照他的理解，新政表述有两层意思，一是要适当刺激合理的住房消费以扩大内需，二是房地产投资供给不能脱离实际的自住消费需求。
　　虽然09版住房新政的宗旨是“求稳”，但在当前宏观经济进一步下滑与“房地产救市力度不够”的呼声中，“稳”字显然被赋予了新的含义。
　　一位知情人士认为，经过长达半年的冷静观察与政策试探，“中央对房地产市场有了更为清晰的认识”。否则，就不会再度强调“维持房地产市场稳定健康发展”，并首次提出“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来”。
　　不过，他也表示，“2007年房地产市场过热”的认识一直是中央的基本考量，所以“不会轻易开闸放松投资规模”。
　　但也有业内人士提醒，09版住房新政在推行中肯定会有不同的解读和理解。因为金融风险依然是国家不肯放松的底线。中信银行一位按揭经理对记者表示，银行目前确实在考虑对二套房贷限制进行调整，但仅仅建立在“第一套房贷款已经偿清”的基础上。
　　一位住房和城乡建设部专家也对记者表示，“适当刺激购房消费，但不等于助长房地产投资的泡沫。”他还认为，“这里有一个刺激力度的问题，毕竟当前楼市正处于低点，力度过猛则市场必然反弹，这也不符合求稳的调性。”
　　不过，大部分圈内人士认为，对于09版住房新政，“既不能太乐观，也不要太悲观。”至于用什么方法刺激2009年的购房需求，显然市场自身需要有更大调整。因为在判定市场是否“回暖”方面，成交量显然要比成交金额更具说服力。
　　另据权威渠道得知，这五大政策还考虑了房地产的“产业链”效应，特别是对农民工的吸纳问题和对上游产业的拉动问题。
　　一位分管房地产业的地方官员表达了他对09版住房新政的看法：“就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀切’的教训总结。”
　　
　　案 例 南京市4000套政府购房计划暖市
　　在“地方财政吃紧”，却必须保证年初保障房的供应计划的背景下，2008年12月，南京市推出了“政府收购4000套住房的计划”。尽管包括杭州、沈阳在内的六七个城市都在采取类似的举措，但南京这一目前全国最大一单的政府收购计划，无疑引起了业界的关注。
　　
　　“抢着卖给政府”
　　2008年12月初，南京市房产管理局公布了一项“收购4000套住房用作廉租住房和拆迁安置用房”的计划。其中，1000套作为廉租住房，3000套作为拆迁安置住房。
　　南京大光路房地产交易市场总经理唐军具体负责房源收购事宜，他介绍，“政府计划收购的房源，无论新房还是旧房，只要符合政府提出的条件，而原产权人或开发商又愿意，政府都可以收购。”据了解，政府收购的方式主要有三种:“现金”、“要约”和“抵押”，其中“现金”主要是针对用作廉租住房的收购，“要约”和“抵押”主要用于拆迁安置房的收购。
　　对于新房收购的标准，唐军说：“此次住房收购范围，被框定为江南八区以内。必须接近封顶，价格必须低于同区域整体均价。”此次面向开发商收购的新房，面积需在50〜140平方米之间。
　　12月11日，政府开展收购的第一天，南京大光路房地产交易市场一派火爆的景象。来自南京江南八区各区域的十几家开发商，共登记了1500套房源计划卖给政府用作拆迁安置房。
　　事实上，除了开发商，众多南京市民对“政府收购房源”也表现出浓厚兴趣。当天前来登记房源信息的市民络绎不绝。
　　一位刚刚登记过信息的张女士对记者直言，之所以来这里，主要就是看重政府的信誉好，“我们是工薪阶层，再买一套房的资金压力很大，所以想把原来的房子卖给政府，再拿这笔钱重新买一套房，改善居住。”
　　据了解，由于首批只收购200套住房，但提供的房源已经达到数千套，南京房产部门已于12月中下旬展开筛选工作。
　　
　　政府“暖市”信号？
　　在南京楼市步入寒冬的时候，政府收购“4000套房源”的计划，迅速引发了南京业内人士的热议。
　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，政府通过购买商品房的举措，可以快速落实保障性住房的到位。张辉说，“实际上，按照目前的行情，即便就按照廉租房以及经济适用房的标准重新划地建设，各种成本也并不会比直接购房来得低，而直接购房可以省去许多麻烦，并且快速将保障性住房投入使用。”
　　而在南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华看来，南京市政府在楼市低迷时出台此项政策，更可谓是“一举三得”,“表面上看，满足了保障性住房的缺口，分房给保障对象，但是实际上，解决了部分开发商的资金问题，年关将至，政府的此举相当于‘雪中送炭’。第三，政府这样做节约了土地，提前完成保障房的任务。”
　　南京网尚研究机构宏观研究部主任颜涛同样认为，“此举是南京市政府为楼市打出的‘暖市’信号。同时，这一举措也会刺激南京二手房市场成交量的上升。”
　　但吴翔华还指出了此举同时带来的问题，“收购是政府分批收购，地点分散，东一套西一套，将来管理起来比较困难，不像成批建设那样集中管理，这一点值得关注。”（尹霄飞）
　　
　　点 评 “南京经验”值得摸着石头过河
　　继郑州、成都等城市推出“收购商品房用作保障房”后,南京更是大胆地“摸着石头过河”,一口气推4000套商品房的政府采购大单。
　　对这份资金来源为财政拨款、使用去向为廉租房、拆迁安置房的采购大单,南京市房管部门拟定了三种收购方式:现金、要约和抵押。其重点考量标准除倾向于小户型外,还“必须接近封顶,价格须低于同区域整体均价”。相比其他城市,这套计划因贴近民生,且可操作性强。因而甫一出台便受到业界普遍认可。
　　首先,从政策依据上看,此前刚闭幕的中央经济工作会议在强调“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”的同时,也提出了“增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的要求。目前商品房和保障房两个市场,一个急需资金注入、扩大供应,一个亟待盘活空置、缓解销售压力,二者互逆相吸,符合中央利用“两个市场”扩大内需的主基调。
　　其次,根据国家统计局最新数据显示,截至2008年11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%。这意味着,如果以每平方米3000元的全国平均房价计算,地产商有超过4000亿元资金滞压。如果盘活和释放了上述资金挤占,对受制银行、对急需资金活命的房企、对缓解政府的压力,都将是一笔巨大财富。
　　第三,既往保障房建设思路重在开工、强调增量,加上建设周期过长,无形让政府扮演一个体态臃肿的“大承包商”角色,政企职能很容易出现交叉。而政府购房则不同,在中央9000亿保障房建设的“时间投资周期”里,有可能扮演“轻骑兵”的快、小、灵作用。
　　因而,在2009年房地产政策逐渐明朗下,应允许“南京经验”大胆地试,创新地用。一方面,这种“摸着石头过河”可消化存量,缓解市场的“烂尾”压力;另一方面也可以较小成本完成保障房房源的筹措。不失为一举两得。
　　当然,政府购房在现实操作中也有一定困难,比如在采购过程中如何规范好定价,如何制定阳光透明的招标流程,将制度化和专业化融为一体,对于地方政府的执行能力都将是一项考验。这些,都应该在“南京经验”的尝试中加以提炼和弥补。
　　（该组文章摘自2008年12月15日《中国房地产报》，作者为该报记者）

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