２００７年中国楼市印象_20年中国楼市走势图

　　编者按： 　　楼市，已成为当今最热的话题之一。新楼盘如雨后春笋般涌现，房地产广告满天飞，房价在人们的惊讶和抱怨中一涨再涨。这繁荣又混乱的背后，有人欢喜有人忧。
　　房子在中国人心中的分量是不言而喻的。如今的房价已经让很大一部分人倍感压力，随之而来的各种问题不容忽视。
　　与此同时，小产权房在北京楼市中异军突起，已占到了北京商品房总量的20％。关于小产权房法律地位的争论也甚嚣尘上……
　　
　　2007年以来，相对于股市的大起大落，中国楼市似乎波澜不惊。然而5月19日，建设部部长汪光焘关于“中国将人人享有住房”的观点再度使楼市成为各界热议的话题。经过几年的宏观调控，房价为何仍在飞涨？高房价神话能否终结？百姓住房梦何时能圆？
　　
　　房价之痛
　　
　　上海，中国的经济金融中心，尽情展示着繁华都市的魅力。缓缓东去的黄浦江两岸，挺拔如林的高楼大厦演绎着东方明珠的辉煌与梦想。然而，就在这一片欣欣向荣的都市丛林中，也有人不得不面对生存空间的困境。
　　王先生算得上是“老上海”了，生于斯长于斯，如今已年近四十。然而窘迫的居住环境却一直是他的一块心病。连上自搭的阁楼，二十多平米的空间住着一大家子人，像电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》一样，王先生家的电视机竟然也悬挂在墙上。剧中夸张的描述在这里变成了鲜活的现实。由于空间的限制，即便洗衣、做饭这样的日常琐事，王先生一家也得挪到院子里来做。
　　“我当然想换一所大一点的房子。”王先生辛酸又无奈地说：“天天都在想啊！但没办法，房价实在太贵了。”
　　说到孩子，王先生的脸色忽而黯然，“小孩以后工作找好一点，我不希望他在这里成家立业。”
　　这个中年男人在沉重的生活面前发出一声叹息。
　　关于如今上海的房价，有个“一二三”法则：外环线周边均价每平米1万元，内外环之间2万元，内环线以内3万元起步。像王先生这样的低收入阶层，要在上海城区买一套够他们一家五口居住的三室一厅，需要全家人不吃不喝攒上几十年，甚至上百年。对他来说，这只能是一个云端里的梦想。
　　北京国贸四季房展一向号称北京楼市的晴雨表，但今年春季国贸房展会却遭遇了前所未有的尴尬。偌大的展厅里，前来参观咨询购房的人寥寥无几，甚至出现卖房者比买房者还要多的奇怪景象。
　　经过近两年的猛涨，北京的房价已经超越上海位居全国第一，大大小小的房展会也一度比春节的庙会还要热闹。然而进入2007年的春天，北京的房展却普遍遭遇了一场寒流。
　　对于房展的冷遇，售楼人员不得不承认今年没有达到预期效果，有意向购买的消费者很少，大家都在观望。究其原因，价格无疑是熄灭购房热情的首要因素。新楼盘的单价大部分在一万到两万之间，广大工薪阶层只能望洋兴叹。
　　不断飞涨的房价不仅使百姓“居者有其屋”的梦想离我们越来越远，也给中国经济持续、稳定、健康发展和社会安定和谐带来隐忧。
　　温家宝总理曾指出：“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题。正确运用政府调控和市场机制两个手段，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”
　　2004年起，控制房价过快上涨成为国家宏观调控的重中之重。从2004年以紧缩银根、取消土地协议出让为核心的“组合拳”，到2005年以实名制购房、禁止期房转让和全额征税为亮点的“国八条”，再到2006年新建项目90平米以下户型不低于70%、完善住房转让环节税收和控制城市拆迁规模为重点的“九部委十五条”，据不完全统计，近几年国务院出台的地产调控政策共有25项，各有关部委出台的政策更是多达171件，平均每年近40条政策文件密集出台。以至于有人惊呼：中国楼市爆发了政策“井喷”。
　　易宪容，从与地产大鳄任志强的论战，到“房价必跌”的断言，几年来楼市的风风雨雨让人们牢牢记住了这个名字。他的标志性观点迎来一片喝彩：在外部政策高压和内部价值规律的作用下，房价没有不跌的道理，百姓绝不要着急买房，不要用自己的钱去为地产商的暴利埋单。
　　然而，无情的现实却和这些踌躇满志的专家开了一个天大的玩笑：从宏观调控开始起步的2004年至今，全国几十个大中城市的房价继续以每年两位数的增幅飞涨，北京房价2005～2006年间更是每年猛涨近20％，三环边上的房子3年前卖7000～8000元一平米，去年底同一地段一个新楼盘的起价已经达到18000元！
　　从希望到失望，眼看房价越涨越高、越等越贵的百姓难免发出这样的疑问：宏观调控之下房价为何依然“涨”声不断？中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，根本因素还是供求关系。房价是市场供求关系长期积累的结果，国家政策调控只能减缓或加速这种过程。想让房价上涨就上涨，想让房价下来就下来，政府有那么大本事吗？现在大多数人买房子是属于改善性的需求，需求和供给之间要达到平衡还需要一个过程，这是市场力量作用的结果。
　　在供求严重失衡的卖方市场中，就算开发商把房价顶上天也不愁卖，而购房人出于恐慌心理又会争先恐后地来“抢”！当然，加入“抢房大军”的未必都缺房住，一些人和开发商一唱一和地哄抬房价，还在于投资利益的驱动，或者叫“炒房”。在以“炒房团”闻名全国的温州有一个奇特的现象：其他城市的房地产广告都做的是本地生意，而温州铺天盖地的楼盘广告则绝大多数来自外地。
　　宏观调控之后，来自各地的楼盘广告依然满天飞，而温州人投资房产的热情依旧不减。是什么原因使众多的投资者敢于和国家政策博弈，继续在楼市中翻云覆雨、炒高房价呢？
　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，房地产领域里一些深层次问题靠短期的宏观调控政策是难以得到有效解决的，这几年房价一直在涨也反应了这一点。近几年房地产宏观调控，主要是增加小户型在供求结构中的比重，整顿房地产秩序，并没有改变住房投资者投资，甚至一定程度上投机色彩的现实。
　　从2006年起，北京取代上海成为全国楼价之王。今年一季度北京房价又大涨9.8%，一个新开盘项目更以每平米49800元的起价刷新了房价纪录。而同期北京商品房成交量却猛跌了43.5％，其中现房销售下降60%。价涨量缩的强烈反差不仅显示当前房价已经超过百姓能够承受的极限，更说明了百姓心中的疑虑和彷徨：要不要买房，何时买房，楼市调控会走向何方，房价神话何时才能终结？
　　
　　炒房客的前世今生
　　
　　近日，浙江省中国国际旅行社推出“马来西亚第二家园购房考察团”，邀请市民去马来西亚看房、投资房产，引起了不少市民的兴趣，其中，就有大名鼎鼎的“温州炒房团”的身影。
　　最近关于温州炒房团撤离国内楼市的消息一直不绝于耳，这次温州炒房团把“战场”转移到国外，似乎在进一步证实着这类传言。而温州炒房团的一举一动之所以如此引人关注，是因为这个名字实在是太响了。几年前他们的出现使炒房一词迅速为大众所熟知，同时也将楼市当中的炒房一族推到了风口浪尖。
　　但和刚出现时的热闹情景相比，炒房团的撤离显得要低调得多。就在几年前，外界对温州炒房团的整体印象是“出手大方，快进快出，富有视觉冲击力” 。
　　温州的黄先生早在1998年就开始投资房产，从住宅、商铺、写字楼到工业用地，都是他的投资对象。一开始，他只是在温州本地倒腾房子，后来他把眼光转向北京、上海等地。当时对按揭没有限制，买几套都行。
　　黄先生说：“那个时候做楼怎么做，温州人定金一放进去，就可以拿到20万元的回报。最多的那套房子是把30万定金交进去，按揭做了70万，3个月以后就卖到150万，30万赚50万。”
　　高额的回报使越来越多的人加入炒房队伍，手段也越来越多，一些炒房客利用转按揭漏洞，自己扮演上下家，反复自买自卖，不断抬高交易价格，从银行套取现金。一时间来自浙江、山西、香港的炒房团和各地零散的炒客在楼市攻城掠地，诸多神话也应运而生。
　　坊间盛传着某某腰间挂着几十把钥匙、某某用1万元炒楼迅速增长到100万等等故事。榜样的力量是巨大的，在炒房最红火时，很多楼盘的开盘现场都排起了长队，炒客也从早年只炒两三套房子到炒一个单元甚至炒整个楼座。
　　在炒房客“买房像买菜”的同时，各地房价水涨船高。面对昂贵的房子，一些真正需要住房的人在游戏中全面出局，于是愤怒的矛头指向了颇为扎眼的炒房一族。
　　一时间炒房客被认为是导致房价急剧上涨的“罪魁祸首”，甚至传说在一些城市，仅凭开发商散布“温州炒房团就要来了”的消息，就可令楼市价格上扬。现在回头来看，当时把导致房价暴涨的“帽子”扣到“炒房客”的头上有失公允。客观来讲，这些人之所以炒房是政策上有缺陷，包括土地政策不到位，税收政策不到位，金融政策不到位，房管政策不到位。
　　为了推高房价，还有一部分房地产开发商也在进行着炒作。一个经典的案例就是“天赐公寓”。
　　2005年4月8日，上海市“天赐公寓”在销售时，出现了一个奇怪的现象：总共114套住房，有49套全被一个叫李欣的人买走了，购买数量接近楼盘的一半，房子总价超过1亿元人民币。经过调查，这个“李欣”在合同上登记的资料都是假的。除此之外的一些购房合同也明显属于伪造：“买家”的名字居然是“A”“D”等英文字母。而上海市有关部门的工作人员调查发现，以英文字母作为购房人名字的行为，绝不仅仅是天赐公寓的专利。
　　民间资本、外资、开发商、房屋中介，在这些手的助推下，房价在他们制造出的恐慌的气氛中扶摇直上。为了抑制炒房，从2005年开始，一系列的政策开始出台，先是国务院关于稳定房市的8条意见，然后是加息、限贷、提高首付、限制外资购房……政策和措施一条接一条指向楼市投机行为。
　　与此相对应的是，炒房客开始遭遇寒流，温州炒房团的撤离显示的就是炒客们对炒房利润空间的悲观。
　　目前宏观调控已经初见成效，房地产市场已经进入了执行新政的时期。通过市场整顿，再加上年初股市火爆，民间资金有一些跑到股市，这与宏观调控密切相关。炒房团要继续炒房的话，利润空间就很小了，因为除了土地清算，还要交营业税、所得税等等。
　　对于那些手里握着大房子的炒客们来说，也没那么痛快就可以抽身走人――他们的房子现在并不好卖。
　　一个温州的炒房家族，如今正被房子折磨着。领头的周先生在上海小有名气，鼎盛的时候，他们手中的房子有80多套，资金上亿。2003年，国家开始进行宏观调控，最初他们没当回事，但2005年下半年以来，随着宏观调控政策的密集出台，他们的家庭会议也明显增多，一贯同心合力的成员之间频繁出现争吵。周先生本人很犹豫，如果马上把房子抛掉，肯定要降价处理；如果硬撑下去，他又无法判断未来房价走势将会如何。
　　作为高房价的推手之一，抢到先机的炒房客曾经尝到了不少甜头，但现在也处于进退维谷的境地，这让人们始料未及。
　　
　　房奴：生活被房子改变
　　
　　曾经有一套房放在我面前，可是我没有珍惜，如果上天再给我一次机会，我即使七大姑八大姨八竿子打不着的亲戚都借遍，也要买那套房！?
　　――这是一段在网上流行的“大话西游”购房版，勾画出没能在房价飙升前买房的懊悔。关于买房似乎只有两个选择，买票上车或者被甩得更远。但拥有了房子之后，感觉又是如何?
　　
　　北京的王先生日前因为拖欠银行房贷而被告上了法庭。他的房子是在2001年购买的，由于当时手头并不宽裕，他在银行办理了39万住房贷款，期限为20年，平均每月还款2400多块。那时北京的房价刚刚开始大幅上涨，各家银行都在积极拓展住房贷款业务，尽管王先生没有固定收入，还是很容易地办理了贷款。而王先生也觉得自己在做生意，每个月2000多块钱的月供问题不大。然而2004年下半年，生意突然出现变故，经济吃紧，银行的贷款也不能按时去还了。王先生如今尝到了无钱还贷的苦果，他还需要支付延迟履行债务利息，这个债务利息是比照银行最高贷款利息双倍执行，王先生现在每个月要还的钱由原来的2000多块变成了将近4000块。在巨大的压力下，王先生和妻子经常发生争吵，最终妻子提出了离婚。
　　2004年起，银行贷款利息上调了5次，一些月供还款额较大的人压力骤增。贷款纠纷案件也从2003年开始大幅度上升。其中大部分是因为当事人贷款购房，个人经济状况出现问题后无法及时还款，最终导致房子被法院查封。
　　这位北京购房人的艰辛只是个小小的缩影，类似的现象遍及全国各地。在房价暴涨的背景下，炒房人和开发商趁机制造热卖气氛，引起了人们的心理恐慌。即使是暂时不具备购房能力的人，也不惜开具虚假的收入证明，只为尽早买到合适的房子。这样不顾实际的买房行为带来了无穷的隐患。据上海银监局的统计，在2004年到2006年，上海房贷的不良率上升了7倍多。
　　
　　2003年，“房奴”一词开始流行。顾名思义，“房奴”就是被“房子”所“奴役”的人，即超出现有的能力买房，而导致生活质量大幅下降。
　　今年27岁的小林，是一家公司的职员，月收入4000元左右，毕业不到两年他就买了一套80多平米房子。总价将近50万，首付10多万是父母给的，其余的作了银行按揭，每个月他需要向银行还款2000多元。但是他没有想到，随之而来的生活变化很快将拥有房子的幸福冲得无影无踪。
　　小林的父母都在小城市工作，房子的首付几乎花光了他们一生的积蓄。现在小林收入的一半都得用来支付与房相关的费用，一切以房子为中心，能省则省。他轻易不敢和同事一起出去消遣，怕自己应酬不起；假期就呆在家里，外出旅游花费太大。小林慨叹道：“你想想，每天一睁眼，就欠银行的钱，哪还敢动花钱的念头？”
　　曾经，一则有关美国老太太和中国老太太不同购房观念的故事，在中国大地上广为流传。中国老太太说，我工作了一辈子，终于存够买房子的钱了；而美国老太太说，我工作了一辈子，终于把房贷还清了。“明天的钱今天花”这种观念已为人们熟知并接受，尤其在年轻一代里更是深入人心。
　　国家统计局城调总队的调查显示，中国20～29岁的年轻人中住房私有化率超过了78％。房地产专家李小宁认为，这是一个很不正常的现象，买房行为在人的一生中应该是多次完成的。比如在美国，一个人一生平均要迁徙7次。而我国年轻人一步到位的思想比较严重，一工作就买房，并且不考虑二手房和一居室，最差也要两居室，这对一个家庭来说压力太大了。
　　按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将会影响生活质量。但调查显示，有三成的房贷一族，月供占月收入的50％以上，他们放弃娱乐、不敢旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间享受生活。
　　接受了“寅吃卯粮”观念的人渐渐发现，它对个人理财能力、诚信制度、金融风险控制能力都提出了挑战。这种风险体现在小林身上，就是他的生活要用“买房前”和“买房后”来划分，以前看看电影、打打网球的悠闲已经很遥远了，他不知道这种围着房子转的生活什么时候才可以结束。
　　面子、开发商的炒作、银行早期对按揭的鼓励、超前消费、传统观念等等，这些因素合力将不少人推进了房奴的漩涡，使他们无意中加入到抬升房价的队伍之中。
　　沦为房奴是谁的错？有客观的影响，但关键是主观因素在作祟。大家为房子奔波忙碌，就是想让日子越过越好，可现实却背道而驰。房子是给人住的，而不是控制我们的枷锁。
　　
　　住房保障到底保障了谁？
　　
　　一份报纸的房产版中出现了一则出售二手房广告：“230平方米的超大面积、木地板、高档瓷砖的精装修、6个空调、6台电视、全套实木家具、跑步机等健身设备一应俱全。”
　　卖房子本来并没有什么值得大惊小怪的，可是这个所谓超大、超豪华的精品楼房竟然是政府为解决中低收入阶层住房困难而建设的经济适用房。
　　广告上所说的房子位于北京最大的经济适用房小区回龙观社区。经济适用房本应是中低收入阶层市民的居所，可这里的停车场却是另外一番景象：154辆汽车中，奔驰、宝马、悍马、奥迪等豪华汽车居然有33辆，占到了总数的1/4，其他像别克、帕萨特等中档车型更是数不胜数。经济适用房业主们的收入水平让大家感到惊讶。
　　这样的住房面积、这样的宝马香车，仿佛我们身处的不是经济适用房小区，而是豪华公寓。我们不禁要问，原本强调保障功能、意在解决中低收入人群住房问题的经济适用房到底卖给了谁？原本为达到安居目的的住房保障制度究竟保障了谁呢？
　　按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为――由相关部门向中低收入家庭的住房困难户，提供价格低于市场价的普通住房。按规定，购买者必须具备一定条件。以北京为例，条件之一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户，同时购买经济适用房必须用于自住。
　　然而在实施的十几年里，以经济适用房为主的住房保障制度的准入门槛早已被购房者无情地打破。据说从单位获得一张收入证明其实很简单，单位领导都希望员工能解决住房问题，不过是一张纸和一个公章的问题，没人会为难的。
　　作为我国住房保障体系的重要组成部分，经济适用房寄托了众多中低收入者改善居住环境的期待。但是现实却告诉我们，尽管各地政府对于经济适用房投入了大量的人力物力，但一纸简单的虚假收入证明就足以让“为无房可住的众多中低收入者提供住房保障”的承诺付之东流了。
　　经济适用房无法真正起到保障中低收入者居者有其屋的作用，解决办法是倡导中低收入家庭以租房代替购房。用不了多久，我们的廉租房、限价房会让所有的老百姓真正得到实惠，大庇天下寒士俱欢颜的日子就在眼前。
　　
　　居者有其屋――从梦想到现实
　　
　　想要一个家，居者有其屋，是每个人的梦想，是每个家庭的愿望，是和谐社会的终极目标。从新旧“国八条”到一年前的“国六条”，政府也在为抑制房价过快增长作着不懈的努力。
　　然而，国家统计局最新统计数据显示：一季度，全国70个大中城市房价同比上涨5.6%，全国新建商品房同比上涨6.0％，其中，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨1.9％和6.8％，普通住房销售价格上涨6.2％。
　　面对一年高过一年的房价，有人不再想干等下去。2005年4月，北京的于凌罡成立了个人合作建房公司。从2005年7月至今，于凌罡和他的合作建房公司先后参加了瑞士公寓、工体北路4号地和花园路25号地等三个项目的地块投标，但是都以失败而告终。
　　相比之下，深圳的个人合作建房者林立人要比于凌罡幸运一些。2006年底，林立人和他的合作者成功地拍下一座烂尾楼里的18套住房。然而今年4月6日，林立人参与深圳两栋楼的拍卖，却因为参加者违约而没有成功。
　　尽管遭遇挫折，于凌罡和林立人却并不想就此放弃，他们和其追随者都在为下一个目标努力。对此，广州的个人合作建房组织发起人魏琨说，我们并不是对抗什么，这是寻找理想的一种方式。我们想多做一些实事，用自己的力量建设更个性化的房子。
　　这些个人合作建房运动的发起人，都是怀着美好理想的性情中人。然而正如专家所说，要用合作建房的模式，让大多数人去解决自己的住房问题，是望梅止渴，用句通俗的话说，我们不能因为西红柿贵了自己去种西红柿。居者有其屋，实现这个梦想，还是得靠政府和市场这两只看不见的手。这也是今年两会期间，代表和委员们热议的话题。
　　在房价飞涨的今天，对于“天下寒士们”来说，经济适用房和廉租房的点滴讯息都能引起他们的关注。种种迹象表明，已启动廉租房建设的城市今年的动作明显大于往年。财力雄厚的北京市政府提出收购二手房和小户型，提供给更多的低保人群居住；深圳今年将投1.27亿元建设廉租房，包括劳务工在内的非深圳户籍人口也有望入住；厦门市今年则出台了名为“社会保障性住房”的新举措。
　　厦门市政府一次性规划了16个保障性住房项目，可以在两到三年内建成4万套70平方米以下的小户型住宅，这一数字基本上涵盖了所有需要保障的家庭，这些家庭年收入大多在5万元以下，人均居住面积不足12平方米。
　　厦门市民谭韵玲一家三口挤住在22平方米的周转房里已经有4年时间了，房间里只能容下一张床和几张简陋的桌椅。由于朝向不好，房间潮气很重，一进门就能闻到一股发霉的味道。
　　在街道社区的帮助下，谭韵玲一家申请了首批社会保障性租赁房，不久的将来，他们一家将住上全新的60平方米的两房一厅。根据他们家现在的情况，政府将返还90%的租金，这意味着一家人每个月只要交纳几十块钱就可以了。
　　2006年5月国务院办公厅转发了建设部等九个部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为”国六条”的配套细则，《意见》明确提出：“要优先保证中低价位、中小套型普通住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”
　　2006年底，限价房在广州、成都、杭州、青岛等地陆续出炉，今年4月，具有标杆意义的北京限价房地块招标高调推出，让苦苦等待的北京市民眼前一亮。所谓限价房，就是通过限地价、限房价来抑制房价的过快上涨。
　　据了解，北京今年将开工建设300万平方米限价房，而北京市相关部门的统计资料显示：近几年北京商品住宅的年平均销售量为4000万平方米左右，这样看来，限价房比例还不到10%。北京的限价房单价为6000元，比周围商品房低2000元左右。但对于北京中低收入家庭来说，6000元还是太高。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，目前限价房还处在探索阶段，推出的数量、比例都不大，效果也是有限的，还不能说是一种很成熟的房地产市场调控手段。
　　无论是廉租房还是限价房，都只是实现“居者有其屋”梦想的一个部分，都是整个住房体系的一个有机组成，要真正解决广大百姓的住房要求，显然还有不少路要走。
　　上海市房地产学会副会长印昆华和上海的房地产发展一路风雨同行，见证了上海房地产发展的每一道沟沟坎坎。他认为，解决中国住房问题，一个大圈，一个小圈，大圈是市场问题，小圈是政府社会保障配置。两个圈中间有交叉，中间那块就是用市场经济的办法，由政府提供一定的帮助来解决。
　　“居者有其屋”，怎么样才能从梦想到现实？印昆华教授提出了一个十六字药方――量力而行，自主其力，梯度改善，租购并举。最初先租房；有条件后可购买一套二手房作为过渡；通过一段时间的积累，再换成公寓房；等四五十岁有了经济实力，在郊外置一套别墅安度晚年。
　　今年3月5日，温总理政府工作报告对房地产做了千字论述，首次提出建立具有中国特点的住房建设和消费模式。他强调，房地产产业重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度；正确运用政府调控与市场机制两个手段；地方各级政府要对调控负责。
　　“居者有其屋”，不是每个人都有房产，而是每个人有房子住；“居者有其屋”，不是每个人都住在大屋豪宅，而是每个人都有适合自己收入水平的选择；“居者有其屋”，是每个人都拥有属于自己的温暖的家，是不再遥远的梦想。
　　编辑/麻 雯

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