十字路口的中国城市化与房地产:2018年中国房地产排名

编者按： 　　从来没有哪一个行业能像房地产业如此牵动人心，如此备受官产学界的关注，如此影响中国宏观经济的格局。中央宏观调控措施出台后，尽管不是单纯针对房地产的，但反应最敏感、嗓门最大、争论最多的莫过于房地产业。一路飘红、高歌猛进的中国房地产业仿佛突然走到红灯闪烁的十字路口，明天的奶酪在哪里成了一个争论不休的话题。著名房地产问题专家王志纲先生应本刊之约， 系统阐述了他对这一热点问题的看法，现刊发以飨读者。
　　
　　大洗牌来了
　　
　　7月中旬，由国土资源部土地利用管理司主办的首届中国城市土地运营博览会 (地博会)将在深圳举行。据说这将会是迄今为止规模最大、涉及土地与资本最多、国内外投资商和开发商最广泛参与的一次土地市场化运营的盛会。
　　这个本来要在去年地产开发高潮期举办的会议，由于非典的原因推迟到今年。而此时恰逢中央调整房地产开发政策，宏观形势发生了根本的变化。主办方在时间紧、任务重，仓促上马的情况下对会议前景颇为担心。谁料消息一发出，全国务大城市的政府官员、地产商以及有关方面的专家学者、主流媒体均表现出前所未有的热情。关注之切、期望之高、参会之踊跃大大超出主办者的意料。不少市委书记或市长表示将亲自带队参会，发展商更是“南拳北腿，东邪西毒”纷纷粉墨登场。不管是富裕的珠三角、长三角，还是贫穷的西部以及正在崛起的东部地区，人们都纷纷响应。为什么在大气候转“凉”的时候，反而出现这样的“热”现象?
　　地产商们之所以对此次地博会如此关注，是因为他们对市场的天然敏感。他们或许已经意识到，整个中国的房地产业要洗牌了，而且是一场产生强震的大洗牌。洗牌意味着市场变了、环境变了、规则变了、打法变了，不了解这些变化的人必将要吃亏、甚至被淘汰出局。地博会整合地产行业上、中、下游，汇聚官、商、学各界，正好为人们提供了一个观风向、察潮流、了解新规则、研究新打法，同时展示实力、乃至捕捉商机的难得平台。
　　而政府官员之所以对此次地博会表现出如此强烈的兴趣，表明他们也已经意识到，以土地为载体的城市运营对一座城市、一个区域发展的极端重要性，这无疑是一种可喜的历史进步。一个不关注、不懂得城市运营的书记、市长，很难想象他能够引领一座城市持续、健康、全面、快速地发展。
　　此外各种媒体及相关方而对此次地博会的重视，尽管动机各异，但有一点可能是共同的，即大家至少是朦胧地感觉到：通过这次大洗牌，中国城市发展和房地产业有可能进入一个新的阶段了。
　　
　　三个非常重要的拐点
　　
　　大洗牌与中国的城市化进程和房地产业发展的宏观形势密切相关。
　　今天的形势好比二十四节气中的“惊蛰”。也就是寒冬末尽，春意初生之际，人们听到了隐隐春雷，对即将到来的春天满怀憧憬，又在乍暖还寒的“倒春寒”里冻得发抖。为什么这样说呢?大家可以看看 1993年的宏观调控，一些冒进地产企业四面楚歌，哀鸿遍野。今天同样是宏观调控，并没有出现当时那样的局面。因为中国今天的城市化进程和房地产业发展，正好处在三个非常重要的拐点上。
　　―是中国的城市发展到了一个重要的转折点。中国今天的城市化率是37％，按照西方发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将面临一个起飞，而从30％到70％进入―个高速发展的阶段。中国经济经过前十多年超过两位数的增长，尽管问题仍然很多，但一些主要城市在经济上都有了一定的积累，不少书记市长正所谓“手里有粮，心里不慌，脚踏实地，喜气洋洋”。正准备图谋更大更高速的发展。
　　二是中国企业的发展到了―个新的增长阶段。同样经过十多年的积累，一大批优秀的企业成长起来了，特别是私营企业。他们都渡过了原始积累期，从饥渴不安的少年长成身强力壮的青年。他们已经不再依赖小投入，借贷起步，高风险，短平快，滚动发展的模式，有条件考虑大投入，长线和持续经营的增长方式了。他们的抗风险能力已大大加强，对市场的把握，对企业的能力和发展都有了充分的自信。
　　三是民问购买力大大增强，社会消费进入一个新的层面。人们的消费重心已从“必需型”转向“品质型”甚至“奢侈型”。 3年前中央提出“拉动内需”，就是看好中国广大的市场需求对经济增长的支持作用。
　　这三个拐点：一是政府――老头子手里有粮；二是企业一一老板心里有数；三是市民―――老百姓袋里有钱。有这“三老”皆有作为支撑，中央的宏观调控就不至于引起人的波动，反而会使城市和房地产业的发展变得更加有序、适度和可持续，所以我称这次调控为“点刹”，虽然发展速度慢下来了，但能量的有效聚集正是为了稳步的发展，所谓蓄势待发。对未来形势总体上应持乐观态度。
　　
　　留给后人一个什么样的中国
　　
　　那么，应该如何看待中央宏观调控对中国房地产的影响呢?
　　多年来，中国经济增长的―个突出特点就是粗放式，由此带来―系列严重问题，如“三高一低”――高消耗、高排放、高污染、低效益。“三高一低”的问题同样存在于房地产行业，甚至更为严重。有―个令人触目惊心的数字：目前全国城镇的城区面积仅3.1万多平方公里，这是经过2000多年的发展才形成的。但是由于这“三老”――老头子，要政绩，老板要发财，老百姓要置业，大家―哄而上，加上土地审批的混乱，目前我国被批出去的各类城区、园区的规划面积竟多达4万多平方公里。我们的城市一般规划到2020年，你想这短短上几二十里，我们竟要把中国2000多年才建起来的大城小镇再造―遍还多。如果真的实现了，我们今天这样粗放的建设，会留给后人一个什么样的中国?
　　对于人多地少的中国来说，土地本是稀缺资源，但是却被一些败家子随意挥霍，不少土地被以极低的价格出让。我们心里有时真是悲哀和刺痛――中国的土地就这么不们钱?
　　在这种情况下，对土地的严格控制已经势在必行。在去年召开的十六届三中全会上，中央提出了以人为本、五个统筹的科学发展观，表现在土地上，则意味着五级审批的混乱局面必将终结，存在着种种不小当交易的协议出让等做法也将不复存在。 土地将集中控制在中央和省级政府手中。土地的公开招标拍卖降成为必然，地产商们只能到阳光下展开博弈。至今为止，中国大多数发展商获得的利润中，相当大一部分是土地交易的差价。今后发展商只能在提高物业价值，营造更好的区域环境，提升地产区域价值中获取利润。那些没有雄厚实力，不能提供优质物业，缺乏专业能力和只做短线、试图获取暴利的开发商必将被淘汰出局。
　　
　　前大盘时代已经走向终结
　　
　　在这种背景下，我认为“前大盘时代”已经终结，“后大盘时代”即将浮出水面。
　　实际上，并非我们开创了大盘时代，而是我们遭遇了大盘时代。在1999年至2002年，珠三角与长三角涌现了不少的地产人盘，迫使处于地产开发最前沿的我们去研究和思考有关大盘开发的模式和方法，解决大盘开发中所面临的全新课题。人盘时代的出现决不是谁登高呼就能呼唤出来的。正如黑格尔所说，“凡是存在的都是合理的”。大盘时代的出现自有其深刻的历史背景。
　　首先是政府的城市管理滞后于市场经济的扩张速度，导致城市规划不到位。政府对土地的功能性质、产业价值没有清楚的界定和认知。许多政府行为都是被市场、被发展商推着走的。
　　其二，由于各地政府为直接拉动经济增长，争先恐后地人搞市政基础建设，土地收益自然成为缓解财政压力的一条通路，这里面不排除短期行为的因素。
　　三是地方政府无力按照专家建议的城市规划进行整体经营，也没充裕的财政进行片区的整体配套，更缺乏合适的手段和引擎宣传、推广城市。
　　总之，由于政府对土地价值认识不清，缺乏经营念，手段粗放，则力不足，从而给发展商提供了很大的空间。大船经营的开发商从某种意义上说是在市场的推动下，代替了政府的许多职能，从基础配套到生活、教育设施，必须一揽子承担，否则谁去买房?因此也带来了诸多先天不足。
　　除了先天不足这―内在原因，还有一系列外在原因导致了前大盘时代的必然终结。
　　首先是中央决策层在科学发展观指导下，必然要加以对土地的宏观控制力度，严格信贷审查和发放，强化投资管理，完善土地小让与开发的政策法律法规。
　　其次，各地政府已越来越清醒地认识到土地资源的稀缺性以及对整个城市发展的重要性。原来发展商收益的50％～70％是逐渐升值的土地，其余的才是房产，所以才会出现地价不断提升，而房价则可不变的现象。现在政府经过多年的积累，已经有财力规划城市的发展，越来越多雄心勃勃的年轻官员开始用城市经营的方式与发展商进行博弈。土地价值凸现，发展商低成本圈地的空间几乎没有了。
　　第三，农民兄弟们虽然文化水平较低，但他们不仅在战争中学会了战争，而且因为市场无形之手的推动，他们在城乡之间流动的过程中开始意识到土地的价值，所以现在发展商征地难度越来越大．而且价格不菲。
　　总之，国家醒了，政府醒了，农民醒了，这时任凭你发展商有天大的本事也不可能像过去那样圈到成千上万亩的廉价土地。因此，我们认为，以大量圈占土地为主要特点的前大盘时代已经走向终结，随之而来的则是后大盘时代浮出水面。
　　
　　房地产的非常规武器
　　
　　那么，后大盘时代又具有哪些特点呢?后大盘时代对政府和开发商意味着什么?
　　后大盘时代的第一个特点是具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治即在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最佳配置、最大价值。如美国20世纪30年代经济大萧条时期，罗斯福主持的国土整治，不仅通过以工代赈的方式解决了数千万人的就业问题，促进了美国的机场、港口、高速公路等基础设施的建设，还最大可能地实现了土地资源的价值和效用。目前，我国同样存在着国土整治的广阔空间，尤其在西部、东北。这将为众多开发商提供巨大商机。
　　后大盘时代的第二个特点是，一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、甚至超越国界。一个最典型的代表就是杭州宋城集团。1996年，黄巧灵成功开发了宋城――中国最成功的主题公园。1999年前后，在我们参与宋城集团另一个项目杭州乐园的策划过程中，双方共同酝酿了一个梦想，这就是在杭州乐园所在的湘湖，再造一个与西湖交相辉映的全新板块，黄巧灵对此有一个形象的概括：“一座飞进未来的城市”。今天他离这个梦想已经很近了，这就是2006年在杭州举办的世界休闲博览会。宋城集团立意通过这个博览会，配合政府把杭州作为世界休闲之都的形象展示出来，同时沉淀一个以休闲为主题的国际色彩的新城区。由此对中国乃至世界休闲、旅游及房地产业产生巨大的影响。
　　可以说，后大盘时代将在更广阔的战略背景下，将城市运营、区域运营与泛地产的有机结合推向一个全新境界。由此也决定了后大盘时代的另一个突出特点，即在城市居民收入日增的情况下，房地产的内涵与外延都将得到极大的拓展，可以与旅游、休闲、教育、体育、会展、健康等众多产业广泛嫁接，从而给城市经营者及地产开发商提供了很大的发展空间。
　　再说工业园区，十几年来，神州大地的开发区，可说是“村村点火，户户冒烟”， 90％以上的开发区都没有释放出土地的真正价值。十几年前的各个大城市的产业园区几乎都在城郊结合部，但随着中国经济的迅猛发展，这些昔日的工业园区居然变成了新的城市中心区的一部分，如果还以传统的方式招商引资显然不行。所以，我们提出将园区经济与城区经济融合，建立居住、办公、休闲一体化的新型工业园区，作为拉动城市发展的重要引擎。这种新型的产业园区的含金量、发展空间及发展后劲远远超过常规工业园。如果说常规的工业园区的能量是手榴弹，那么新型工业园所释放的能量就是原子弹。
　　
　　地产业的新机会
　　
　　也是从这个意义上，我认为，国家对土地开发的紧缩与控制，并不意味着开发商失去了新一轮的发展机会，机会永远都存在，只是不同时期呈现的面貌不同而已。虽然要再获得廉价的土地很难，但是如何在现有的土地存量上做好文章才刚刚破题。土地资源越来越稀缺，城市的价值也在不断增长，对开发商来说，这既是新课题，又是好机会。随着中国市场经济的纵深发展，政府的职能也会发生很大的转变――制订游戏规则，当好竞赛裁判，营造投资与发展的良好氛围等。从旅游、休闲、度假、会议、会展，到新型的园区经济、旧城改造、新城建设，都给锐意进取的开发商提供了巨大的发展空间，真是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。
　　所以，我们才说后大盘时代开始浮出水面。后大盘时代对开发商的要求与前大盘时代肯定不同，如果开发商仅仅会盖房子，懂得户型、容积率或者园林景观是远远不够的。必须懂得用区域经济及城市经营的眼光，用动态发展的战略意识；懂得以复合的手段经营项目。能够深刻体认决定地块价值。随着中国宏观经济政策的转型，随着政府财力的积聚以及城市综合治理能力的提高，在后大盘时代能够独领风骚的已经不可能是传统意义上能大肆圈地、低成本运作的开发商，而是那些有实力、有品牌、有产业引擎，并且深具战略眼光的发展商，他们善于借助外脑，善于整合资源、打造产业平台，熟悉各种复合开发手段。
　　总之，随着前大盘时代的终结，后大盘时代浮出水面，地产开发商必须把握好几个问题：一是把握宏观趋势，了解政府意图；二是理解相关区域与城市；三是关注与城市发展同步增长的相关产业；四是把握与经济增长同步衍生出来的多元化需求。只要把握好这几个问题，在充分评估自己的企业实力和资源整合能力的基础上，制订出相应的长计划、短安排的企业发展战略，必会在新一轮的经济发展中再塑辉煌!

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