恒大的上市过山车 恒大童世界过山车

　　今年让许家印坐上首富的首要功臣是房价,而一两年前让许家印夜不能寐、为资金发愁的也是房价。只不过前两年呼啸而下,今年是盘旋而上。一部恒大上市的曲折史,也是中国房价的涨跌史。。
　　
　　1月5日,港交所,意气风发的许家印敲响了上市铜锣。他一手创立的恒大地产历尽几次波折,终于正式登陆H股市场。
　　巧合的是,这一天也是2009年福布斯中国富豪榜在上海发布的日子。在这个榜单上,比亚迪的王传福以396亿元的身家排名第一。然而几个小时后,许家印就以422亿元的纸面资产,超越王传福成了中国内地的新首富。
　　帮许家印登上宝座的是上市首日猛涨的恒大股价。当天恒大公开发售了16.1亿股,占公司股本10.8%,集资额近60亿港元。可到收盘时,每股3.5港元的开盘价涨幅已经高达34.29%。按照上市首日收盘价计算,恒大地产公司总市值达到705亿港元,超过碧桂园,成为在香港上市的最大内地民营地产企业。
　　而在三年前,恒大还是一家规模不过70亿元、土地储备310万平方米的中等公司。可到今年三季度末,它已成长为市值膨胀10倍,土地储备猛增至5100万平方米的庞然大物,它的势力范围也从当初的广州、佛山两个城市的“小城邦”扩张为23个城市的“大帝国”。
　　上市当日的答谢会上,掌握恒大68.01%股权的许家印,喜笑颜开,翘起了大拇指,迎来了自己事业的巅峰。不过,从夸张的数字游戏回溯,以超常规方式发展的恒大并非一帆风顺,甚至一度面临资金链锻炼的窘境。
　　“一开始是百亿市值的公司,后来变成了千亿。去年上市不成回到了百亿,现在又有了千亿公司的可能。”一位投资恒大的投行人士说,这三年的赴港上市之路跌宕起伏,仿佛坐了一回过山车,戏剧性之处不输任何一部大片。
　　
　　上市梦起
　　
　　恒大的上市之路,发端于中国楼市的“黄金十年”。
　　自1998年国家取消福利分房制度之后,经济学家及开发商几乎一致认为房地产业将迎来快速发展的 “黄金十年”。房地产业市场化招来了各路资金的争相涌入,恒大正是其中之一。只不过,这家注册于1996年的公司那时还名不见经传。
　　1998年,恒大开发了其首个项目金碧花园,而后来与其同为“广东地产五虎”的先行者合生创展已经在香港上市。这之后,其他“三虎”富力、碧桂园和雅居乐也都先后在赴港上市,有了资本就圈地,打通了资本通途的“四虎”,自然也领先恒大一步,开始全国扩张,这是后话。
　　2000年,不甘人后的许家印在广州站稳了脚跟,旋即开始布局广东,同时也萌生了进入资本市场的冲动。和同城的南派地产大佬们奔赴港交所,老家河南的北方人许家印选择了另一条上市路径――国内“借壳”。
　　2002年8月,恒大受让琼能源4186万股法人股,成为第一大股东,之后琼能源更名为恒大地产。许家印将旗下广州花都绿景地产90%的股权注入恒大地产。重组后,恒大地产2003年上半年就成功扭亏:实现营收1.21亿元,净利润达4698万元。
　　不过,随着国内资本市场低迷,恒大地产又遭遇了一些事件,许家印开始将目光转向海外。而此时一线城市的房价正加速上扬,二三线城市的楼市也逐步加温。对于像恒大这样的区域开发商而言,去全国淘金自然成了不二选择。于是,自2004年开始,打着“二次创业”旗号,恒大派出数队人马奔赴各地看地买地,许家印的扩张战略只剩下资本这个关口需要打通。
　　2006年8月,恒大以7000余万元的价格,将所持有的绿景地产所有股份“贱卖”给了广州天誉房地产。从当年12月开始,“净身”之后的恒大集团陆续通过发债方式,向知名银行募集5亿美元。
　　2007年,中国楼市迎来了数年未见的疯涨局面,形势如此之好,恒大的海外融资自然也越发迫切。1月,三家国际投行美林、德意志银行以及新加坡淡马锡,斥资4亿美元购买了恒大8%的股份;8月,恒大通过瑞信担保,再次筹得4.3亿美元境外贷款和2000万美元境内贷款;9月,通过抵押恒大御景半岛项目,恒大又从美林贷了1.3亿美元用于购买土地。
　　至2007年年底,数次融资让恒大获得了共约18亿美元的资金,资金充足后,恒大开始疯狂扩张和圈地――2007年恒大的土地储备较2006年暴增九倍,高达4580万平方米,其,在19个城市拥有了33个房产项目,总楼盘面积约1630万平方米,总建筑面积约3070万平方米。这一土地储备,是当时老大万科的近两倍,仅次于刚刚在香港上市的“巨无霸”碧桂园,位居内地房企的“老二”。
　　
　　全速奔跑
　　
　　让恒大大举融资买地的动力,一是房价狂飙,一是来自赴港上市的诱惑。
　　过去几十年中,香港基金的分析师以NAV(净资产估值法)而不是市盈率来衡量房地产公司市值。NAV评价体系下土地储备规模庞大的公司往往得分更高,2007年上市的碧桂园正是以天量土地储备而受到追捧。想要超常规发展的恒大显然乐于做第二个。
　　而在销售上,恒大也同碧桂园一样,以低价大盘完成快速的资金回笼。在2001-2005年间,恒大“开盘必特价,特价必升值”这句宣传语的身体力行在广州屡试不爽。一位在广东从事地产营销代理多年的人士对记者说,许家印十年来一直奉行的营销策略对许多同行相当有杀伤力,“很多房地产企业都拿他的快速营销和‘成本价’策略没办法。”
　　能够始终采取这种策略,一方面源自恒大的“紧密型集团化管理模式”――所有的招标采购权都集中在集团总部,总部上千人不做具体业务而专事管理;另一方面,也来自恒大高举高打的大手笔营销手段。
　　尽管总部设在广州,但与低调的粤系房地产企业风格迥异,许家印这个“北佬”不但喜欢搞全国一二十个城市数十个项目同时开盘的噱头,还极善于打“名人牌”。
　　今年8月,恒大就以500万元的天价合约,加上300多平方米豪宅的优惠条件,聘请郎平担任恒大女排主教练。此消息如同一枚重磅炸弹,迅速在国内外引起强烈反响。不仅国内媒体200多家媒体报道恒大女排事件,国外媒体如法新社等都对此事也给予了关注。有人事后计算过,以同样的广告版面计算,恒大若要达到同样的宣传效果,花费至少以亿元计。许家印聪明地使郎平的名气转化为广告效应,而文娱明星则更是其营销楼盘时的常客了。
　　恒大“御景半岛”开盘时,许家印就曾请到成龙和范冰冰两位重量级明星助阵,当时来看明星的人数不胜数,将现场围得水泄不通。随后,恒大地产高调宣布,御景半岛开盘首日成交10亿,开门大吉。
　　显然,这种手法不但能带来楼盘销售的人气,还能帮助原本偏居一隅的恒大在国内外投资者中迅速提升知名度。
　　有意思的是,因为常常邀请英皇旗下的明星代言楼盘,许家印还结识了英皇主席杨受成。据香港媒体报道,正是他将许家印引荐了给新世界集团创办人郑裕彤。而因敢于冒险而被称为“鲨胆彤”的郑裕彤,不久之后也成为恒大熬过低谷与成功上市最关键的人物。
　　
　　风向突变
　　
　　2008年3月12日,恒大地产公布了招股说明书,显示此次共发售约29.61亿股份,其中28.5亿为新股,招股价介于每股3.5港元至5.6港元,计划募资103.6亿至165.76亿港元。按计划,恒大将于3月28日在H股正式挂牌。
　　作为恒大上市的联合保荐人,瑞信报告对恒大地产估值1208亿至1321亿港元,美林估值810亿至1300亿港元。这些估值高点,均已超过内资地产公司中市值最高的碧桂园。而许家印超越杨惠妍,成为国内新首富也成为当时媒体报道的重点。
　　不过,让许家印始料未及的是“气候突变”――原来势如脱缰的房价此时开始上涨乏力。自2007年11月中旬的广州、深圳始,房价的明降或暗降逐渐刮向全国。王石此时抛出的“拐点论”更是激起巨大争论。
　　中国楼市在“黄金十年”的尾巴上,开始显露出进入寒冬的征兆。
　　对恒大来说,麻烦的事情远不止如此。此时,次贷危机越演越烈,国际热钱开始看空房地产,各大银行执行货币紧缩政策,资本市场一片风声鹤唳。
　　就在恒大地产全球路演期间,美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。恒大三天的招股时间内有两天,香港恒生指数单日下跌超过1000点。不过,此时为“督战”上市连当年“两会”都缺席的全国政协委员许家印,显然还想做最后的努力。3月17日,恒大将招股截止日期延后至19日,在没有获得机构投资者认可的情况下,恒大试图以比较低廉的入场费,吸引散户。
　　许家印的不甘来自背负的资金压力。2007年的疯狂扩张已经让恒大的资金链日益紧绷。当时的招股书显示,恒大融资将主要用于清欠债务,其中,53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金,9.1%用于部份偿还瑞信借取结构担保贷款。
　　而且,让恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押全部以上市为解除条件,如若恒大不能如期上市,将很有可能陷入资金链断裂危机。
　　与此同时,港交所一项新规定要求,2008年4月后上市的公司,必须在招股书中写明2008年半年或全年盈利预期。3月前上市的公司,则无需对全年盈利预期作出承诺。尽管恒大的报告预测其2008年盈利将达77.57亿,是2007年近八倍。但在市场整体萎靡之下,恒大是否敢对2008年盈利预期做出如此高的承诺值得怀疑。
　　正因如此,在大多数地产公司收缩战线,退出土地“招拍挂”之际,2008年1月恒大仍以41亿天价迎娶了广州新地王天河区员村地块,许试图用这种近乎豪赌的方式,为此次上市添加多一点的资本。
　　
　　断腕自救
　　
　　尽管使尽浑身解数,恒大最终还是没能力挽狂澜。3月20日晚19时,恒大在香港联交所网站发布公告,宣布中止上市计划。
　　“恒大地产是这一轮上市潮的风向标,其他公司将关注恒大地产表现,以确定上市计划。”摩根大通中国房地产分析师魏志鸿说,恒大上市搁浅,引发了同业的集体忧虑。排在恒大之后等着上市的星河湾、龙湖地产等诸多内地房企,此时也纷纷调整了IPO计划。
　　这时的楼市以万科降价为标志,迅速跌入量价齐跌的泥沼中。3月末,SOHO中国总裁潘石屹爆出“百日剧变”论,表示“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期”。
　　但恒大已经顾不上别人的死活了。计划中120亿到150亿元的融资中断了,4580万平米的巨额土地储备从宝贝变成了负担。一时间多米诺骨牌般的流言四起,恒大旗下多个项目传出停工、破产的消息,其资金链即将断裂的传闻不绝于耳。
　　一直到当年9月份,恒大都是用两三个项目的销售苦苦支撑20多个项目的建设,光是32个在建项目面积就高达906万平方米,资金缺口100多亿元。期间恰逢512大地震,许家印后来回忆说,“当时捐2000万元感觉比现在拿出10亿还要困难”。
　　2008年7月1日,在IPO延迟三个月后,许家印才向外界透露了他在谋划上市前想好的备选融资方案:一是恒大上一年开工、正在建设的36个项目,预计当年可售面积共750万平方米,在3月份时,已有近400万平方米物业可以马上销售楼宇回笼资金;二是拿一大批项目进行合作;三是增资扩股。
　　中止上市当晚,许家印在美国组织高管通宵开了电话会议,重新安排了遍布全国的20多个项目开发进程,采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针,缓解开工和资金压力。仅仅一周后,位于广州的“御景半岛”开始以7折促销。2008年9月30日,恒大在全国的近20个楼盘同时以八折开盘。
　　恒大内部人士承认,当时部分楼盘甚至低于成本价。其降价幅度之大、涉及楼盘之广皆创去年房地产降价记录。这种倾销式促销使恒大回笼了20多亿现金,当年销售额则高达100亿元人民币。
　　但为了赢得喘息之机,光靠便宜买楼还不够。据后来许家印自己说,暂停上市后的三个月,他将主要精力都放在了香港,每周要和郑裕彤一两次饭,“差不多可以说在这里上班了。”
　　让许家印“瘦了四五斤”的这三个月饭总算吃出了结果。
　　2008年6月,郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大。连同美林证券、德银证券和科威特投资局等投资者共计5.06亿美元的资金让恒大活了过来。同时,郑还以4.78亿人民币获得恒大在佛山和武汉的两个项目约60%的权益。恒大的招股书显示,这笔资金占恒大2008年税前利润的50%。
　　而让许家印感到欣慰的是,在经历上市失败的那段最低潮时,集团900多名中层骨干中,没有一个辞职的,这也可以看出他的个人魅力和凝聚力。据说,作为一民营企业,这900来中层中,没有一个是他和她太太的亲戚,队伍彻底职业经理人化。
　　
　　涅?梦圆
　　
　　危机暂时度过,但恒大的销售攻略并未停止。截至2009年前三季度,恒大卖掉了460多万平方米的房子,是其此前13年历史销售面积的总和,并录得231亿预售收入,以此锁定了2009年全部的收入和明年收入的五成。
　　促使恒大不敢懈怠的还是上市。今年恒大的招股书中披露:若恒大不能在今年10月上市,许家印的控股权很可能将丧失。
　　2008年6月的私募融资,许家印从郑裕彤等投资者手中要来的5.06亿美元救命钱代价并不止12.58%股权。融资协议显示,许家印许诺的最低回报率为100%。若没有到达回报要求,许将转让等值股份直至达到要求。
　　这一协议在今年10月份就将到期。以最低回报率计,其12.58%股份将翻番达致25.16%。而2006年第一轮融资的股权也将扩至与70%回报率相当的股份,加之2007年一笔4.3亿美元的股权抵押和优先股协议。三者合力将使许家印的股份将缩至30%左右。
　　不过,许家印显然也不是吃素的。手握大量投资的恒大反而显露出些许“欠钱的才是爷”的气势。去年10月份,因恒大未能完成4.3亿美元贷款协议中最低业绩线而违约。投行的人主动找上门来跟许家印协商解决办法,但被告知因为约好别人打高尔夫,许只能给他们10分钟时间。
　　部分金融投资者开始对恒大上市感到无望。在今年初双方计划由恒大赎回可转债和部分股份,德意志银行率先将有关股权和债权转让给了郑裕彤控制的周大福。
　　只是尽管短期内恒大不大可能真被瓜分,但投资者的压力始终存在。今年初,恒大在港市的股票代码3333过期,许家印还是拿出100万元延长了其有效期。
　　不过,就在这样一个微妙的时刻,楼市的复苏适时出现了,既拯救了许家印,也重新激活了他的上市计划。未等其他投资者退出,房地产市场迅速发生反转,到6月份达一个高潮,房价重回上升轨道。而股市也走出了一条持续4个月的上涨曲线。这让恒大和其背后的投资者们重燃了希望。
　　2009年6月,许家印在内部重启上市。紧接着的7月份,借广州超五星级酒店开业,恒大遍请媒体、合作伙伴、投行赴会,正式宣布重启上市。8月,恒大向港交所递交了上市申请。8月23日,恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售,依然有约八五折的巨大折扣。第二天,在全国主要报纸和网络媒体上,恒大高调招聘15名地区分公司董事长。
　　而在这之前,通过向中华慈善总会捐款3000万元和恒大女排签约郎平等一系列极具恒大风格的举动早已展开。到短时间内,恒大以其擅长的手段营造了极高人气。
　　而在恒大路演第一周遭遇IPO市场转冷,香港主流基金无一下单的尴尬之时,已是恒大股东的郑裕彤展示了他的能量。
　　恒大酒店的开业仪式上,84岁的郑裕彤不顾当天40多度的高温,坚持在室外参加完开业仪式。在他的带动下,刘銮雄、张松桥乃至李嘉诚等香港大佬都出数亿美元的大手笔认购。最终让恒大公开发售部分股权获得了46倍超额认购。
　　其实,单从资本市场来看,由于上市房企过于密集,此时上市的环境并不好,此前,华南城、恒盛地产在香港上市的第一天就面临“破发”的尴尬局面,而早于恒大启动IPO的深圳卓越地产,在临门一脚之余主动铩羽而归。
　　恒大的成功很大程度上归于许的出色营销和良好的人脉。“恒大最成功的地方是吸引了众多富豪的撑场。在香港市场,吸引富豪家族认购股权历来是带动整个市场人气最有效的策略。”亚银投资研究部主管李大卫说。
　　其实恒大在上一次上市未果之后,就痛定思痛。许家印这一年多来一直频繁进出香港富豪圈,并通过他的新排档郑裕彤接触了后来众多认购的香港富豪。
　　恒大成功上市,郑裕彤收获了1.2亿美元的回报,许家印也荣登首富宝座。
　　不过,过山车般演完上市这部大戏,要真正超越万科等领先者,新贵恒大还有很多的路要走。
　　但尽管恒大在《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜》榜单上以土地储备、销售面积、销售金额等五项第一领跑,其可持续性主营利润却仅为2600万元,其住宅均价只有万科的一半左右。

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