大都会万科【万科试水“公共租赁住宅”】

　　一直在广州求学的孙先生，刚刚硕士毕业，初入社会，收入不高，刚好碰上万科经济租赁房项目“万科土楼”交付使用，他成功获得了入住资格。 　　“土楼”是对万科公司位于广州金沙洲经济租赁房项目的昵称，因其模仿福建客家围屋的建筑形态而得名。它正式的名字叫“万汇楼”。万汇楼外圆内方，内围有众多公共活动空间，球室、杂货店、洗衣中心等，一应俱全。虽然每一户都十分袖珍，但“麻雀虽小，五脏俱全”，厨房、厕所、客厅一样不少，而且采光通风良好。
　　万汇楼最小的一室一厅租金350元/月，普通公寓都是35平方米左右的两室一厅，约450元/月，相当于周边城中村的租金价格。
　　“万科土楼”所提供的低廉租金、良好环境以及倡导的社区“自治”的新客家文化，吸引了众多“南漂一族”。
　　
　　 全新的尝试
　　 “万科土楼”在2006年建设之初，即成为业界关注的焦点。作为第一个吃螃蟹者，万科的初衷是模仿福建客家的围屋结构，盖一栋楼，然后以便宜的价格租赁给中低收入人群，成为民间“公租房”的提供者。
　　业界人士称万汇楼为廉租房项目，但万科认为，将“万科土楼”定义为廉租房并不合适。
　　廉租房是针对城市最低收入群体，租金需符合政府标准，而万汇楼的定位和租金水平，都区别于政府的公建项目。万汇楼并不是为城市低收入居民提供的长久居住方案。它更像是一个带有居住探索性质的暂时性居住解决方案。
　　万科公司董事长王石说，“低收入者分为长期低收入者和暂时低收入者，相对后者的需要，开发商不用政府任何补贴，可以自己调整开发的产品来解决，但是前者需要政府的帮助和补贴，成片开发。”
　　“万科土楼”就是在政府不提供任何补贴的前提下，由万科在广州利用公开招拍挂的方式获取土地，是万科无偿投资建设中低收入宜居住宅的实验项目。因此，称其为民间“公租房”似乎更为合适。
　　万汇楼自2008年7月交付使用至今，普通公寓及集体宿舍出租情况良好，出租率稳定在92％左右，最高时可达到100%，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
　　然而，前不久广州万科“万汇楼”项目负责人向媒体透露：万汇楼将面临57年才能收回成本的尴尬局面。
　　相当高的入住率与相对较低的成本回收率形成鲜明对比，如果“土楼”长时间无法收回成本，那么，受限于高昂的地价，王石希望“土楼”可以在城市的边边角角四处扎根的理想，就将与现实产生距离。而“万科土楼”的有益尝试，也或许将成为绝唱。
　　公共租赁住宅的运营体系与万科擅长的商品房开发有很大不同。要在提供低廉房租的同时，保证“土楼”实现自力更生，并不是件容易的事。
　　“万科土楼”项目建筑面积1.2万平方米，有近300套居住单元，通过灵活的内部空间分割，最多可容纳1800人居住，容积率达到1.2。然而，有专家认为，土楼的收回成本时间过长，是因为容积率过低。
　　万科公司表示，建设管理万汇楼，完全不以盈利为目的，也并未要求政府土地税收优惠政策的支持，从目前的情况来看，提前收回成本的可能性不大。
　　“试验的意义，就是要得到经验，或是教训。”该项目相关人士坦言。即使在万科内部，大家也默认，这是一片全新的“试验田”。
　　
　　“只要有一块钱利润”
　　2005年下半年，万科曾和住建部联合推出征集“给低收入者造房计划”的设计方案，这被认为是万科建设公共租赁住宅的前奏。
　　而2006年无疑成为万科的转型年。万科以“万汇楼”作为试点，尝试以公益为目标的公共租赁住宅建设。
　　对于转型年，王石介绍，万科将着力于三个体现“企业公民责任”的工作：推广公共租赁住宅建设；设立专门用于居民旧村落保护的基金；推进节能环保运动。也就是说，2006年的“转型”体现在对保障房的开发上，自此，万科对保障房项目的热情空前高涨。
　　2006年至2009年，万科已竣工和在建的各类保障性住房项目10个，共159万平方米，包括配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。2010年，万科通过竞标以代建方式参与了深圳、北京、南京、福州4个保障房项目的开发。一向特立独行的万科，就以这样的系列动作成为全国第一个以实际行动介入公共租赁住宅市场的房企。
　　今年4月，北京万科又与河北省住房和城乡建设厅签订了河北省保障房建设战略合作协议，将大力参与河北省保障房的建设，计划在张家口、保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州等城市建设限价房、公租房和廉租房。
　　万科表示，参与保障房建设，主要是基于社会责任的考虑。“只要有一块钱利润，万科就愿意盖保障房”。
　　然而，“不赚钱”的开发计划，对于一家上市公司而言，又将如何面对股民的质疑？
　　万科相关负责人承诺，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境。万科愿意在不损害股东利益的情况下，积极参与保障房建设，承担社会责任。
　　“房地产公司本来资金链就非常紧张，”机构投资者吴帆表示，“如果真不赚钱，很可能影响到今后的业绩。或者赚少一点，或者能够得到政府其他的优惠，但是不能纯粹地不赚钱。”
　　
　　价值远非如此
　　对于万科高调涉足公共租赁住宅建设，业界议论纷纷，观点不一。有人称其为“公租房”秀，也有业内人士猜测这是为了增加手中租赁比重；而作为当事方，万科则宣称涉足公共租赁住宅纯属尽“企业公民”义务。但绝大多数人认为，结果并不重要，“万科土楼”的试验价值远不止如此。
　　今年国家明确提出要引导社会力量参与保障房的建设运营。万科此举，正是对政策的有益尝试，也为其他房企提供了不可多得的直接经验。
　　实际上，香港、新加坡等房地产较为成熟的地区，其公共房屋建设三分之一以上都有社会资本参与。而且，新加坡有87％的人居住租屋，香港公共房屋居住人数占居民总数的50％；与此相比，我国在保障房建设的量上还远远不够。如此庞大的待建规模，仅凭政府自身力量来运作显然是非常困难的。
　　再者，对于政府而言，资金瓶颈是当前影响保障房推进的一大障碍。长期以来，保障房靠财政和社保资金投资建设，但这两块资金的供应量是非常有限的。解决资金来源依然要靠“以财政为主，多渠道筹集”，企业参与是解决资金问题的有效方式之一。
　　世联地产顾问（中国）有限公司董事长陈劲松认为，“社会参与政府保障房建设完全可行，不仅如此，时机也已逼近成熟。”
　　虽然社会资本参与保障房建设能否成功，还是个未知数，但万科始终认为，在一定的政策优惠下，创新运行管理、融资等体制机制，社会资本投资建设保障房是完全可行的。
　　业内人士指出，关键是政府要转变观念，完成从“大政府”到“小政府”的转变。同时借鉴房地产成熟地区的成功经验，以此为社会资本的顺利介入制定规则，完善保障性住房建设体系。
　　“我国保障房体系还不健全。在制度没有保障的情况下，万科做公共租赁住房是不能持续的，但这是为以后做铺垫，一旦政府‘闸门放开’，万科凭借其在公共租赁住房建设上的先期经验，就有足够的把握参与投标。”
　　“这一举动着实让人吃惊，有这样一个计划王石很聪明。和当年的李嘉诚一样，有着先见之明，这个项目在中国很有前途，在房价疯狂的时期，这一举动可以缓解很多人的压力。从长远利益来看，买不起房子的工薪阶层可以达到几亿人，在不同城市推广这个项目，受益还是很大的。”
　　“少建一点高档住宅，多开发一点高密度的普通住宅，或者缩减一点利润，将价格定得低些，加快存量土地开放，增大供应量，这才是真正实行企业公民的做法。”
　　“这种行为太好了，我们十分支持。但不希望这种行为的主体是一个企业，而应该是我们的政府。毕竟一个企业的能力是有限的。”
　　“万科其实对国家政策一直跟得很紧，公共租赁住房（或者其他类型的解决中低收入群体的产品）肯定是未来中国政府必须面对的，就像目前城市化的滚滚洪流一样。”
　　“值得指出的是，地方政府并无财力解决公共租赁住房的问题，肯定会通过市场化运作的方式实现，既然是市场化，就一定会给运营者一定的利润空间，因此万科的提前介入从商业角度来讲也是应该肯定的。”
　　“公共租赁住房是调控房地产市场的唯一正确、最有效、最直接、最根本的手段，企业来做公共租赁住房不符合市场运行规律，企业在当前市场环境下应该做的是，多增加供应，而不是保证住房。”
　　“我不认为万科是在做秀，我宁愿认为这是企业主动承担社会责任的一种表现。万科做公共租赁住房和政府目前尚未对公共租赁住房详情进行披露并不矛盾，这只能说明现在公共租赁住房的进展比较缓慢，真正落实还需要时间。”
　　“品牌建设也好，作秀也好，不管万科是出于什么样的目的，至少万科确实已经走在国内房地产开发企业的前列去做一件有利于老百姓的事情。品牌的建立不仅仅是做好产品，社会利益的体现不正是企业品牌建立与提升的基础吗？”

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