刘爱明：住宅产业化是一种颠覆

　　 　　满足大众个性化需求的方式,恰恰就是走标准化道路｡ 　　 　　10月25日,万科上海中心,万科集团副总经理､上海万科董事长刘爱明伫立窗前,望着他脚下的这片战场｡
　　在这里,万科结出了硕果｡今年7月,集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程”封顶,即将接受市场检验｡
　　这是万科工业化生产历经7年后,从实验室正式迈向市场具有里程碑意义的一件大事,也是推进中国住宅产业化进程的重要一步｡
　　刘爱明心情愉悦,住宅产业化的话匣子一打开就滔滔不绝｡
　　
　　产业化是生产力的革命
　　
　　新民周刊:你们似乎已成为国内住宅产业化的“领头羊”｡万科怎样看待这个角色?
　　刘爱明:万科内部很早就提出住宅产业化,1999年,王石对建设部有关领导提出这一概念,很快万科就建立建筑研究中心,此后七八年,万科开展了一系列住宅产业化行动｡王石是一个对未来判断很敏锐的人｡他当初提出住宅产业化,即便内部也没几个人信｡我们与外界谈起时,人家也不感兴趣,似乎觉得万科提出了一个无厘头的话题,根本不搭你的茬｡
　　对住宅产业化的认同需要一个过程,在我们看来,当下越难以认识,未来就越可能被证明是正确的｡到了2003年有人开始质疑,说万科是哗众取宠,认为住宅产业化不现实｡这是一个可喜的转变,尽管人们仍持否定态度,但至少愿意和你讨论了,说明人们开始思考住宅产业化｡这几年里,万科加大了住宅产业化的力度,做出一些实际成果后,大家开始改变质疑,来努力理解住宅产业化了｡
　　实际上,万科选择住宅产业化是企业内在需求使然｡起初思考住宅产业化并没有达到现在这个社会责任的高度,当初只是在想,传统方式建造房屋总是会有错误,而且错误总是在不断重复｡万科既然已经是行业的领跑者,那就必须带头思考解决这个问题｡
　　另外,这几年国内住宅需求旺盛,市场提供了壮大规模的机会,但问题是企业自身能否做到｡我们认为,如果不改变传统生产方式,规模是难以做大的｡现在生产1万套住宅,质量尚且难以保证,未来如果生产10万套,那质量问题岂不要成为灾难?!
　　万科要做大,但怎样才能做大?即使销售数量在增长,但只是简单的数字叠加,很快会遇到极限｡而我们要求的是企业规模扩大的同时,自身效率､产品质量､客户满意度也要提高｡
　　譬如上海万科,2005年八九个项目要两三百人管理,现在差不多30个项目了,如果生产方式不改变,那企业岂不是要增加到七八百人?如果将来项目更多,那怎么办?
　　所以我们从多角度考虑,得出结论是必须产业化｡
　　可以说这是一次生产力的革命｡
　　新民周刊:我们很想知道,7年间,万科在住宅产业化领域做了哪些事情,目前到了哪一步?
　　刘爱明:万科这几年在国内做了很多项目,甚至在东莞建立了产业化研发基地,这是一个国家产业化示范基地,除对工业化楼宇进行试验之外,更多是测试住宅性能｡研发基地正在建造中国唯一的住宅测试塔｡你应该注意到,目前住宅是没有性能测试的,住宅作为一种产品,居然没有数据来说明它的性能｡这就好比汽车,你现在只能说它可以跑,但问题是它的可维修性､耗油率,还有很多性能需要数据说明｡
　　万科总部还建造了几栋工业化住宅试验楼,万科内部把它叫做“神州一号”､“神州二号”,这就好比概念车｡
　　在总部进行技术研发和探索的基础上,上海万科建造了1万平方米的工业化住宅,这就是位于浦东的“新里程”｡这是集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目,今年7月封顶,马上就要对外销售,年底还有差不多10万平方米开工,这个意义非同小可,说明我们已经不是简单地提出产业化概念,而是实实在在地行动着｡
　　“新里程”是万科工业化生产历经7年,从实验室正式迈进市场具有里程碑意义的事件,万科为中国住宅产业化进程的推进又迈出了重要一步,这本身说明公司对住宅产业化已思考得相当清楚,对行业内外是一个很好的说服与促进｡
　　新民周刊:7年里推广住宅产业化的难点在哪里?
　　刘爱明:技术上没有障碍｡住宅产业化只是在国内起步晚,在全球很多国家和地区早已开展了,日本二战后就开始住宅产业化,香港地区起步至今也有二三十年,欧美更早｡我们只需把海外技术消化后最大程度地本土化,毕竟环境､政策不同,不能简单照搬｡
　　
　　最为关键的还是社会认知问题,对万科而言这也可以说是一种社会资源｡不是说万科想标准化建楼､想住宅产业化就可以进行,要有人设计､给你盖楼,还要有厂家为你生产标准化部件,尤其需要政府支持｡
　　上海是中国资源最丰富的城市,你总是可以找到能够与你合作的人｡我们一开始还担心上海有没有企业为我们做标准化配件,后来发现很容易就找到了,甚至还有专门厂家为日本制作配件出口,凭这一点,你就可以看到在上海,对住宅产业化的社会认知不是问题｡
　　在住宅产业化上,上海市政府的认识是非常深刻的｡我们当初提出这个概念,政府立即表态是个好事｡上海市政府一直在强调节能环保,而建筑行业正是一个能耗大户,居然还是粗放式生产,这怎么行?
　　住宅产业化体现节能环保的优势,万科在这一点上与政府的导向不谋而合｡上海市政府态度积极,当初听说万科在搞住宅产业化,立即组织一批人到万科来听取汇报｡一个房管局领导因有事没能参加,后来还专程来了一趟,听我重新讲解了一遍｡这对我们是很大的鼓舞｡
　　合作伙伴的认知也很到位｡比如,上海建工集团,作为一个行业龙头,它完全认同住宅产业化,与万科一拍即合｡产业化的前期需要不断加大投入,比如楼宇盖建的设备与传统就不同,建工集团为此投入几千万元｡这显然是战略决策｡
　　我时常对合作伙伴强调:你们不能追赶时髦,简单地认为万科在搞住宅产业化,我也跟着做,而是要认识到万科选择了这样一条战略发展道路,你也要从战略上与之统一｡因为住宅产业化在内地是一个新生事物,将来要有很多问题要去共同面对,若不是战略选择,将来就不会有那么大的决心与万科一起坚持｡
　　
　　标准化最利于实现个性化
　　
　　新民周刊:你刚才提到王石当初提出产业化的概念,内外都有质疑｡质疑什么呢?
　　刘爱明:内外的质疑没有本质区别｡技术方面,本身没有太多争议｡大家一般认为,你把楼建得一个样,怎么卖得掉?产业化成本增加怎么能承受?这个认识要很大的弯子才能扭转过来,即便现在,也不是所有人都能搞清楚的｡
　　所谓产业化,就是用工业化思路生产｡我们现在看到的所有工业化产品,比如电视机,不是你想造成什么样子就是什么样子,它有各自的系列,每个系列肯定都是一样的｡手机､衣服都是如此,但为什么同样的工业化思路,大家就不能接受房子造得一样呢?
　　追求每套房子不一样并没有意义｡这种追求不是为了客户｡去年我们设计了55套厨房和卫生间,难道说每一种都是针对不同的客户?不!这样做,就是为了不一样而不一样,没有任何意义｡如果这种不一样带来客户满意度的提高,那我觉得是可以接受的,但问题是这种不一样,带来的恰恰是客户满意度不高｡
　　新民周刊:那么又怎样满足客户的个性化需求呢?
　　刘爱明:我们在2003年提出标准化概念,我们觉得,恰恰是走标准化道路才能满足客户个性化需求｡
　　这怎么理解?有两种方式可以满足个性化需求,一是完全量体裁衣,但一般人消费不起,你想要一款自己的汽车,可以!掏出3000万元甚至1亿元,给你造出你想要的､与所有产品不一样的汽车｡大概只有比尔?盖茨可以这样建房,但比尔?盖茨有几个?这不现实,社会不是用这种方式去满足大众的个性化需求的｡
　　
　　另一种满足大众个性化需求的方式,我认为恰恰就是走标准化道路｡你无法满足每个人的个性需求,但你可以把人分类,某一类人总是表现出个性化需求的共性,只要满足最关键的共性需求就可以了｡
　　比如手机,对商务人士,只要能接发邮件､短信,可以打电话就够了,但对于时尚人士,他需要的就是音乐播放､摄像等功能｡工业化产品满足个性化需求,就是这个思路｡
　　房子也是如此,只有把分类人群个性需求的共性研究透彻,才能提供超出他期望的满足｡
　　新民周刊:你的意思是不是也意味着传统的生产模式反倒不能满足个性化需求?
　　刘爱明:确实如此!传统生产模式根本无人细分客户,所谓细分也只是简单的"一次置业"与"二次置业",但那是一种物理特征的划分,是粗放式的｡作为产品,住宅的舒适性如何,各方面性能如何,都必须细分研究｡
　　我们发现,行业内很多成功的开发商有意无意都在走标准化道路｡你在上海会发现,某家开发商开发的住宅会越来越一样｡我们认为标准化是个性化最好的道路｡
　　又会有人问,标准化是不是就会把房子建得一模一样?这个问题本身说明大家认知上有偏差｡正因为标准化才能把房子建得不一样!
　　你把房子都造得不一样,代价太大,社会承受不了｡比如,你有100万款手机,社会能承受吗?现代社会,产品的多样化一定是以标准化为基础的｡抛开标准化谈多样化,太奢侈了｡现在手机充电器不一样,社会都承受不了,那是巨大的浪费｡这个世界上有很多种灯泡,但接头只有两三种规格,就是这个道理｡
　　我们认为,产品必须先定型再批量生产,是满足一个人的需求还是满足一类人的需求,这首先要搞清楚｡
　　标准之下,无非是对不同类的客户生产不同的系列而已｡在技术上不是难题｡
　　
　　高成本将带来高性能
　　
　　新民周刊:还有一个质疑就是成本问题,原来一层楼一周建好,现在只要一天,但试点项目的建安成本比以前增加了40%,据说当建筑面积达到10万平方米以上,成本会增加25%,并基本固定下来,成本增加,建筑质量也提高,但售价也相应增加了｡
　　刘爱明:成本现在看来是肯定比传统造法高,当然未来也可能比传统低,国外工业化住宅确实更便宜｡但现在,我们怎样理解成本高?
　　客户买东西不是简单看价格,从来都是看性价比,这就好办,就看你成本增加能否给客户带来更高的价值｡这是关键｡如果增加10元成本,给客户带来11元的价值,那就可以了｡
　　我们现在要做的就是如何将增加的成本转化为客户更大的价值回报｡
　　新民周刊:售价比传统住宅高,在目前房价高企时这个问题更为敏感｡
　　刘爱明:大家都在声讨高房价,但为何无人关心产品性能?不同的客户需求不同,比如手机,有些老人就是为与儿女通话,其他功能都不要,对他而言两三百元的手机够了,但还有些客户是需要品质的,两三千元的手机对他而言可能还不够,所以笼统谈房价是没有意义的｡
　　我认为这个时候恰恰应该讨论性能问题,如果提高住宅性能,客户抱怨度肯定降低｡产业化的房子性能就是好,我很有信心!传统建造方式,质量好坏,你自己都说不清楚,没有数据啊!现在标准化生产,质量提高明显,比如误差,原来是以厘米为单位计算,现在是以毫米为单位计算｡
　　中国的一些房子二三十年就拆了,为何国外的房子一两百年看上去也并不破烂?很大程度上就是因为国内的房子不便维护｡
　　传统建造,设备与结构不分离,比如管线埋在混凝土里,混凝土寿命长,但管线寿命相对短,坏了怎么维修?你不可能把混凝土砸了维修里面的管道｡所以你会看到很多老房子维修后,外墙裸露一排排管线,以致房子非常丑陋｡
　　产业化生产,外墙是在厂房用混凝土生产,传统外墙可以用30年,产业化的寿命70年｡同时,因为设备与结构是分离的,便于维修､升级｡站在长久的角度就能看出区别,为何不在初期多投入一点,给客户带来更长久的价值?
　　再谈使用性能,现在每套房子都经过了认真研究,居住更舒适,比如我们做的架空地板,所有管线从地板下面走,而且地板架空,上下楼层间不再有噪音影响｡
　　我认为这都给客户带来了好处｡问题是客户能不能接受产业化这个理念｡
　　新民周刊:确实,你刚才谈到了社会认知的各个层次,唯独没有谈到客户｡
　　刘爱明:不要认为客户笨,客户比谁都聪明,我们最近开了一个推介会,发现很多客户对产业化了解得比我们还多,他们觉得标准化住宅好,但问题是国内买不到｡所以不要低估客户的认知,有相当一群人是认同产业化概念的,很多客户反过来跟我们强调住宅节能环保理念,表示不环保就不买｡
　　当然,这毕竟是小众,不过在初期,也不能指望所有客户都有这个认知｡对大多数人需要有知识普及的过程,如果现在大家都意识到了,那对万科而言就不是一个战略问题了,就是必须立马要做的事情了｡
　　新民周刊:你总是试图用积木､手机､汽车作比方,这些都是大家司空见惯的工业化产品,是不是这样的解释方式与目前的社会认知度有关?
　　刘爱明:当然｡谈住宅,大多数人觉得深奥,而手机､汽车､电脑的工业化生产思路大家已经接受,相对好理解｡
　　
　　住宅产业化快步迈进
　　
　　新民周刊:从概念到产品,为何是上海万科跨出了住宅产业化的里程碑的一步?
　　刘爱明:首先,对住宅产业化,上海的社会认知度很高｡这个环境对上海万科走上产业化道路很有利｡
　　在万科内部,上海万科是一个十几年的成熟公司,开发规模小时,没必要思考产业化,一年也就那么10万平方米的规模,老实一点用传统方式造,质量控制好,反倒简单｡但现在的上海万科,面临着规模急剧增长的压力,不走产业化､标准化道路,效率､品质､客户满意度就会出问题｡
　　上海万科2005年销售22亿元,去年37亿元,今年70亿元,明年将会达到140亿元,这样的增长速度,给企业内部带来的压力是巨大的,再不走产业化道路就会遇到发展极限｡
　　新民周刊:也就是说,上海万科也到了转型的时间节点?
　　刘爱明:是的｡上海万科必须寻求战略突破,否则无法发展｡突破了就有第二次腾飞｡根据万科的判断,产业化趋势也就是三五年内会显现,如果不形成行之有效的突破极限的方式,万科发展将遇到瓶颈｡
　　为此,上海万科正在建立住宅研发中心,我实际更关心的是住宅性能问题,节能环保的优势怎样体现｡目前政府也积极参与,与我们一起寻找研发力量,这对我们是一个鼓舞｡
　　在产业化住宅的标准制定上,上海已经立项｡很多预制混凝土构件将在工厂生产,质量管理空间变了,政府的监管流程､质量标准等也会相应改变｡
　　新民周刊:这是一个对传统的颠覆,也意味着挑战｡
　　刘爱明:产业化给所有人带来颠覆与挑战,不过挑战更多的还是在社会认知方面,只要有了认知,技术操作不难｡上海万科到2009年,新开工的公寓将有80%用产业化模式建造,明年是60%的比例,今年30%｡
　　我刚才一直在强调性能,传统粗放式建造,很多性能不能定量,只能定性评估,这不科学｡现在缺乏标准,万科未来要担当行业标准制订者的角色,这就是竞争的最高境界,由你来制订标准｡
　　节能环保要落实标准,还有其他住宅性能,比如可维护性､保温性､隔音性｡现在大家只是说用了保温材料,但实际效果呢,不是说穿保暖服就保暖,要有数据｡
　　很多人听说我们在建上海万科技术研发中心,觉得奇怪:你就别蒙我了,不就是盖房子嘛,还搞什么技术研发中心?又不是造汽车､火箭,要研发干吗?这说明大家对房子的要求不高,研发就是要拿出性能数据来,用数据证明产业化的好处｡
　　新民周刊:替客户问一个问题,万科说产业化就像搭积木一样造楼,那么抗震性能呢?
　　刘爱明:日本是一个地震高发国家,但产业化程度却很高｡大家的疑问很好回答,通俗一点讲,产业化住宅本身虽然像搭积木,但房屋骨架不是搭积木,还是传统方式生产｡
　　房子分为结构与填充两部分,产业化将两者分开,只有填充部分在工厂生产,而抗震主要是结构部分在起作用｡
　　大家可以放心,房屋都是经政府审批验收的,抗震是关键点,在抗震性能方面是不可能违背政府规范的｡
　　新民周刊:你心目中住宅产业化的蓝图是怎样的?
　　刘爱明:万科计划3年内在全国建120万平方米产业化住宅,现在看来这个数字肯定会超过｡总的趋势,国内住宅产业化步伐一定越来越快,因为节能环保是政府着力要解决的问题,我的强烈判断,节能环保这个问题向我们走来的速度超过任何人的想象,你不要以为和你没有关系,马上就在你面前出现,而且这个“马上”超过你的想象｡
　　住宅产业化向大家走来的速度超过我们每个人的想象｡甚至超过我的想象｡
　　我想,5到10年,住宅产业化一定蔚然成风｡
　　可能更快｡

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