某高档公寓调研报告

　朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带高档公寓调研报告

　 第一部分 调研概况 一、 调查范围 此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地，之后相继有不少新盘推出，所以我们将调研的项目分为两个部分，一个为 95-99 年推出的项目，我们称为第一代公寓，99 年以后推出的项目我们称为第二代公寓，这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目，但随着市场的发展，第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承，却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系，两相比照，我们会更清晰地看出其发展的趋势。

　二、 调研目的 因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下，我们想通过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势，从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考，并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目操作之中。

　第二部分 区域状况分析

　要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进行深入的了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰的认识与分析。

　朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便的办公条件，已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着 CBD 高地价挤出效应的影响，这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。

　一、 文化 亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住，未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。2003 年底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。

　 二、 餐饮 这里汇集了世界各地的餐饮，各种富有特色的主题餐厅与酒吧，带给人不同饮食文化的美丽与享受，如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐厅、21 世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。

　三、商务 这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21 世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店，还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高中档写字楼，为此区域营造了一种现代、高效的商务氛围，吸引了科勒、韩国现代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国公司，使其更

　具有国际商务吸引力。

　四、购物娱乐 燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所，堪称京城最有潜力的黄金消费区。滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色的名店构成了此区域富有特色的娱乐氛围。

　五、自然环境 此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京规划面积最大的城市公园，面积 320 公顷，有 2100 亩的广阔湖面。市区内唯一的高尔夫球场——朝阳国际高尔夫俱乐部，占地 300 余亩，郁郁葱葱。亮马河蜿蜒而过，平添几许浪漫与宁静。从 2001 年底，四环路两侧将建成各 100 米宽的景观绿化带，东四环段以秋色为特点，又为朝阳公园地区平添了几分自然的情趣。

　六、交通便捷 朝阳公园地区拥有发达的交通运动线，东三环、东四环贯穿其中，路网方便快捷，建设中的东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高速路使国际大都市空港效应发挥得淋漓尽致，快捷的交通是此区域发展真正的原动力。由三四环共同组合解决交通问题，不会形成困扰其他区域的交通拥堵的状况。而离首都机场 20 分钟的距离，更提升了这一区域的交通便利性。拥有多条放射性道路与之相连接，道路交通网络系统比较好，与市中心区联系也很方便，已成为市区东部地区发展的区位节点。

　第三部分 调研分析 一、 价格分析 朝阳公园地区给人的感觉是一个高档的、神秘的地方，但这具体到这一地区却也象其他地方一样房价有高有低，它们之间既相互依存，又相互竞争。通过对各项目价格的分析，可以得出此区域项目的供应结构。

　1 1 、第一代公寓

　物业 名称 物业地址 售价 (USD/m2) 外销证号 入住时间 碧湖居 农展馆南路 1338 起，1850 均 外 98 95.12 景园大厦 农展馆南路 2800 外 031 96.5 龙宝花园 麦子店小区 2200 外 042 96.1 京达花园 农展馆南路 1800 外 065 96.10 伯宁花园 朝阳区麦子店 1800 外 123 96.3 清静明湖 农展馆路南 1860 起 外 154 97.11 三全公寓 朝阳区麦子店北街 只租不售 外 160 97.8 上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。景园大厦在 95 年推出时价格达到 2800 USD/m2，这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近 USD1000，这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。在这三个项目中，景园大厦虽然售价最高，销售业绩却最好，所以可以看出在此区域购房的客户都非常有实力，不很在意价格而注重物业内在的品质。我们从当时的付款方式也可以证实这一点。以当年的房价如此之高，购买者的付款方式选择却非常有限，或者采取一次性付款，或者采取银行按揭，

　而当时的银行按揭只有 5 成 5 年，最高的也只有 6 成 7 年，当时 8 成 30 年的银行按揭形式还未推出，所以可以说最初的这一批购房者属于高端客户。

　2 2 、第二代公寓

　物业 名称 物业地址 售价 (USD/m2) 性质 入住时间 福景苑 朝阳区亮马桥路 USD2400 外销 2001.7 京达国际公寓 农展馆南路 13000 外销 2003.3 亮马名居 亮马桥路 11000 内销 2002.8 博雅园 农展馆南路 10000 内销 2002.5 棕榈泉 朝阳公园南侧 11000 外销 2003.12 瑞城中心 小亮马桥路 48 号 USD2800 外销 2002.6 富丽华园 朝阳区农展南路 3 号 9000 均价 内销 2001.3 由上表可以看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。在新推出的项目中，内销房的比例大幅度提高，占到总数的 43%，这个区域不再由外销房独步天下，内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。随着内销房的入市，房价的降低也在必然，11000 元/m2 左右的价格已成为这个区域的主流。

　博雅园在 2000 年 9 月份推出市场时，起价只有 7 千多，而只有到 2002 年 5 月入住时价格才升到了 10000，少数的板楼单元单价可达 12000，均价为 8800，这样的价格可以说是颠覆了此区域的高价传统。由于几个内销房都申请了外租权，所以客户定位仍然为周边外企的白领，但客户的档次相应也稍微有所下降。

　福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线，坚守这块阵营，但瑞城中心的销售情况并不乐观，如此高价的项目风光不再，与几年前不可同日可语。当然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的原因，但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。

　二、 物业管理费分析 一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外，另一个最重要的方面应该是物业管理的水平，其直观的反映就是物业管理费的高低。

　1 1 、第一代公寓

　物业 名称 管理费 (USD/m2. 月) ) 物业管理公司 碧湖居 0.7 怡高物业管理公司 景园大厦 2.04 怡高物业服务有限公司 龙宝花园 1.1 成基房地产物业管理部 京达花园 1.32 / 伯宁花园 1.3 成基房地产物业管理部 三全公寓 4.2（含会所费、空调费）

　仲量联行 作为京城外销公寓的发轫之地，当然会吸取国外物业管理的先进经验与观念，不会忽略物业管理在项目中的重要作用，所以当时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高路线，均在USD1/m2.月以上，低于 USD1/m2.月的项目占总项目数的 17%，这在当时还没有物业管理概念的内地，可以算是开风气之先。而当时的碧湖居因为采取的低价策略，所以物业管理费也定

　在一个较低的水平。但通过 5-6 年的运营可以看出物业管理费高的项目因为维护得当，所以物业各方面状况良好，所以租售情况也较好。例如三全公寓，无论是硬件的保养和维护还是软件的服务都使其处在一个较高的档次，所以租金几年来一直保持在同一水平，没有大的起伏。而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。

　2 2 、第二代公寓

　物业 名称 管理费 (USD/m2. 月) ) 物业管理公司 福景苑 USD2 新加坡颖士格 京达国际公寓 USD1 美国物业管理公司 亮马名居 3.8 中海物业管理公司 博雅园 3.5 开发商组建的物业公司 棕榈泉 5 香港物业管理公司 在第二代公寓中，除了较早入市的福景苑物业管理费为 USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京达国际公寓为 USD1/m2.月，由美国物业管理公司管理之外，其他三个项目的物业管理费都大大低于 USD1/m2.月，占到总项目数量的 60%。而且这些项目均启用国内的物业管理公司。除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外，外销的棕榈泉的物业管理费也只有 5 元/m2.月。所以此区域新推出项目除了价位下降外，物业管理费水平也有向下的趋势。

　三、 租金分析 一个项目的市场情况从其价格可以反映出来，也可以由其入市以后的租金水平反映出来，所以分析一个项目的租金情况，也可以得出其投资的价值是否体现出来。

　1 1 、第一代公寓

　物业 名称 最初租金( ( 建筑面积 )(USD/m2. 月) ) 目前租金( ( 建筑面积 )(USD/m2. 月) ) 碧湖居 24 6-8 景园大厦 33 11-15 龙宝花园 27 6-7 京达花园 27 10 伯宁花园 27 6-7 清静明湖 21 10 三全公寓 21-30

　 以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓，具有广泛的影响力，租务市场相当活跃。以景园大厦为例，164 平米的 2 居租金达到 USD5000/月，毛收益率高达 21%。造就这一现象的原因是当时外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京的数量越来越多，而适合这些人士居住的公寓却有限，所以市场需求与供应之间出现矛盾，造成这些公寓供不应求。

　如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。而当时的供应量不能满足需要量，所以价格高也在所难免。但是到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外，景园大厦勉强维持在 USD 10 /m2.月以上外，其他项目都跌到了 USD 10 /m2.月以下。这其中的一

　个重要原因在于由于供应量增大，新项目越来越多，客户可选择的余地大，所以整体租金下滑。再加之这些项目推出时间较早，各方面的功能出现老化，已越来越无法与新项目竞争，只得降低租金。

　2 2 、第二代公寓

　物业 名称 目前租金 (USD/m2. 月) ) 福景苑 24 京达国际公寓 未入住 亮马名居 未入住 博雅园 12 棕榈泉 未入住 瑞城中心 / 富丽华园 / 第二代公寓较多的还未入住，但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱，而自住的概念加强，棕榈泉就是这方面的代表。

　两个入住的项目是福景苑和博雅园，按目前的租金计算，福景苑的毛收益在 12%左右；而博雅园的毛收益在 14%左右，从这两个例子可以看出内销房的收益略高于外销房。

　五、 户型分析 1 1 、第一代公寓

　项目名称 标准层 1 1 居 (m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居 (m2) 备注 碧湖居 / / 67/101-142 161-177 242 14 种户型 景园大厦 2 梯 4 / / 201/193 / / 龙宝花园 / 104/119 109/168 162/154/241 296/236 / 京达花园 / 98 / 124 156 / 伯宁花园 / 79.8/97.5 97.5/124.8/112.2 135.2 151.5 二室和三室为主力户型 清静明湖 2 梯 4 户 60-180 / / / 二十余种户型 三全公寓 2 梯 2 户 / 112/120 / / / 由于投资概念盛行，第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应，如面积偏小，多居室的户型比例少等，但在户型设计方面却有很多超前之外，有的设计到目前都不落伍，如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等都体现了当时很高的设计水平，这是因为当时的客户都是有海外生活经验的，对生活品质要求很高，这些设计很

　好地契合了这些客户的生活特点。

　2 2 、第二代公寓

　物业名称 标准层 1 1 居(m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居(m2) 其他 (m2) 备注 福景苑 3 梯6 户 / 177/179/194/190 193/272/263/218 263/354 跃层 5 居381 共 238套，主打为 2 居 京达国际公寓 2 梯6 户 83 108 177/180/182/184 218/266 5 居 365、跃层 354 / 亮马名居 3 梯8 户 93/94 143/136 197/163/161/229/246/340 / / 主 打 户型为 2 居和 3 居 博雅园 3 梯8 户 / / 123/135 171/170 / 276 主 打 户型为 2 居和 3 居 棕榈泉 2 梯4 户 / 130、140 175-186 330 复式 330 户 型 标准偏大，适 合 纯居住 瑞城中心 2 梯2-3户 / / 276 249-300 复式500-800 / 富丽华园 2 梯6 户 / 156 174 211 跃层 4 居273 / 在最新推出的项目中，除了京达国际公寓外都没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这一方面说明这些项目仍然将实力雄厚的高级管理层作为自己的目标客户，另一方面也说明了自住概念在这些项目中有所增强。第一批外销项目推出时吸引了大批客户，但随着这些物业功能逐渐老化，再加上其他区域不断有新项目推出，所以分流了一批客户，例如有一些客户迁向嘉里中心等地，所以此地区新项目的推出对于留住这些客户起到了关键作用。

　在这些新项目中，更加注重了品质的提高，例如在层高方面来说，京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了 3 米，在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗，对第

　一代公寓中的阳台进行了升级换代，因为对于多风沙的北京来说，阳台并不实用。

　在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完备性，在宽大卫生间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离（洗手、如厕与淋浴分一）、客厅与餐厅分离各自独立、不但卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里，这些细节的处理，更加提升了居住者的生活品质。

　五、配套设施分析 1 1 、第一代公寓

　物业 名称 会所面积 会所设施 碧湖居 / 小区内有小型配套商场，有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等，喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池 景园大厦 2000 游泳池、健身、娱乐、餐饮 龙宝花园 / 中西食肆、商务中心，酒吧、桑拿及健身房 京达花园

　 伯宁花园

　 清静明湖 1500 游泳池、娱乐设施、洗衣房 三全公寓 3000 游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉 OK 厅、商务中心 在这些项目中都比较重视会所的建设。会所的设施可根据情况分为面向住户免费开放和对住户以一定幅度的优惠两种。虽然在朝阳公园地区各种生活服务配套齐全，但这些项目仍然建有规模不小的会所，这也是高档房之所以高档的标志。

　 2 2 、第二代公寓

　物业 名称 会所面积 会所设施 福景苑 2000 游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室 京达国际公寓 6500 恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房 亮马名居 2000 游泳池、健身 博雅园 3000 游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐 棕榈泉 10000 五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议中心及各种消闲设施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游

　艺室、阅览室、美容美发室等 第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施，但除此之外它们更加注重了对社区自然环境的打造，例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林，园林中不但有起伏，而且有流水飞瀑，为社区环境增添了不少的清新自然的气息；博雅园的园林目前已投入使用，也注重了水景与绿色的结合，与第一代公寓纯平面的园林造型相比，有了不小的突破。

　六、 配套设施分析 1 1 、第一代公寓

　物业名称 装修标准 设备配置 碧湖居 主体：钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。屋面为波形瓦檐口，外墙楼裙采用细蘑菇花岗岩贴面，配亚光铀面砖。门窗外门：雕花实心木门； 内门：木门； 窗户：中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架； 地面：条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。

　消防安全配套设施：每单元配有烟感及可视对讲器，走廊、地下车库均有自动消防报警系统； 卫星电视系统：CNN、NHK、亚洲卫视及国内频道及欧洲部分频道； 车库出入门：电动车闸保险鉴别系统； 通讯系统：两部电话预留线孔。双路供电，24 小时循环热水，集中供暖。

　电梯：三菱电梯。

　龙宝花园 外墙：外墙装饰材料，裙房采用石材幕墙，外露柱包不锈钢饰面； 内墙：多彩喷涂； 天花板：喷涂； 浴室：内墙采用铀面砖，天花板喷乳胶漆，地面铺砌防滑地砖，全部瓷盆洁具均采用进口产品； 门窗：采用铝合金窗框； 地面：卧室铺砌木地板，客厅餐厅铺砌大理石地面； 厨房：地面为防滑地砖，墙身为铀面砖，厨房采用管道天然气，装设全套厨柜及洁具 阳台：地面铺砌防滑地砖 电话：IDD 国际直拨电话系统； 保安系统：先进电子闭路监查系统，专职保安人员二十四小时全日管理； 公共电视天线系统：每户客厅及卧室均设公共天线插座，可接收卫星电视节目； 电梯：OTIS 电梯。

　伯宁外墙：面砖配铝合金门窗； 入口大堂：地面为地砖； 防盗系统：底层入口设电动锁防盗门，各户设有防盗对讲系统；供水系统：每户有独立水表，送独立煤气热水器；

　花园 厅房：内墙粉刷乳胶漆，饰以木质阴角线及墙脚线。户门采用木门，内门采用夹板门，硬木地板； 卫生间：地面为防滑地砖，天花采用铝扣板，墙身铺砌彩色釉面磁片到顶，全套进口卫生洁具及五金配件； 厨房：地面为防滑地砖，墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶，天花采用铝扣板，采用管道煤气，送抽油烟机，灶台、调理台、吊柜及洗涤池。

　空调：冬天由中央供热，卧室送窗口式冷气机，客厅预留分体式冷气机位；电话：每户设 IDD 电话线；公共电视天线：每户起居室及卧室均预留天线插座，可接收卫星电视节目；电梯：奥迪斯电梯。

　 2 2 、第二代公寓

　物业名称 装修标准 设备配置 博 雅 园 公共部分 外墙：外墙涂料； 大堂：墙面中空保温玻璃幕墙，大理石贴面；地面花岗岩，天棚艺术吊顶； 公寓单元内部 外窗：铝合金中空玻璃保温窗，装设纱窗； 户门：霍曼门； 户内门：镶板门； 客餐厅、卧室：墙面多尔士乳胶漆，地面实木复合地板； 客厅顶棚：同墙面，设置环绕音响预埋管道； 厨房：地面墙面罗马瓷砖，马可波罗橱柜，摩恩通讯系统：每户预留 IDD 电话线 2 门，电话插孔及局域网插孔，宽带网络接入，与 INTERNET 高速连接，每户设有信报箱； 电视系统：“亚洲 3S”卫星节目（凤凰卫视中文台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、CNN 有线电视新闻网）；“亚太 2R”美国 HBO 等； 空调、供热：约克、雷诺士空调，分户制冷，集中供暖均通过末端风机盘管吹送，厨房、卫生间装设森德散热器； 供水系统：变频调速稳压卫生供水，24 小时热水；

　冷热水龙头，海尔燃气灶、抽油烟机； 卫生间：地面墙面为罗马瓷砖，科勒洁具，主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。

　保安系统：可视对讲系统，公共区域监控、周界防范等智能系统，24 小时保安巡更； 消防系统：自动消防报警联动系统，公共区域配备烟感报警、自动喷淋装置； 四表：电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送； 电梯：三部三菱高速电梯。

　亮 马 名 居 公共部分 外墙：亚光爱和陶面砖及进口涂料； 窗户：粉末静电喷涂铝合金窗，配进口五金件及双层中空玻璃； 大堂玻璃：落地钢化玻璃； 大堂地面：大理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑； 天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，环保涂料 信箱：不锈钢信箱； 电梯厅地面：抛光砖，花岗岩收边； 电梯厅墙面：抛光砖及壁灯、大理石电梯门套； 电梯厅天花板：乳胶漆； 楼梯间地面：防滑条处理； 楼梯间墙面及天花：涂料； 照明：声控延时灯； 走廊地面及墙面：抛光砖； 走廊天花：乳胶漆； 公寓单元内部 地面：玄关为石材，厅及卧室为实木地板连踢脚线，厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛，工人间为地砖，观景阳台为岩板石，工作阳台为防滑地砖连去水位； 墙面：玄关、厅及卧室为乳胶漆，厨房、卫生间为墙砖，观景阳台及工作阳台为乳胶漆； 天花：玄关及卧室为造型天花涂立邦漆，厅为乳胶漆，厨房及卫生间为铝扣板吊顶，观景阳台及工作阳台为乳胶漆； 入户门：三防实心木饰面子母门，内置钢板连保险型门锁，配防盗眼； 分室门：实心木饰面门，配小五金配件； 窗台：石材。

　供水系统：变频调速稳压供水，24 小时热水； 供电系统：双回路供电，各级过载保护，双插座回路漏电保护； 电视系统：每户均设有线电视插座两个以上； 通讯系统：两条外线入户，每户起居室、卧室、主卫均设预留电话终端； 信息系统：采用进口综合布线系统，设小区局域网，宽带入户，专线接驳 INTERNET，支持远程教育、交互式游戏、VOD 视频点播、网上交易、物业管理信息化、远程医疗等； 安全保障：首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控，各小区出入口设置门禁系统，各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统，24 小时保安、巡更系统、周界防范报警系统，一卡通系统； 停车系统：智能化地下停车场管理系统，电梯直达地下，设有消防报警联动控制系统，自动水喷淋灭火系统，闭路电视监控系统； 消防系统：设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统，消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动控制系统； 燃气：管道天然气； 供暖及制冷：中央空调； 背景音乐系统：大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统； 三表远传系统：电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送； 电梯：通力（KONG）智能化高速电梯，设隐蔽式闭路电视监控。

　京 达 花 园 公共部分 外墙：底部花岗岩石材，墙面台湾“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙； 大堂：落地玻璃门，地面铺设大理石拼花图案，墙面大理石贴面，吊顶吊灯及筒灯； 楼梯及前室：墙面、地面及门套均为进口大理石。

　电话：每户两条 IDD 线路，客厅、卧室及主卫均预设电话线入户； 供水：双路供水系统，并自备中水处理设备，提供中水冲洗座便器和绿化； 排水：螺旋 PVC 管； 热水：24 小时热水；

　公寓单元内部 外窗：德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原装配件，中空热弯玻璃； 户门：钟馗牌实木加钢子母门，韩国进口“凯特曼”电子密码锁； 客厅及卧室：红檀实木地板，墙面和天花板为进口环保涂料，配“太平洋”石膏艺术造型阴角线； 内门：钟馗牌欧式黑胡桃、沙比利或白色实木门； 厨房：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，金属扣板吊顶，整体厨柜，意大利阿里斯顿燃气灶具，科宝抽油烟机； 卫生间：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，防水石膏板吊顶，防雾灯，美国科勒洁具，松下排风扇，其中主卫配科勒按摩浴缸、淋浴及复洗器； 电气：澳洲奇胜开关插座，德国 ABB 户箱，威克瑞电缆电线。

　空调系统：冬季由市政热网集中供热风机盘管采暖，夏季由美国约克户式中央空调切换制冷，无线遥控青云牌立式明装风机盘管； 智能化系统：视频、网络双向传输系统，可收看美国 HBO、CNN、ESPN 等 60 余套国内外电视节目，宽频上网。楼内建立微蜂窝宣传基站，保证手机信号传送； 四表出户远程抄表系统 保安系统：24 小时全方位保安监控系统，门禁管理系统，楼宇可视对讲系统（附报警功能）、电梯、大堂、前室、地下车库、围墙均有监控探头，实行集中监控与保安值勤巡检结合的保安措施； 消防系统：24 小时消防监控系统，户内居室、客厅均采用光电烟感探头，公共部位自动喷淋，并有煤气泄漏、自动报警装置； 电梯：日本原装东芝电梯。

　瑞 城 中 心 公共部分 结构：板式框架剪力墙结构； 外墙：花岗岩贴面到顶； 大堂：挑高 6.9 米的四季园林大堂 ； 公共通道：防滑磁砖地面、磁砖到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。

　公寓单元内部

　户门：四防实木防盗门，配进口防盗门锁 ； 内门：复合造型实木门； 外窗：铝合金窗，双层真空玻璃，高档进口大理石窗台面； 餐厅：进口大理石拼花地面，墙面为壁纸到顶，造型天花板涂法国雅都牌高级乳胶漆； 厨房：防滑砖地面，墙面贴内墙砖到顶；天棚为铝合金吊顶；内装意大利 ARAU CUCINE 厨柜及配套五金件。

　起居室：地面铺装台湾佳乐芙美轨道式实木地板；局部镶拼进口大理石；墙面为环保壁纸到顶；天花板涂法国雅都牌乳胶漆； 卫生间：主卫进口大理石地面及裙樯，墙面贴内墙砖；天棚为铝板吊顶。次卫地面铺装防滑地砖；配澳大利亚进口科马节水型高级洁具及配套五金件，进口大理石洗面台； 卧室：地面铺装加拿大产杜邦认证地毯；墙面为进口壁纸到顶；天花板为法国雅都牌乳胶漆； 阳台：地面铺装防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金封装阳台。

　空调系统：进口日产大金 VRV 分体式变频空调； 供暖系统：市政供暖，德国森德牌可调式散热片； 供电系统：市政双路供电，并附设应急发电机组、供电母线为美国 square D 品牌产品，电器设备为 ABB 品牌或同级产品；开关为法国罗格即品牌产品； 通讯系统：光缆人户，综合布线，预留电话数据接口，并提供局域网络服务，可专线高速上网； 饮水系统：采用澳大利亚克兰铜管经三级过滤输至每户，达到欧洲饮水标准；

　热水：24 小时生活热水供应； 电视系统：以光缆连接的有线电视系统，并预留多处插座； 保安、消防系统：多重防范预警系统，连接中央监控中心，24 小时监控； 室气过滤系统：每户配有多个德国产 LUNAS 新风过滤器； 电梯：每座设五部日产富士达电梯。

　富 丽 华 园 公共部分 外墙：合资面墙砖

　大堂地面：西班牙仿石地砖

　墙面：立邦漆

　照明：声、光控感应灯

　单元门：可视对讲防盗门

　公寓单元内部

　入户门：实木子母门

　房门：实木造型门

　单元窗：喷塑中空玻璃保温节能窗

　地面：木地板、进口羊毛地毯、地砖

　厨房：每户均采用通风竖井管道排气

　厨具：整体橱柜

　洁具：全套 TOTO 洁具

　开关：澳洲奇胜电器

　瓷砖：罗马或冠军瓷砖

　空调：客厅、卧室均设置空调主机位及预留空调管道口

　基础设施 水：水表出户，室内暗管

　电：电表出户

　煤气：管道天然气

　电话：每户预留两部 IDD 插孔

　电视：卫星电视

　热水：24 小时热水

　社区智能化设施

　可视对讲系统

　闭路监控系统

　呼叫中心系统

　综合布线系统 电梯 塔楼为日立牌、多层为芬兰通力 KONE 在室内的装修标准中，第二代公寓与第一代公寓的档次相差不多，只是在某些方面采用了新的产品，最突出的差别在于新产品在设备配套方面的投入，特别是智能化方面的投入，使第二代公寓与第一代公寓相比科技含量更高。

　六、 配套设施分析 1 1 、第一代公寓

　物业名称 建

　筑

　规

　模 建

　筑

　形

　态 社区性质 总套数 外销公寓面积( ( 万m2) 碧湖居 360 4.2 八幢 6-8 层公寓（单复式），每四栋楼围合成一个内庭院 纯居住公寓 景园大厦 300 4.24 三座 20 层的塔楼组成 商住公寓 龙宝花园 300 / 三栋十八层高的大楼组成 纯居住公寓 京达花园 158 1.9 四幢八层高的板式建筑 纯居住公寓 伯宁花园 192

　 高层板式结构 纯居住公寓 清静明湖 196 2.97 围合式建筑 纯居住公寓 三全公寓 318 3.5 三栋 26 层连体塔楼 纯居住公寓

　第一代公寓除景园大厦为商住以外，其他项目均为纯居住公寓，这也是因为此区域的环境与氛围适合于居住。最早推出的这些项目规模都不是很大，对于高档外销公寓来说较小的居住人数也是档次的体现。在这些项目中较多采用的是当时北京还很少见的塔式结构，这在当时也是高档与现代的标志，而碧湖居和清静明湖采用的板式围合式建筑，体现出北京四合院的风情。

　 2 2 、第二代公寓

　物业名称 建

　筑

　规

　模（万 m2）

　）

　建

　筑

　形

　态 社区性质 福景苑 5 3 栋连体塔楼 纯居住社区 京达国际公寓 9 4 栋欧际风格的塔楼 纯居住社区 亮马名居 8.2 5 栋板、塔结合的公寓楼

　纯居住社区 博雅园 9 2 栋塔楼与 1 栋板楼连体 纯居住社区 棕榈泉 35 多栋塔板式结构建筑 纯居住社区 瑞城中心公寓 206 套单元 2 栋板楼 综合性项目 富丽华园 3 一栋高层塔楼和一栋全跃层式多层连体 纯居住社区 在第二代公寓中采用更多的仍为塔式结构，同时也出现了板式结构的建筑形式，向着更加舒适、更加人性化的方向发展。所有的公寓仍然保持了纯居住性质，没有其他区域中的高档公寓可以用来作办公场所的情况，可以看出此区域仍然是用来居住与生活的区域。同第一代公寓相比，第二代公寓的规模普通有所增加，棕榈泉的总规模更达到了 35 万平方米，所以此区域的供应量在不断的增加。

　八、 租金分析 因为朝阳公园地区的项目在推出市场时，有相当一部分是在港、澳甚至境外宣传的，所以在这些地区影响比较广泛，吸引了一批对北京房地产市场报有信心的投资者，这些投资者有个人也有公司企业甚至基金组织。例如当时的景园大厦由瑞士酒店管理，所以一家银行机构购买了不少单元。这些购房者在北京投资物业一部分用来自住，但大部分是用来出租，而周边为数不少的大型高档写字楼则提供了丰富的客源。当时入住这里的不乏国际跨国大企业的总裁、首席代表还有高级经理，这里也就形成了北京最高档次的涉外公寓区，当时住在此区域也是一种身份的向征。

　随着北京房地产市场的不断发展，高档外销公寓的供应量越来越大，在其他区域也推出了不少的外销公寓，而且产品品质不断提升，对于这里的租客吸引力越来越大。而朝阳公园地区的项目却没有适时推出仍代表北京最高水平的高级公寓，所以导致一部分客户迁出此地另觅新地。例如根据了解，此区域相当一部分客户迁至嘉里中心等离商务区更近、项目形象更加高档的公寓居住。

　而当朝阳公寓区域一批新项目推出来后，价格趋于回归，规划设计更合理，它们吸引了一批伴随着中国经济体制改革成长起来的私营企业主、IT经济催生的IT精英以及回国创业的“海归”、自由职业者及文体人士等，他们是中国经济快速发展所产生出来的“中国富人”。在经过艰辛的创业之后，他们需要有一个犒赏自己回馈家人的住所，更重要的一点是要匹配自己的身份。这里优美的自然环境，更重要的是此区域长期以来所形成的高贵、现代的区域形象正是这类客户所要追捧的。这种趋势的发展就形成了国内的客户渐渐成了此区域购房者的主流与中坚。

　第四部分 调研结论 通过本次调研得出以下结论：

　1 1 、供应量加大

　棕榈泉是此区域迄今为目规模最大的项目，而且入市较晚，在最近的两三年内此区域的竞争态势都会因为有它的存在而热闹非凡。

　2 2 、产品结构比较丰富

　除了象福景苑、瑞城中心这样的高价外销房外，还有京达国际公寓、棕榈泉等中高价的外销公寓及亮马名居、博雅园、富丽华园此类的内销公寓。

　3 3 、主流产品为 0 11000 元2 /m2 的项目

　目前此区域主流的项目价位都保持在 10000-13000 元/ m2 之间，这与以前的项目动辄都在USD1800/m2 的房价相比，下降了很多。

　4 4 、产品 品质不断提高

　由于市场的不断发展，产品的品质不断得到提高，居住环境更加舒适，性能价格比也不断攀升。

　5 5 、购房用途由投资转向自住

　 由于最早期的置业者购置房产的一个重要目的就是为了投资，起到保值增值的作用，但从目前的市场情况看，最早的这批购房者用作投资的房产都出现不同程度的缩水。而新推出的项目中加强了自住的概念，表现就在于户型偏大，更加注重营造社区的绿色环境、增强生活设施的配套等。

　6 6 、市场空档

　作为北京地区少有的几个高档住宅区，目前朝阳公园区域已树立了其独特的区域形象和深远的区域影响力。但到目前为止此区域还未推出真正能代表北京最高水平的顶级公寓。在目前生态、科技、人性化的趋势下，低密度、高舒适度、高科技含量的新型公寓会越来越受到购房者的青睐。

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