规划调研报告正文
发布时间:2020-10-11 来源: 实习报告 点击： 
Compilation of reports 20XX 报 告 汇 编
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图2 | 苏州兴建创意产业园区 | | 市领导视察桃花坞文化创意产业园 | | 园区idea创意泵站 | | X2创意街区 | | 苏州国际文化创意园 | 图1 | 苏州创意产业园区分布 | 第一章 绪论 1. 调研背景：
中国
| 创意产业是面向 21 世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。近几年来，创意产业作为一个新型产业群，在我国受到高度重视，在北京、上海等大城市，创意产业纷纷被纳入到城市发展规划中，以提升城市的综合竞争力。
苏州
| 这座城市从不缺少创意，一根丝线可以创造出最美丽的画面，几方湖石也能垒起最自然的山林意趣。而从一个精致绣品、一座典雅园林出发，创意从文化的底蕴走向经济发展的前沿，一切还只是刚刚起步。近几年来，苏州政府大力发展创意产业，并在全市范围内兴建创意产业园（图 1-图 2）。
X2 |
创意街区作为苏州第一个创意产业园区，对苏州创意产业园的发展有着特殊意义。从 07 年开园至今，入驻的创意企业生存与发展状况如何，是否达到预期效果……种种疑问引起了我们的关注，并引发我们对其背后问题的思考。
2. 调研目的：
通过调查方法的综合运用，全面获取关于 X2 创意街区的资料，系统了解 X2 创意街区的基本情况。
通过调查，深度挖掘 X2 创意街区发展中存在的问题。
针对 X2 创意街区的现状特征与存在的问题，从城市规划角度，提出相应的意见和建议。
3. 调研对象：
X2 创意街区（图 3）
苏州高新区规划部门相关负责人 X2 创意街区开发商：苏州工艺美术集团有限公司工作人员 普通市民：居住在 X2 创意街区附近的普通市民 创意人员：街区内创意企业从业人员和公司管理人员
图3 | 苏州X2创意街区 |
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4. 调研思路与方法：
4.1
研究框架（图 4 4 ）
4.2 调研方法
资料查阅：通过书籍及网络查阅有关中国和苏州“创意产业”和“创意产业园区”的相关文献资料。
实地观察：通过照片记录、实地测绘等手段进行实地考察并绘制出 X2 创意街区平面图。
问卷调查：针对 X2 创意街区中创意企业的从业人员和管理人员发放了 50 份调查问卷，收回 41 份，有效率为 82%,同时对调查者进行简单访谈。
人员访谈：对规划管理部门、开发商和附近的普通市民进行访谈，了解 X2 创意街区的发展情况和社会认知度。
图4 | 苏州X2创意街区 |
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第二章 调研与分析 2 1. X2 创意街区基本情况调研：
1.1
区位条件
X2 创意街区地处苏州高新区狮山商务区内，西临滨河路，南临金山路，北至金山浜。周边众多的写字楼和高等学府为其发展提供了良好的发展环境(图 6)。街区占地面积为 1.95 公顷，建筑面积为 26447 平方米，容积率为 1.35。
1. 2 历史沿革
街区为原苏州刺绣厂旧址，由于苏州高新区产业结构调整与厂商自身发展需要，刺绣厂于 2004 年搬迁后一直空置。在近几年“退二进三”的浪潮中，厂房经设计改造与功能置换，于 2007 年正式启用，成为现在的创意产业园区。
1.3 开发模式
X2 创意街区由原刺绣厂所属的苏州工艺美术集团有限公司自主开发，企业入驻方式以租赁为主。
1.4
目标定位
X2 创意街区定位为：符合苏州高新区“高、新”特色的创意产业项目孵化基地和各类优秀创意人才的聚落空间，为高新区乃至苏州地区的各类有需求的企业公司提供一个创意设计类服务功能的外包市场。
图5 | X2创意街区区位 |
1|润捷广场|
2|金狮大厦|
3|新创大厦|
4|国际经贸大厦|
5|狮山峰汇大厦|
6|香格里拉大酒店|
7|某高校|
| 改造前
| 改造前 | 改造后 | 改造后 | X2创意街区入口景观 |
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1.5
功能布局
街区由 8 幢经改造的旧厂房组成（图 6），除 1、5、7、8 号楼目前空置外，其余建筑一层多为餐饮、休闲娱乐等服务性行业，二至六层为入驻企业集中办公区。
1.6 入驻企业
创意街区内现共有 59 家企业，主要分布在三号楼与四号楼的二至六层，我们对所有入驻的企业进行统计（表 1）。
表 1 | 街区入驻企业一览 |
三号楼 6F 南天电气开发 兴业志成贸易 雕刻空间装饰设计 智能网络系统 锐诚财务事务所 新巢结构工程 博通计算机科技 恩缇艾音频设备 5F 金色桥人力资源 莱顿科学仪器 菱慧机电设备工程 亿良国际贸易 宏大物流 千惠服饰 雷振实业 恬迅机电科技 4F 自立工程顾问 润欣泰贸易 吴康医药技术咨询 南佳电子 绿竹教育咨询 富乐外贸 青年旅行社 美术摄影家协会 萨摩亚麦恩科技 君虹贸易 达渊伟业贸易 新恩电子 3F 真吉尼化妆品 美错机械 顾天诚设计事务所 品筑装饰设计 安姆特检测机构 宇博机电设备 东方雨虹防水工程 创力投资管理 2F 天元税务师
- -
- 1F 嘉旺茶餐厅 美味东北菜 鲜天下台湾锅贴 星光大道 寻常故事菜馆 澄屋日本料理 - -
四号楼 6F 空置
5F 大易视觉摄影
漫步创媒
明治日语
致朗景观设计
4F 安博实训基地
大信施装饰工程
新智教育咨询
任象机电工程
3F 经贸职业技术学校
天馨职业培训
2F 依恋格调文化礼仪
罗曼蒂克形象沙龙
星光贝贝亲自摄影
-
1F 婴之爱母婴用品
汉庭酒店连锁
金宝贝亲子教育
-
街区的指示牌上清晰地反应了街区内企业频繁更替和创意企业少的特征。
图7 | 街区内指示牌 |
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2 2. X2 创意街区存在问题分析
通过对 X2 创意街区基本情况的调研，我们注意到名为“创意街区”的 X2，其实际意义上从事创意生产的公司并没有那么多，而大量充斥着餐饮、商业等与创意无关的行业，名实相悖——这是否是在其发展过程中出现了某些问题。为了找出其症结所在，我们对 X2 创意街区进行深入的调查，发现其在成长过程中，确实存在着不少的“烦恼”。
2 2. . 1
烦恼一：有企业 ，少 创意
根据调查统计，X2 创意街区中共有企业 59 家，我们对街区内入驻企业进行归类并统计(图 8-图 9)。
图 8 | X2 创意街区入驻企业门类构成 | 2.1.1
创意企业比重偏 小
数量少
根据统计显示，在 X2 创意街区中，创意企业仅为 9家，所占比例为 15.3%。但从国内成功的案例来看，创意产业园区中创意企业在业态上应占较大比例。例如上海 8 号桥创意企业所占比例为 80%，M50 创意园更高达 94%[ [1 1] ] （图 10）。
面积 小
经调查统计，街区中已出租的建筑面积为 26123 平方米。其中，9 家创意企业面积共为 1144 平方米（表 2），仅占已出租总面积的 4.4%。
从创意企业数量少且面积小的状况，可以看出创意产业在街区内不占主导地位，“创意街区”有名无实。
图9 | 入驻企业分布 | 卫生间 休憩平台 二层交流平台 交通空间 空置房 创意企业 其他企业 底层餐饮商业 创意企业
面积
比重 罗曼蒂克形象沙龙
137 m2
0.5% 依恋格调文化礼仪
41 m2
0.2% 星光贝贝亲子摄影
45 m2
0.2% 品筑装饰设计
55 m2
0.2% 顾天城设计事务所
99 m2
0.4% 漫步创媒
309 m2
1.2% 大易视觉
338 m2
1.3% 雕刻空间装饰
120 m2
0.5% 表2 | 入驻创意企业面积统计 | 八号桥,80% M50,94% X2创意街区,15.3% 图10 | 创意企业比例对比分析 | [1]:网络相关链接：http://www.bridge8.com/website/htmlcn/where.htm
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 对面那家美递工坊，还没有装修好就搬走了。
——星光贝贝亲子摄影员工
2.1.2
创意企业逐年减少
街区内的创意企业从 2007 年开园时的 16 家，到 2008 年底的12 家，又到目前的 9 家，呈现逐年减少的趋势(图 10)。
根据创意企业管理者的问卷调查结果(图 11-图 12)：现存的创意企业中在街区开业时入驻的仅为 40%，当时入驻原因主要是看中了“新区狮山商务区的发展潜力”、“便利的交通条件”和“苏州创意产业第一站”的招牌。但经过两年多的发展，70%的企业认为 X2创意街区对他们企业形象的提升并没有帮助。
从 2007 年至今，已经搬离的创意企业共有 7 家（表 3）。“停业、转让”的标语和大门紧锁的情形比比皆是，足见这些已搬离的创意企业当时面临的困境（图 13），现存创意企业的生存状况也令人担忧。
表 3 | 已撤离创意企业一览表 |
已搬离的创意企业名称 搬离时间 高雅艺术设计公司 2008年 深圳市奥建环境艺术设计公司 2008年 瑞达艺术工作室 2007年 苏州华丽圣品广告有限公司 2008年 苏州一期一会文化传播有限公司 2009年 苏州高新区书法美术摄影家协会 2009年 高新区柏堤室内设计咨询公司 2008年
图11 |
创意企业入驻时间构成 | 图12 | 创意企业入驻缘由构成 | 靠近学校 新区发展潜力 优惠政策 交通便利 2007年-2008年 2008年-2009年 2009年-至今
入驻的创意企业 其他企业 图10 | 创意企业分布演变 | 图13 | 创意企业搬离街区 |
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 2.1.4
深层分析
房租是影响创意企业是否入驻街区的重要因素之一。
根据调查，80%的创意企业认为房租偏贵(图 14)。为此，我们对街区的租金进行调查分析。
目前，创意街区内房租情况为：一至二层为 90 元/平方米·月，三至六层为 48 元/平方米·月，且需 50 平方米起租。
X2 创意街区地处苏州新区狮山商务区，周边有众多商务写字楼。由于街区的经营方式与一般商务写字楼相类似，均以出租办公空间的方式运作，所以我们对街区周边商务写字楼的房租进行调查统计（表 4）。
表 4 | X2 创意街区与周边商务写字楼房租情况一览表 |
通过对比发现，X2 创意街区的房租处于中高档写字楼的水平。鉴于创意企业的保密态度，我们无法详细了解企业的盈利状况和进行收益与成本之间的对比。但是面对如此“高水准”的房租，苏州这些处于起步阶段的创意企业可能会无力承担。
2.1.5
小结
1）X2 创意街区内的创意企业占整个业态的比例偏少，在街区内不占主导。
2）高居不下的房租是影响创意企业入驻的重要原因之一。
3）相关优惠政策的缺失影响处于初创阶段的创意企业的信心，生存和发展前景问题成为企业当前首要考虑的事情。
商务写字楼档次 名称 房租（元/平方米·月）
高档
金河国际 50-100 新地中心 50-70 国际经贸大厦 70 中档
金狮大厦 40-75 金龙大厦 40-50 润捷广场 40-50 玉山路综合写字楼 40-50 低档
华福大厦 30-40 新创大厦 30 新港大厦 30 X2创意街区 48-90
图15 |
X2创意街区周边商务写字楼 | 图14 | X2创意街区创意企业房租承受能力构成 |
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 创意企业名称
所属门类
大易视觉艺术传播有限公司
影视艺术类
上海漫步创媒广告有限公司
广告企划类
致朗景观设计有限公司
建筑装饰类
苏州顾天诚设计事务所
建筑装饰类
品筑装饰设计工程有限公司
建筑装饰类
依恋格调文化礼仪
流行时尚类
雕刻空间装饰有限公司
建筑装饰类
罗曼蒂克形象沙龙
流行时尚类
星光贝贝亲子摄影
影视艺术类
2.2
烦恼二：有创意 ，弱 产业
在实地勘查中我们发现，X2 创意街区内目前仅存的 9 家创意企业零散地分布在各楼层中（详见下图），针对这一现象我们对这些创意企业门类和其之间的合作关系进行了深入调查。
2.2.1
创意企业门类少，规模小
门类少
经过阅读相关文献，我们了解到：我国创意产业的门类基本分为工业设计类、影视艺术类、软件服务类、流行时尚类、建筑装饰类、展演出版类、广告企划类、运动休闲类等八大类[ [2 2] ] 。
在此基础上，我们又对 X2 创意街区内的创意企业进行细分,并与上海 8 号桥的企业分类情况作对比（表 5，图 16）。
根据图 16 的数据，街区内的创意产业门类主要为建筑装饰类，而同样以建筑装饰类为主的上海 8 号桥包含了除软件服务类外的所有其他创意产业门类[ [3 3] ] 。
2F 3F 5F 6F 其他企业 创意企业 休憩空间 空置区域 表5 | X2创意街区创意企业一览表 | 上海8号桥
X2创意街区 图16 | X2创意街区与上海8号桥创意企业门类对比 | [2]:厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年
[3]:褚劲风，高峰，马吴斌：上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，2007.06
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 规模小
街区内创意企业不仅门类少，而且在公司规模上普遍偏小。据调查数据显示（表 6），在所有的九家创意企业中，有七家为 10 人以下的小公司，所占比例为 83.3%，仅有两家为 10 人以上的公司，所占比例为 16.7%。
表 6 | X2 创意街区创意企业规模一览表 |
创意企业数量少是街区内创意产业门类少的重要影响因素之一。
X2 创意街区只能吸纳一些正处于起步阶段且规模较小的公司入驻，还没有能力吸引具有一定知名度、实力较强的创意企业，发展潜力有限。
2.2.2
产业链出现“断层”
“原始创意——创意产品的生产——创意产品的展示、推广、交易、传播 ——最终消费者”构成了一条完整的创意产业链（图17），其中任何一个环节的缺失或不健全都可能使创意企业失去效益。[ [ 4 ] ]
按照创意产业链的要素，我们对 X2 创意街区内创意企业进行分析（表 7）
。
表 7 |X2 创意街区创意企业产业链构成要素表 |
入驻创意
企业规模
10人以下
7
83.3%
10-20人
1
8.3%
20以上
1
8.4%
企业名称
原始创意
创意产
品产生
创意产品的
展示与传播
最终消
费对象
大易视觉艺术传播公司 艺术家（摄影师）的灵感 分散的个体劳动 张贴海报 普通市民 上海漫步创媒广告公司 顾客的意见和工作人员的灵感 简单协作的集体劳动 定期举办宣传活动 各类企业 致朗景观设计有限公司 甲方和设计师一致的想法 简单协作的集体劳动 - 企业/市民 苏州顾天诚设计事务所 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动/简单协作的集体劳动 - 企业/市民 品筑装饰设计有限公司 顾客的要求与设计师的灵感 简单协作的集体劳动 - 企业/市民 依恋格调文化礼仪 顾客的要求和艺术家的灵感 分散的个体劳动 - 普通市民 雕刻空间装饰有限公司 顾客的要求与设计师的灵感 简单协作的集体劳动 张贴海报 企业/市民 罗曼蒂克形象沙龙 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动 - 普通市民 星光贝贝亲子摄影 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动 - 儿童
图17 | 创意产业链示意 |
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从表 7 看出，街区内大多创意企业的原始创意是在顾客（消费者）意见和设计师灵感共同作用下形成，然后通过简单的个体劳动或协作集体劳动产生创意产品，最后直接提供给消费者。创意产业链中的“展示、传播和推广”要素在街区内创意企业中出现“断层”的现象。
目前，在所有进驻 X2 创意街区的创意企业中，只有罗曼蒂克形象沙龙与星光贝贝亲子摄影有合作关系(图 18)。
由于街区内创意企业的产业链出现“断层”,导致企业间信息不能及时共享和交流，甚至出现了同在一个街区不知道各自办公地点的现象，业务合作更是难上加难.调查了解到，街区内 70%的创意企业都无和其他创意企业合作的意向(图 19)。
2.2.3
消费者对街区认知度不高
消费者作为创意产业链的最后一环，代表市场需求，对企业能否产生经济效益有着至关重要的意义。
通过对附近的居民和大学生的调查问卷（图 21）与简单访谈，我们了解到市民对创意产业和 X2 创意街区的认知度不高，去街区的频率也十分低。
由于街区本身业态的构成形式，在市民眼里看来，X2 创意街区更像是餐饮一条街。
创意企业生产的创意产品最终是要面向消费者的，而消费者对街区的认知度不高，导致街区内创意企业缺乏应有的市场，面临生存危机。
“我倒是想和那家影楼合作呀，但是他们在哪一层我都不清楚，他们也没有来找过我。” ——依恋格调文化礼仪公司负责人 感觉这个创意街区跟上海那个八号桥不大一样，倒像个餐饮一条街什么的。
——附近某大学学生 我每天都路过X2，但是不知道它是做什么的，反正它楼下的饭店一直开开关关的！
——附近某小区居民
企业间有合 企业间无合作 图18 | X2创意街区内创意企业间合作关系 | 图19 | X2创意街区内创意企业合作意向 | 图21 | 市民对X2创意街区认知度构成 | 市民对街区了解 市民去街区频率 街区底层多为餐饮无创意企业，这种业态分布给市民造成餐饮一条街的错觉。
图20 | X2创意街区底层餐饮 |
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2.2.4
深层分析
创意产业的产业链需要创意人才来推动。经相关文献阅读，我们了解到，创意人才可以分为：创意的生产者、创意活动的组织引导者和创意成果的经营者[5] [5] （详见下图）。据此，我们对街区内的创意阶层进行调查问卷，统计结果显示街区内创意人才呈现单一化的特征（图 22-图 23）,表现为：
年龄：街区内 98%的创意人才为 20-40 岁； 教育程度：街区内 91%的创意人才为专科和本科； 收入：工资一般，多为 1000-2000 元的水平。
问卷结果显示，X2 创意街区内的创意人才基本为刚步入社会的青年人，他们的教育程度和收入一般，并且在创意产业链中扮演“创意生产者”的角色。
创意产业链的完善和延伸需要各个层次的创意人才。街区内创意人才的单一化，使街区的产业链停留在某一个环节上（创意的生产），而产业链上的其他环节——创意产品的流通、传播和创意产品的经营则则缺乏相应的创意人才,导致产业链无法完善。
2.2.5
小结
1）创意产业要获得快速健康的发展,打造完整的产业链和培养创意人才是两个关键因素。
2）街区内没有相关培训机制培养不同层次的创意人才，呈现出人才单一化的特征。
3）街区内产业链本身出现的断层和创意人才层次的单一化，导致街区内有创意“弱”产业。
5000元以上
5000元-4000元 4000元-3000元
3000元-2000元
2000元-1000元 1000元以下 图22 | X2创意街区内创意人才教育程度构成 | 图23 | X2创意街区内创意人才月收入构成 | [5]:厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年
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2.3
烦恼三：
有空间 ，缺场所
创意阶层的创作行为特点要求创作空间具有弹性化、可塑化和人性化。调查显示，X2 创意街区内大部分创意企业从业人员对街区本身的设计改造、办公空间的层高、面积和通风采光条件、停车场、标志系统、卫生状况以及安全设施等条件表示基本满意(图 24-图 26)，旧厂房改造一定程度上符合创意产业随意分割空间、尺度自由的特殊需求。
然而良好的空间环境，并不等于生产创意的场所。目前街区内的创意阶层是在怎样的场所中进行创作？
2.3.1
交流场所利用率低，人气难聚
1）室内：办公楼内每层中部均有一处休憩空间，木地板、鹅卵石等软硬结合的铺地和地灯让这处休憩空间很有设计感。但问卷调查结果显示，这些休憩空间的利用率很低（图 27）。
通过观察我们发现，室内休憩空间缺少足够的采光，相比其他空间较为昏暗，正对电梯间，且没有座椅等最基本的休憩设施，导致在此休憩的创意人员少之又少，逐渐变为一个开放的吸烟室。
图24 | X2创意街区空间环境满意度 | 很好，满意 不好不坏 有待提高 图25| X2创意街区配套设施满意度 | 面积 层高 通风采光 图26 | X2创意街区办公空间满意度 | 在这还能干嘛呀，就和同事一起抽根烟吧。
——致朗景观设计顾问有限公司设计师
A
图27 | 空无一人且昏暗的室内休憩空间 |
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2）室外：我们在一天中的各个时段对 X2 创意街区的室外休憩交流空间（街区内的二层平台）进行抽时段调查（详见下图），发现这些公共开放空间的使用者都屈指可数（图 28）。街区中的人流基本以交通性为主，而很少在公共空间停留（图 29）。
室外公共开放空间缺少必要的交流与休憩的小品设施，且空间周边企业和店铺的相继搬离和停业，给人一种冷清、无人气的感觉，空间本身缺乏了吸引力；加上街区内产业链的“断层”，企业间相互不了解，阻碍了创意人员之间的交流，造成无人愿意来交流进行休憩。
2.3.2
展示场所缺失
, , 活动较少
对创意阶层的问卷调查显示，创意企业举办展览活动的频率很低，90%的企业很少或几乎不举办发布活动（图 30）。
展示场所是企业发布创意产品、宣传企业文化的媒介。对于这一环节，创意企业并没有足够的认知。展示场所的缺失，将阻碍创意产品的展示、推广、交易、传播以及最终消费。
2.3.3
配套场所不符合创意阶层要求
创意街区中配套场所多以餐饮为主。根据调查显示，大多数创意人员很少去底层餐厅就餐（图 31），一般自带午餐或选择较为便宜的快餐。
底层的餐饮价格偏贵，因此不是创意阶层解决午饭问题的首选，底层餐厅逐渐失去与街区内创意企业的联系。
图28 | 街区公共开放平台人数变化 图29 | 空无一人的室外公共开放空间 | 办公空间 绿化 空置空间 交通空间 交流平台 人流聚集点 图30 | X2创意街区内创意企业举办活动频率 | 极少 偶尔 经常 图31 | 街区内创意人员底层餐饮就餐频率 |
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 配套餐饮并非创意人员所需要的休闲服务门类（图32）。他们更需要像酒吧和咖啡厅这样带有浓厚个性风格和特征的休闲和服务空间。
2.3.4
深层分析 街区内的二层平台设置在三号楼与四号楼之间，是视线的焦点，从面积和位置上来看，是非常适合创意人员进行交流场所（图33）。然而在调查中我们发现，这个交流场所与这两幢主要的办公楼之间并不能互通联通，创意办公人员只能通过一楼的平台楼梯才能到达，交通非常不便，导致了创意办公人员不愿去室外开放空间（图34-图35）。调查问卷也显示，街区内创意人员更
另外，调查问卷显示，创意人员普遍感觉需要增加交流与休憩配套的小品设施来增加街区内的创意环境与氛围（图37）。这种供与需的不平衡，也是街区有空间“缺”氛围的原因之一。
2.3.5
小结
1）在旧厂房基础上改造的X2创意街区的整体空间环境，只能满足基本的办公需求，而只有适合交流、具有特色和吸引力的场所，才能更好地激发创意阶层的灵感，提高企业的效益。
2）街区内交流休憩空间在设计上存在的问题和缺乏必要的交流休憩设施使街区内的公共空间形同虚设，街区内缺乏互动平台； 3）平日里缺少如创意活动的举办，以及休闲服务空间不符合创意阶层的要求，影响了街区内的创意环境和氛围。
下面的餐厅开一家倒一家。这里应该多开些酒吧、咖啡厅、休闲茶座什么的。
——致朗景观设计顾问有限公司某设计师B 图37
|
创意人员要求增加公共开放空间 |
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 幢号 总面积 配套面积 办公面积 空置面积 空置率 1# 2158.58 - - 2158.58 100% 2# 6740.13 - - 2898 43% 3# 7788.3 2596.1 5192.2 1753 23% 4# 7788.3 2596.1 5192.2 4049 52% 5# 1902.2 1902.2 - 1902.2 100% 6# 279.43 279.43 - 0 0% 7# 951.07 951.07 - 951.07 100% 8# 312.57 312.57 - 312.57 100% 合计 27920.58 8637.47 10384.4 14024.42 -
对这个 X2 创意街区,我们也是抱着鼓励的态度，让它在一个相对宽松的环境中自由发展，但是它到底能发展的怎么样我们也没什么把握。毕竟是第一个嘛，就当是我们的试验田了。
——苏州高新区规划管理部门某负责人
2.4
烦恼四：有对策，无政策
2.4.1
开发商的 无奈
X2 创意街区由苏州工艺美术集团有限公司负责开发。开业 2年后的今天，X2 创意街区的空置率仍然较高（表 8，图 38），达到近 50%。
表 8 | X2 创意街区空置面积统计一览表
2.4.2
政府的另类扶持
X2 创意街区是以开发商为主导的开发模式（图 39）。规划管理部门对 X2 创意街区的发展持观望态度，既没有出台相关优惠政策，也没有任何限制措施。X2 创意街区这种相对宽松的环境，可以较为弹性的发展；，缺乏政府的有力扶持，靠开发商一己之力很难保障街区的健康发展。
你们自己也看得出来，这里的房子才租出去几间？当时还以为会供不应求呢，谁知道现在是这个状况，连后续建设都无力跟进了！至于餐饮多的问题，其实现在的情况是我们在用这些餐厅的收入养那些创意产业呢。
——X2创意街区接待中心某负责人
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 幢号 规划功能定位 现状 1#
创意企业总部，艺术沙龙 尚未开发 2#
国际创意产业交流中心、会议中心、展示中心 金贝贝亲子教育，汉庭酒店（停业）
3#/4#
创意企业总部，个人工作室，新品研发中心，概念店，品牌形象店，设计样板展示，画廊；园区必要配套设施 少量创意企业和大量非创意企业 5#
艺术沙龙，创意成果展示厅，个人工作室，创意企业总部 原有餐厅搬离，目前空置 6#
创意产品体验馆，园区必备配套设施 目前为嘉旺茶餐厅 7#
时装设计展示厅，画廊，园区必要配套设施 原有企业搬离，目前空置 8#
创意中心，创意企业总部 原有企业搬离，目前空置 幢号 满租状态（万元/年）
现状（万元/年）
1# 129.51 0 2# 404.4 230.51 3# 311.58 239.87 4# 311.58 149.53 5# 114.13 0 6# 30.13 30.13 7# 102.72 0 8# 33.69 0 合计 1437.74 650.04
2.4.3 深层分析
调查发现，X2 创意街区周边商务写字楼的入驻率达 80%，相比 X2 创意街区不到 50%的入驻率，开发商迫于无奈，急于回笼资本，产生经济效益，于是放低进驻 X2 创意街区的门槛(图 40)，大量与创意产业无关的企业一哄而入。为此，我们对 X2 创意街区规划与现状的功能定位做了对比（表 9）。
表 9 | X2 创意街区规划功能定位与现状比较
通过对比后发现，X2 创意街区内除了 3 号楼与 4 号楼的功能定位较切合规划外，其他 6 幢楼均未按照规划实施，且大多空置（图47）。在此基础上，我们又对 X2 创意街区房租总收益做了计算[6] [6]（表10，图 41）。
表 10 | X2 创意街区房租总收益一览表
通过计算，我们发现 X2 创意街区实际每年的房租总收益还不到满租状态的 40%。可见开发商放低门槛招商也是出于自身发展的窘境。
报告文档·借鉴学习 word 可编辑·实用文档 参考文献：
[1]厉无畏,于雪梅:培育创意人才,完善创意产业链,上海戏剧学院院报，2007.1 [2]厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年 [3]张京城，中国创意产业发展报告（2009），中国经济出版社，2009年 [4]褚劲风，高峰，马吴斌：上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，2007.06 [5]网络相关链接：http://www.bridge8.com/website/htmlcn/where.htm
2.4.4
小结
1）政府的另类“扶持”导致 X2 创意街区只能靠自身的力量去维持发展 2）开发商为了谋求生存，不得已把餐饮消费和与创意产业无关的企业吸纳进入街区，造成 X2 创意街区“名不副实”。
第三章 建议与展望
培养创意人才，完善创意产业链
应建立相关创意人才的培养和引进的政策，丰富创意人才的层次，使创意产业链的各个环节均有创意人才操作。
营造创意氛围
加强建设创意产业的软环境，搭建创意产业的交流平台，增加举办创意发布会和活动的频率，普及创意产业概念，营造创意氛围。
优化开发模式，完善配套政策
创意产业园的开发模式影响它的经济效益。以开发商为主导的开发模式操作性强，适用面广，但往往追求单一的经济效果，很少考虑社会效果和文化效果。政府应和开发商联手，出台相关配套政策，正确引导创意产业园发展。
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