房地产企业经营管理探究

　　【摘要】房地产企业以房地产开发与经营为主，涉及面广、经手环节多、形式多样，经营管理与其他其他企业相比难度大、风险高，受政策等因素影响强等。文章认为，房地产企业要在激烈的市场竞争中勇于改革与创新，实施现代企业管理制度，唯有如此，才能保持企业长期可持续性发展。
　　【关键词】房地产企业；经营管理；现代企业管理制度
　　众所周知，房地产企业以房地产开发与经营为主，涉及面广、经手环节多、形式多样，经营管理与其他其他企业相比难度大、风险高，受政策等因素影响强等。因此，房地产企业要在激烈的市场竞争中勇于改革与创新，实施现代企业管理制度，转变企业经营机制，建立起现代企业人才培养机制和人力资源管理机制，提升企业的融资能力，提高企业营销策划能力等，唯有如此，才能保持企业长期可持续性发展。
　　1、房地产企业经营的主要因素
　　1.1内部管理
　　房地产企业要以人为本，具独特的企业经营理念和企业精神，要尊重员工，切实考虑员工和客户利益，为社会益事，把以人为本作为指导企业发展的最高行为准则；房地产企业要实施IS09000质量保证体系，进行与时俱进的现代企业制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设，这是房地产企业成功经营的前提条件。
　　1.2外包管理
　　企业专业化生产经营要求房地产企业必需实施专业化经营，把更多的优势资源配置在专业化的领域，发挥更大的竞争优势。房地产企业必需把项目规划设计、建设管理、监理、销售等，以外包的形式分包出去；切忌“小而全、大而全”，应充分发挥自身优势，通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理，从而提高生产效率、降低成本，增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。企业要把自己的主要资源用在提升自己核心竞争能力的方面，从而提高企业竞争能力。
　　2、科学做好企业经营管理
　　2.1长远规划，打造品牌
　　房地产开发企业规划经营管理思路时，要长远的规划，并将规划与当前社会发展紧密结合起来。企业规划要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业决策建立在科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。房地产企业进行项目开发产品定位阶段，要开发适销对路的产品， 房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向；要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，生产出适销对路的产品满足用户的需要，达到企业制定的发展和战略目标。
　　2.2创新经营机制
　　房地产业属于高度竞争的行业，投资主体多元化，盘活存量资本，扩大增量资本，是进一步焕发企业活力的有效途径。企业要吸收外资和有实力的民间资本，引进先进的理念、经营机制和内部管理方式；创新经营管理方式，本着加大激励与加大风险相结合，放开经营与强化管理相结合的原则，界定责权利关系，实行利益与风险对等政策，调动各方经营的积极性；房地产企业要实行经济责任追究制，凡因管理不善造成亏损的，严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。
　　2.3优化设计，节约成本
　　房地产企业在项目产品定位后，规划方案产品设计时，要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组推敲产品户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，认真考虑建筑产品的节能指标，优化节能设计，这既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。房地产企业要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。
　　2.4对位市场，合理定价
　　国家规定，在项目施工至一定阶段时才能销售产品。企业制定项目销售实施方案，销售方案中最主要的是项目产品的销售定价，定价除要参考本地区同类产品的价格外，还要把握宏观经济的走势，以及银行的存贷款政策，还有税务政策，同时结合项目自身情况来确定销售价位，并在执行中，辅以灵活性，做到定价切合市场实际。切忌定价过高，因为一旦项目定价过高，脱离市场，就容易造成产品积压，企业资金周转困难。
　　2.5加强资金管理
　　资金运用直接关系到企业的正常运行和整体效益，提高资金的运行效率就显得尤为重要。房地产企业对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。
　　2.6强化综合管理
　　需要指出的是，房地产项目管理需要多个群体参与，工作相互交叉，需要多种资源。相互之间有共同的整体要求和目标，但又存在不同的认知、矛盾和冲突。企业对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现，及时进行统筹安排，沟通、协调各方的要求，解决项目实施过程中的各种矛盾冲突，并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、.安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理，使项目管理工作形成有效的整体。企业要做出综合性的评价，形成绩效评价报告，对企业管理和项目管理实施动态的控制、跟踪和掌握。
　　结语：
　　综上所述，房地产企业要在激烈的市场竞争中抓住经营管理创新主线，把握经营管理机制中的关键环节，用客观、科学的态度，大力实施创新，建立现代企业管理制度，唯有如此，才能保持企业长期可持续性发展。
　　参考文献：
　　[1]贾强.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经济师，2011（12）.
　　[2]陈侃如.房地产经营管理的实践与探索[J].商業文化（学术版），2010（07）.
　　作者简介：
　　秦云艳，莒县国土资源局，山东莒县。

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